Prima jumatate a lui 2021 arata exceptional pentru sectorul industrial si logistic, cererea totala crescand la aproape 394.000 de metri patrati in tranzactii de leasing, de la aproape 289.000 de metri patrati de spatii de depozitare moderne tranzactionate in aceeasi perioada a anului trecut, arata Colliers in raportul de piata privind evolutia pietei imobiliare in primul semestru din 2021. Performanta inregistrata in prima jumatate a anului ar putea face ca anul 2021 sa stabileasca un nou record de tranzactii de leasing pentru al doilea an consecutiv.

Pe sectoare, in timp ce anul trecut a apartinut sectorului bunurilor de larg consum si comertului cu amanuntul in general, anul acesta a fost randul sectorului logistic sa reprezinte aproape 40% din totalul tranzactiilor de leasing. In conditiile in care stocul total de spatii industriale si logistice moderne pe cap de locuitor din Romania este abia la jumatate din cel al Poloniei, dar nivelurile de consum sunt similare, consultantii Colliers se asteapta ca aceasta dinamica sa se mentina pe termen mediu, cu potential de a se apropia de pragul de 10 milioane de metri patrati de depozite moderne pana la sfarsitul acestui deceniu.

La rezultatul bun inregistrat la sfarsitul lunii iunie contribuie semnificativ doua tranzactii considerate cele mai mari ale anului - proiectul CTP de 102.000 de metri patrati pentru Quehenberger Logistics de langa Bucuresti si reinnoirea contractului pe 10 ani de catre producatorul de automobile Dacia pentru depozitul de 69.000 de metri patrati detinut de Globalworth in Pitesti. Sectorul logistic a generat in total aproape 40% din totalul tranzactiilor, urmat de sectorul auto (22%) si de cel de retail/FMCG (12%). Cu toate acestea, avand in vedere ca majoritatea acestor tranzactii sunt legate indirect de cheltuieli specifice unei gospodarii, de pilda, consultantii Colliers apreciaza ca se poate spune in continuare ca sectoarele legate de consum continua sa stimuleze, direct sau indirect, cererea de depozite.

Romania a inregistrat un stoc total de facilitati industriale si logistice moderne de 5,3 milioane de metri patrati la sfarsitul lui 2020, iar dezvoltatorii promit peste 800.000 de metri patrati de noi depozite in 2021, desi o parte dintre acestea ar putea fi amanate pana in 2022. Noile livrari sunt necesare atat pentru a tine cont de cererea robusta, cat si pentru a inlocui un stoc semnificativ de depozite mai vechi, care nu corespund cerintelor tehnice si de siguranta actuale, ceea ce ar trebui sa duca stocul total spre nivelul de 6 milioane de metri patrati.

„Livrarile de noi depozite continua sa se faca mai ales in jurul Bucurestiului, dar nu numai, pentru ca destul de multe regiuni din Transilvania raman atractive, la fel si unele regiuni sudice ale tarii. Nume cunoscute, precum CTP, WDP, Element Industrial, VGP, si, mai recent, Globalworth/Global Vision, raman companiile care se extind cel mai mult sau isi intensifica investitiile. Ceea ce este si mai important este faptul ca atractivitatea pietei I&L continua sa atraga nume noi din alte domenii ale scenei imobiliare, cum ar fi cel rezidential sau de birouri - Speedwell, de exemplu. De asemenea, este important de remarcat faptul ca, pe langa cei peste jumatate de milion de metri patrati livrati de proprietarii consacrati, alte companii - majoritatea FMCG-uri, dar si destule companii de productie, continua sa-si dezvolte propria retea de depozite", spune Lucian Opris, Associate Director Industrial Agency la Colliers.

