Desi poate fi o masura binevenita pentru piata imobiliara si cumparatori, propunerea de a avea doua cote de TVA pentru o singura tranzactie trebuie analizata si din perspectiva limitarilor politicii fiscale care decurg din legislatia europeana. Dupa cum este stiut, impozitele indirecte sunt guvernate de directive europene care trebuie transpuse in legislatia nationala, precum si de regulamente europene care au aplicabilitate directa in legislatia locala.

In aceste conditii, proiectul de lege votat recent de Senat prin care pot fi aplicate doua cote de TVA diferite pentru aceeasi tranzactie imobiliara excede limitele directivei europene in domeniul TVA, directiva care este obligatorie pentru statele membre si a carei nerespectare atrage declansarea unei proceduri de infringement in vederea alinierii legislatiei. Conform proiectului recent votat, pentru o singura tranzactie imobiliara se aplica cota redusa de 5% TVA pana la valoarea de 450.000 de lei si cota standard de 19% asupra valorii care depaseste 450.000 lei.

Majoritatea tarilor UE au cote reduse de TVA pentru anumite categorii de produse si servicii, in conformitate cu limitele impuse de Directiva de TVA. In acest sens, cota standard, respectiv cota redusa se vor aplica ca procent din baza de impozitare adica asupra contrapartidei obtinute pentru livrarile de bunuri sau prestarile de servicii realizate. Directiva de TVA nu prevede aplicarea diferentiata de cote de TVA pentru aceeasi tranzactie in functie de un plafon valoric.

Romania a introdus cota redusa de 5% de TVA pentru livrarea de locuinte ca parte a politicii sociale, conform limitelor permise de directiva. Astfel, cota redusa de 5% TVA se poate aplica, potrivit Codului fiscal, pentru „locuintele care au o suprafata utila de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata.”

Prin masura propusa prin proiectul votat de Senat, toate vanzarile de locuinte avand caracteristicile precizate anterior se vor supune cotei reduse de 5% TVA pana la valoarea de 450.000 lei, depasind sfera cotei reduse, asa cum este prevazuta in directiva intrucat nu se mai respecta criteriile de incadrare in politica sociala care ar viza doar locuinte avand anumite caracteristici de suprafata si valoare, destinatie etc.

Initiatorii proiectului sustin ca modificarea se impune pentru ca actuala modalitate de aplicare a cotei de TVA reduse de 5% creeaza dificultati pe piata imobiliara. „Mai mult, desi actualmente legea prevede posibilitatea aplicarii unei cote reduse de 5% de TVA pentru livrarea locuintelor cu o suprafata utila de maximum 120 mp, aceasta posibilitate de a beneficia de o locuinta de 120 mp pentru un pret de 450.000 lei este utopica, mai ales in marile orase”, arata autorii proiectului in expunerea de motive.

Pe de alta parte, parlamentul a votat anul trecut un proiect de modificare a Codului Fiscal prin care plafonul pana la care urma sa se aplice cota redusa de TVA de 5% era majorat la 140.000 euro, o masura compatibila cu directiva de TVA, dar care a fost amanata pana in anul 2022. Astfel, actualul proiect care prevede cele doua cote de TVA pentru aceeasi tranzactie imobiliara nici nu ar fi justificat atata timp cat plafonul oricum este preconizat sa fie marit incepand cu anul viitor.