Parlamentul Romaniei a adoptat in camera decizionala o noua lege care introduce prevederi noi in privinta tranzactiilor imobiliare avand ca obiect imobilele rezidentiale viitoare, cum ar fi unitati din condominii sau case individuale in curs de dezvoltare („Propunerea Legislativa”).

Propunerea Legislativa modifica in mod expres Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii si Legea nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, fiind in prezent trimisa Presedintelui Romaniei spre promulgare. 

Dispozitiile noii legi vor intra in vigoare numai dupa promulgare, in termen de 6 luni de la publicarea legii in Monitorul Oficial, cu exceptia dispozitilor privind preapartamentarea care vor intra in vigoare in termen de 3 luni de la publicarea legii in Monitorul Oficial.

In linii mari, noile prevederi privesc urmatoarele aspecte: 

• Introducerea unei definitii legale pentru notiunea de "dezvoltator": respectiv investitorii persoane fizice sau juridice care finanteaza si realizeaza investitii sau interventii la constructiile existente in sensul legii, precum si cei care dezvolta proiecte imobiliare de tip condominii sau locuinte individuale in vederea instrainarii;

• Conditiie prealabile pentru incheierea promisiunilor de vanzare: promisiunile de vanzare se pot incheia doar dupa notarea autorizatiei de construire in cartea funciara, realizarea operatiunii de preapartamentare si deschiderea cartilor funciare pentru unitatile viitoare;

• Forma autentica: Toate promisiunile de vanzare trebuie incheiate in forma autentica in fata notarului public; in mod similar, si operatiunile de preapartamentare se incheie in forma autentica pe baza documentatiei cadastrale de preapartamentare intocmite de persoana fizica sau juridica autorizata pentru executarea lucrarilor de specialitate, pe baza autorizatiei de construire si a documentatiei aferente si receptionate de oficiul teritorial de cadastru si publicitate imobiliara;

• Rezervare: suma platita cu titlu de pret al rezervarii nu poate depasi 5% din pretul de achizitie, sub sanctiunea nulitatii absolute a rezervarii. Contractele de rezervare sunt limitate la o durata de 60 de zile; daca dezvoltatorul din culpa sa exclusiva nu incheie promisiunea sau contractul de vanzare in acest termen, are obligatia legala sa restituie intreaga suma in 30 zile;

• Gestionarea avansurilor: platile cu titlu de avans trebuie depuse intr-un cont bancar dedicat proiectului, putand fi utilizate numai pentru dezvoltarea proiectului, cu aprobarea prealabila a persoanei responsabile sau dirigintelui de santier. Printr-un ultim amendament nefericit al Propunerii Legislative, forma legii trimise spre promulgare nu mai reglementeaza un plafon maxim al avansului sau transe succesive de plata.

• Interdictii si sanctiuni: folosirea avansurilor de catre dezvoltator in alte scopuri decat cele legale este interzisa si sanctionata cu amenda de 1% din cifra de afaceri inregistrata in anul anterior, daca nu constituie infractiune;

• Modificari fara acordul cumparatorului: Actualizarea cartilor funciare ca urmare a modificarii numarului unitatilor individuale precum si efectuarea de catre dezvoltator a oricaror demersuri administrative, operatiuni juridice sau cadastrale cu privire la finalizarea proiectului nu necesita acordul prealabil al promitentului cumparator, exceptand situatia in care se modifica suprafata totala sau amplasamentul unitatii ce face obiectul promisiunii de vanzare;

Aplicabilitate: prevederile noi legi nu se aplica promisiunilor de vanzare sau contractelor de vanzare incheiate anterior intrarii in vigoare.

Implicatii pentru promitentii cumparatori:

• Cumparatorii beneficiaza de o protectie juridica suplimentara prin inregistrarea obligatorie in cartea funciara a promisiunilor de vanzare, limitarea avansului achitat in temeiul contractului de rezervare, limitarea duratei contractului de rezervare, dar si obligarea dezvoltatorului sa vireze sumele incasate cu titlu de avans intr-un cont bancar dedicat. Toate aceste masuri echilibreaza alocarea riscului contractual intre promitentul vanzator si promitentul cumparator.

• In masura in care forma legii ramane neschimbata dupa promulgare, dat fiind faptul ca forma actuala a Propunerii Legislative (dintr-o formulare nefericita) nu reglementeaza un plafon maxim al avansului pe care promitentul vanzator il poate incasa, promitentul cumparator trebuie sa acorde in continuare o atentie sporita mecanismelor contractuale care reglementeaza plata avansului si restituirea acestuia in cazul in care contractul de vanzare nu este incheiat. 

• Cu titlu de exemplu, in acest context, ipoteca legala a promitentului cumparator reglementata de Codul Civil ramane un mecanism relevant de protectie a promitentului cumparator. Aceasta este compatibila cu dreptul dezvoltatorului de a efectua orice demersuri si operatiuni juridice, fara a avea nevoie de acordul prealabil al promitentului cumparator, atat timp cat demersurile respective au ca scop finalizarea proiectului si nu modifica suprafata totala sau amplasamentul unitatii ce face obiectul promisiunii de vanzare. 