In ansamblu, exista unele semne ca ar putea exista mai multa activitate in zona de productie, nu doar pe partea de logistica, noteaza consultantii Colliers, dar multe lucruri depind de imbunatatirea infrastructurii suficient de mult incat sa poata fi deblocate noi regiuni ale tarii cu forta de munca suficienta si relativ ieftina. Perspectivele par incurajatoare, iar infrastructura pare sa se imbunatateasca rapid. In primele sase luni ale lui 2021, cheltuielile statului pentru infrastructura rutiera (fara fonduri UE) au depasit 2,1 miliarde de lei, ceea ce reprezinta o cifra de cateva ori mai mare decat orice alt prim semestru din anii precedenti. Impreuna cu miliardele de euro care vor veni prin intermediul fondurilor UE, harta romaneasca a pietei logistice si industriale ar putea arata destul de diferit in cativa ani, cu mult mai multe puncte fierbinti in partea de nord a tarii sau in regiunea Moldovei.

Rata de neocupare pentru spatiile de depozitare clasa A a ramas in general in jur de 7-8%, in medie, inclusiv in Bucuresti, iar chiriile au fost, de asemenea, destul de stabile in ultimii ani, datorita concurentei puternice venite din partea ofertei, intre 3,8 si 3,9 euro pe metru patrat pentru proprietatile prime clasa A din jurul Bucurestiului si putin mai mici in majoritatea celorlalte parti ale tarii care sunt destinatii active.

„Cresterea vertiginoasa la care asistam de mai bine de un an in ceea ce priveste preturile de constructie, cu unele costuri ale materialelor care au crescut de doua sau de trei ori, este posibil ca, in cele din urma, sa puna presiune asupra chiriilor, deoarece este putin probabil ca dezvoltatorii sa suporte o astfel de crestere a costurilor. Cu toate acestea, piata este cea care reglementeaza preturile, nu costurile, iar concurenta venita din partea ofertei ar trebui sa limiteze intr-o anumita masura cresterea chiriilor. Continuam sa punem accentul pe comertul electronic ca fiind un motor important al cererii viitoare de spatii industriale si logistice, deoarece vanzarile online au crescut exponential in ultimii ani, ajungand la 5,6 miliarde de euro in 2020, de la 1,4 miliarde de euro in 2015. Asadar, o crestere de patru ori in doar jumatate de deceniu. Pentru operatiunile logistice dedicate vanzarilor online, zonele din jurul Bucurestiului raman cele mai atractive, deoarece locuitorii sai genereaza aproape un sfert din totalul salariilor castigate in tara, plus ca detine majoritatea persoanelor mai bogate, care au inclinatia de a cumpara online", explica Victor Cosconel, noul Head of Industrial & Business Development in cadrul Colliers.

Totodata, este posibil ca acest interes in crestere sa duca si la unele tranzactii de tip sale-and-leaseback, deoarece unele companii ar putea incerca sa profite de aceasta piata si sa-si vanda portofoliul de depozite pentru a face rost de cash si a se extinde in activitatea lor principala.

„Disponibilitatea limitata a fortei de munca ramane o problema in anumite parti ale tarii, dar, din nou, acest lucru nu este inca ingrijorator pentru ca Romania pare sa se descurce mai bine decat alte tari din regiune la acest aspect. Deocamdata, atata timp cat tendintele economice favorabile se mentin si promisiunile de investitii in infrastructura sunt indeplinite, perspectivele pentru piata industriala si logistica din Romania sunt cat se poate de optimiste", conchide Lucian Opris (foto), Associate Director Industrial Agency la Colliers.

Cel mai probabil si urmatorii cativa ani vor aduce o crestere accelerata in industrie pentru ca stocul de spatii industriale si logistice moderne este mic comparativ cu ritmul rapid al dezvoltarii economice din ultimul deceniu, la care se adauga si cresterile viitoare asteptate. In consecinta, chiar si o apropiere de nivelul prezent de depozite moderne pe cap de locuitor al Poloniei ar insemna depasirea pragului de 10 milioane de metri patrati de spatii industriale si logistice moderne in Romania, nivel care cu siguranta poate fi atins. Totodata, urmatorul deceniu va aduce si cateva tendinte majore care vor avea un impact major asupra industriei, pornind de la aplicarea unor reguli de mediu mai stricte si pana la grabirea proceselor de automatizare.