„In fond, castig destul de bine” isi spune GD care are 35 de ani si lucreaza in domeniul dezvoltarii tehnologice. Acum sta intr-o garsoniera inchiriata, dar vrea sa se insoare, se gandeste la copii si isi doreste o locuinta suficient de incapatoare pentru viitoarea familie. Si mai ales ar vrea ca locuinta sa fie a lui. GD nu are capital propriu, dar si-a facut socoteala ca impreuna cu sotia vor putea sa cumpere o locuinta cu finantare 100% din credit.

GD face parte dintr-o categorie macro-comportamentala bine definita. Putem distinge patru categorii mari de locatari: 1. „Proprietarii stabili”, indeosebi din case si blocuri mai vechi sau mai noi; 2. „Proprietarii mobili” care vor sa treaca de la proprietatea actuala la o locuinta mai mare sau mai mica; 3. „Cumparatorii” la prima casa, ca GD si, 4. „Chiriasii” care prefera sau sunt constransi sa locuiasca cu chirie. Asteptarile fata de locuinta difera la cele patru categorii, dar depind si de alti factori ca varsta, venitul, planurile de viata, situatia financiara sau constrangerile profesionale. Totusi exista cateva aspiratii generice care par sa-i uneasca pe romani. Cercetarile arata ca cei mai multi isi doresc o locuinta proprietate personala, viseaza la o „casa pe pamant”, la margine de oras, cu trafic mai redus, verdeata abundenta, aer curat si conexiuni facile cu punctele de interes si, cel mai mult ar vrea ca elementele de confort sa fie neaparat pe gustul lor.

Dar visurile frumoase se evapora in fata provocarilor cu care se confrunta majoritatea categoriilor de locatari. Potrivit cercetarilor IRSOP circa 80% din „Proprietarii stabili” se lupta cu degradarea treptata a locuintelor invechite - inlocuiesc, astupa, etanseizeaza, rezugravesc, innoiesc, amenajeaza, improvizeaza si traiesc cu grija de a avea mereu un ban pregatit pentru o noua avarie. „Proprietarii mobili” trec prin stresul costurilor suplimentare generate de schimbarea proprietatii, iar „Chiriasii” se tem de avansul chiriei, si cauta compromisuri intre chiria lunara si confortul locuintei.

Dar „Cumparatorii” au viata cea mai grea. In Romania, cererea pentru locuinte noi este mai mare decat oferta, ceea ce permite dezvoltatorilor sa-si dicteze efectiv conditiile. Cumparatorii ajung sa contracteze locuinte care nu sunt gata cu anii sau sunt livrate fara finisaje, fara utilitati sau cu defecte mari de executie. Functionalizarea locuintei dureaza o vesnicie, costurile initiale sunt depasite adeseori cu mult peste asteptarile clientilor dezarmati in fata unor contracte ininteligibile si a unor vanzatori nepasatori. Pe de alta parte, multi cumparatori isi fac planuri financiare riscante pe care nu reusesc sa le sustina ulterior.

Cercetarea experientei prin care trec oamenii cand vor sa locuiasca mai bine sugereaza cel putin doua invataminte importante. Prima concluzie ne spune ca visurile pot ruina investitia. Dorinta de a locui ca „in filme” sau de a face din locuinta un simbol de statut impinge multi oameni la decizii financiare care nu pot fi sustinute. De aceea, orice cumparator are de castigat daca alege cu mintea si nu cu inima. A doua concluzie subliniaza importanta enorma a capitalului propriu pentru toate cele patru categorii de locatari. „Proprietarii stabili” vor observa ca spirala reparatiilor curente va fi mult mai suportabila daca omul are si un capital economisit si nu e nevoit sa-si consume venitul curent sau sa recurga la imprumuturi urgente. Pentru „Chiriasi” capitalul propriu poate fi o sursa de liniste daca va vrea sa schimbe sau sa renunte la chirie. „Proprietarii mobili” sau „Cumparatorii” vor vedea ce mult conteaza sa dispuna de fonduri proprii atunci cand tranzactia genereaza cheltuieli secundare sau costuri contractuale suplimentare.

Orice om cu un venit disponibil minimal poate economisi o parte pentru imbunatatirea locuirii. Cercetarile arata insa ca economisirea informala este de regula sporadica si inconsecventa. De aceea multi oameni au fost atrasi de sistemul de economisire-creditare in scop locativ prin care participantul economiseste o mica suma lunara, primeste o recompensa pentru economisire, iar la sfarsitul unui ciclu de economisire poate sa-si foloseasca economiile sau sa ia un credit pe care apoi il stinge mult mai usor, pentru ca o parte din credit o reprezinta economiile personale.

Riscul este intotdeauna prezent in toate deciziile de imbunatatire locativa. Dar poate fi mult redus cand exista un capital propriu si o minte rationala.