CUSHMAN & WAKEFIELD ECHINOX

Reluarea investițiilor în clădiri de birouri nu depinde exclusiv de existența cererii, ci și de capacitatea dezvoltatorilor de a construi la costuri compatibile cu nivelul chiriilor practicate pe piață. Această relație a devenit determinantă pentru lansarea proiectelor noi, într-un sector în care majorarea cheltuielilor cu materialele, forța de muncă și finanțarea a modificat substanțial calculele investiționale. După un an fără livrări, piața românească de birouri a început să înregistreze în 2026 o reluare a activității de dezvoltare, iar proiectele aflate în construcție sau pregătire indică posibilitatea extinderii stocului modern cu aproximativ 200.000 mp până în 2028. În paralel, companiile continuă să caute spații adaptate noilor modalități de lucru, acordând prioritate accesibilității, calității tehnice a clădirilor și flexibilității amenajărilor. Aceste criterii influențează atât relocările și extinderile, cât și investițiile proprietarilor în modernizarea clădirilor existente.
Cushman & Wakefield Echinox, afiliatul exclusiv din România al grupului internațional de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield, oferă servicii de reprezentare a chiriașilor și proprietarilor, consultanță în relocare, negocieri contractuale și analiza oportunităților imobiliare. David Stănescu, Senior Broker Office Agency, cu o experiență profesională de peste 14 ani, prezintă evoluția cererii, perspectivele construcțiilor noi și schimbările care influențează deciziile de ocupare a spațiilor de birouri. 

- Cum a evoluat piața de birouri în 2026, din perspectiva cererii și a livrărilor de spații noi? Ce perspective anticipați pentru următorii ani?
- După un an în care nu am avut nicio livrare de spații de birouri, 2026 arată cu siguranță mult mai bine, nu doar prin prisma proiectelor planificate pentru livrare, ci și prin activitatea mult mai intensă din zona construcțiilor. Astfel, în acest an, potrivit anunțurilor dezvoltatorilor, vor fi livrate două proiecte noi - One Technology District în București - 21.500 mp și Coresi Business Campus U1 în Brașov - 11.000 mp.
În ceea ce privește cererea, în ultima perioadă observăm o tendință clară a companiilor de a-și îmbunătăți mediul de lucru, fie prin relocarea în clădiri superioare din punct de vedere tehnic, fie prin alegerea unor proiecte cu o accesibilitate mai bună, în special prin intermediul mijloacelor de transport în comun. Calitatea clădirii, localizarea și accesul facil au devenit criterii din ce în ce mai importante în deciziile de relocare sau extindere. În primele nouă luni ale anului, companiile au închiriat aproximativ 190.000 mp de spații de birouri, nivel comparabil cu cel înregistrat în perioada similară a anului trecut. Peste 60% din tranzacții reprezintă cerere netă, ceea ce indică un interes al chiriașilor pentru extinderea suprafețelor închiriate.
Pentru perioada următoare, perspectivele sunt bune. Vedem proiecte care intră sau avansează în construcție, astfel că până în 2028 urmează să fie livrate clădiri de birouri cu o suprafață cumulată de aproximativ 200.000 mp. În același timp, există cerere atât pentru extindere, cât și pentru relocare din partea companiilor, în condițiile în care și-au definit un mod de lucru postpandemic, iar acest lucru le permite să își dimensioneze mai clar nevoile de spațiu și să ia decizii pe termen mai lung. În consecință, vom asista în continuare la o stabilizare a activității de închiriere, anual fiind tranzacționați aproximativ 300.000 mp de spații. 

- Ce factori limitează lansarea noilor proiecte de birouri și în ce măsură costurile de construcție, finanțarea și nivelul chiriilor influențează deciziile investitorilor?
- Pipeline-ul există, însă la un nivel redus față de media istorică, de circa 160.000 mp pe an. Printre factorii care contribuie la diminuarea livrărilor se numără procesul greoi de autorizare, creșterea costurilor materialelor de construcție, precum și majorarea costurilor cu forța de muncă. În contextul acestor creșteri succesive de costuri, este din ce în ce mai dificil ca un proiect nou să fie competitiv din punct de vedere comercial în raport cu proiectele existente, dezvoltate în urmă cu câțiva ani, când costurile de dezvoltare erau semnificativ mai reduse. Prin urmare, putem vorbi despre o disciplină mult mai mare a investițiilor. Un proiect nou de birouri trebuie să poată susține simultan costul terenului, costurile de construcție și finanțare și randamentul solicitat de investitor, printr-un nivel al chiriilor pe care piața îl poate absorbi. Acest context explică oferta nouă limitată și favorizează proiectele foarte bine poziționate și cu specificații ridicate, pentru care există o cerere clară din partea chiriașilor. 

- Care sunt principalele cerințe ale companiilor în procesul de închiriere a spațiilor de birouri? Cum s-au modificat criteriile privind suprafețele necesare, flexibilitatea și amenajarea interioară?
- Cuvântul-cheie este "flexibilitatea" - asta caută companiile. Cu toate acestea, cerințele nu s-au schimbat considerabil. Aș putea spune doar că, în ultima perioadă, ocupanții sunt mai atenți la stabilirea suprafeței necesare și analizează mai multe scenarii de amenajare a spațiului înainte de a lua decizia de închiriere. Suprafața nu mai este determinată doar pe baza unei rații standard de metri pătrați per angajat. Se realizează space planning-uri și se stabilesc nevoile de spațiu de la o clădire la alta, în funcție de eficiența layout-ului, modul de lucru și specificul fiecărei companii. 

- În ce măsură munca hibridă determină reducerea suprafețelor închiriate sau reconfigurarea acestora? Ce tendințe observați pe piața europeană în ceea ce privește calitatea clădirilor și amplasamentele preferate?
- Odată cu apariția modului de lucru hibrid, majoritatea companiilor și-au îndreptat atenția către spații de birouri mai calitative și clădiri mai eficiente, urmărind în același timp să crească nivelul de confort și experiența angajaților la birou. Mai degrabă observăm o reconfigurare a spațiilor decât o simplă reducere a suprafețelor. Companiile sunt mai atente la eficiența spațiului, dar, în paralel, prioritizează calitatea clădirii, locația, facilitățile și capacitatea biroului de a susține noile moduri de lucru.
Datele Cushman & Wakefield confirmă această tendință. În 2025, 52% din suprafața de birouri tranzacționată în Europa a fost în clădiri de clasa A, cea mai mare pondere înregistrată, iar 67% din take-up s-a concentrat în locațiile centrale ale principalelor piețe. Tendința continuă și în 2026. În primul semestru, 51% din activitatea de închiriere la nivel european a vizat spații de clasa A, în timp ce rata de neocupare pentru această categorie era de numai 3,3%. Acest lucru indică o competiție tot mai mare pentru produsele de calitate.
În Europa Centrală și de Est, inclusiv în România, remarcăm aceeași polarizare. Chiriașii se concentrează pe clădiri noi sau recent modernizate, în locații centrale, care susțin munca hibridă, oferă facilități competitive și răspund cerințelor de sustenabilitate. Soluțiile flexibile rămân relevante pentru companiile care au nevoie de angajamente contractuale mai scurte sau care gestionează incertitudini privind numărul de angajați și gradul de utilizare a biroului. 

- Ce perspective au clădirile de birouri mai vechi și care sunt consecințele amânării investițiilor în modernizare, atât pentru închiriere, cât și pentru valoarea investițională a proprietăților?
- Majoritatea proprietarilor de spații de birouri au investit constant în clădirile lor, alocând bugete atât pentru modernizarea și îmbunătățirea zonelor comune, cât și pentru echipamentele și instalațiile tehnice ale clădirilor. Cei care nu au făcut astfel de investiții vor trebui să recupereze acest decalaj pentru a-și menține clădirile atractive pentru chiriașii actuali, dar și pentru a putea atrage unii noi. Clădirile care nu vor fi modernizate, cel puțin din punct de vedere tehnic, vor deveni din ce în ce mai dificil de închiriat și vor pierde teren în fața proiectelor mai moderne și mai eficiente. De asemenea, și din punct de vedere investițional, acestea își vor pierde din valoare și vor fi active neatractive pentru cumpărători, dar și pentru finanțatori. 

- Cum a evoluat activitatea Cushman & Wakefield Echinox pe segmentul de birouri în primele nouă luni din 2026? Ce obiective aveți pentru 2027 și care sunt principalele oportunități pentru serviciile de consultanță și brokeraj?
- În primele nouă luni ale anului 2026 am avut o activitate bună, într-o piață care continuă să se adapteze noilor cerințe ale companiilor. Suntem implicați atât în proiecte de reprezentare a chiriașilor, pentru relocări, extinderi sau renegocieri, cât și în mandate de reprezentare a proprietarilor, într-un context în care calitatea clădirii, accesibilitatea și eficiența spațiului au devenit criterii tot mai importante în procesul de selecție.
Pentru 2027 ne propunem să consolidăm această abordare de consultanță și să fim implicați cât mai devreme în procesul decizional al companiilor, deoarece alegerea unui birou nu mai înseamnă doar identificarea unei suprafețe disponibile. Vedem oportunități importante în trei direcții - relocări către clădiri mai performante, optimizarea și reconfigurarea spațiilor existente și reprezentarea proprietarilor în procesul de repoziționare a clădirilor mai vechi. În plus, revenirea treptată a dezvoltărilor va crea noi oportunități pentru piața de consultanță.