• Trebuie insa precizat ca ipoteca legala a promitentului cumparator nu reprezinta un mecanism absolut de protectie. Avem aici in vedere in principal faptul ca ipoteca legala greveaza imobilul (ramane de clarificat daca prin „imobil” se intelege exclusiv bunul viitor pentru care legea impune deschiderea unei carti funciare sau si terenul aferent) si nu contul bancar al promitentului vanzator in care se colecteaza sumele achitate cu titlu de avans. In masura in care ipoteca legala greveaza exclusiv bunul viitor, daca proiectul nu este finalizat, dreptul de ipoteca legala este lipsit de esenta, ramanand un drept iluzoriu, iar promitentul cumparator ramane un simplu creditor negarantat care cel mai probabil va intra in concurs cu creditori care beneficieaza de garantii tangibile, cum ar fi o banca finantatoare. 

• In conditiile in care forma actuala a Propunerii Legislative nu mai include propunerea initiala conform careia promitentul cumparator dobandea calitatea de creditor privilegiat in cazul insolventei promitentului vanzator, un promitent cumparator trebuie sa actioneze cu diligenta pentru a-si asigura suficiente mecanisme contractuale de protectie, motiv pentru care este recomandat ca promitentul cumparator sa beneficieze in mod real de asistenta juridica la incheierea promisiunii de vanzare.

Implicatii pentru promitentii vanzatori (dezvoltatorii):

• Dezvoltatorii se confrunta cu obligatii legale mai stricte, cum ar fi obligatia de preapartamentare in forma autentica inainte de a incheia promisiuni de vanzare, limitarea sumei pe care o pot incasa in temeiul contractului de rezervare si, poate cea mai importanta, deschiderea unui cont bancar dedicat pentru colectarea sumelor incasate cu titlu de avans si utilizarea acestora strict in scopul dezvoltarii proiectului. 

• Utilizarea abuziva a fondurilor conduce la aplicarea unei amenzi semnificative in cuantum de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului inregistrata in anul anterior, creand un puternic stimulent pentru disciplina financiara si transparenta. Propunerea Legislativa nu clarifica daca prin anul anterior se are in vedere anul anterior momentului constatarii utilizarii abuzive a fondurilor sau anul anterior al utilizarii abuzive in fapt a fondurilor, ceea ce poate conduce la divergente de practica judiciara si depasirea scopului avut in vedere de legiutor. 

• In contextul limitarii duratei contractului de rezervare la 60 de zile, dar si avand in vedere faptul ca promisiunea de vanzare poate fi semnata numai dupa obtinerea autorizatiei de construire si efectuarea preapartamentarii, dezvoltatorii trebuie sa actioneze cu maxima diligenta in coordonarea tuturor fluxurilor operationale si contractuale pentru a evita rambursarea anticipata a sumelor incasate in temeiul contractelor de rezervare. O abordare prudenta din partea dezvoltatorilor ar presupune ca semnarea contractelor de rezervare sa aiba loc cel mai devreme dupa obtinerea autorizatiei de construire si cel mai tarziu dupa inregistrearea la cartea funciara a preapartamentarii, reducand astfel riscul intarzierilor generate de procesul de autorizare, care poate fi complex si indelungat.

• Avand in vedere formularea nefericita inclusa printr-un ultim amendament la Propunerea Legislativa care reglementeaza o limita de 25% din pret pentru partea de rezistenta si 20% din pret pentru instalatii, fiind neclar daca acestea reprezinta plafonul maxim pe care dezvoltatorul il poate incasa cu titlu de avans de la promitentul cumparator sau plafonul maxim pe care il poate utiliza din sumele incasate cu titlu de avans, dezvoltatorii ar trebui sa includa prevederi contractuale menite sa asigure conformitatea cu legea in contractul de management de proiect (dat fiind ca, in practica, de cele mai multe ori situatiile de lucrari si devizele de lucrari sunt confirmate de catre managerul de proiect). 

• Dezvoltatorii trebuie sa acorde atentie intregului pachetul contractual folosit pentru dezvoltarea proiectului - de la contractele de proiectare, la contractul de management de proiect, antrepriza, rezervare si promisiune de vanzare - pentru a incorpora si acomoda toate prevederile legale relevante, astfel incat sa diminueze orice potentiala expunere nedorita, atat fata de promitentul cumparator cat si fata de autoritatile de control. 

• Impunerea obligatiei de a incheia promisiuni de vanzare numai dupa obtinerea autorizatiei de construire si efectuarea si inregistrarea la cartea funciara a preapartamentarii poate conduce la limitarea optiunilor de finantare clasica bancara, ceea ce poate reprezenta un impuls pentru dezvoltatori sa acceseze optiuni alternative de finantare (ex: crowfunding, private equity, capital propriu) pentru costurile de achizitie a terenului si de autorizare. Asistenta juridica specializata specificului de optiune de finantare poate facilita obtinerea unui grad suplimentar de protectie pentru dezvoltator.

• Cu toate ca principalele modificari introduse de Propunerea Legislativa vizeaza echilibrarea riscului contractual intre dezvoltator si cumparator in materia tranzactiilor imobiliare rezidentiale, cresterea transparentei si prevenirea practicilor frauduloase pe piata rezidentiala, nu putem sa nu constatam ca, in absenta unui cadru legal reglementat eficient, noile prevederi pot ramane fara efect sau pot chiar conduce la confuzii majore in aplicarea legii. 

• Fara a diminua importanta masurilor propuse a fi legiferate in Propunerea Legislativa, progresul trebuie masurat prin impact, nu doar prin intentie. Avand in vedere ca Propunerea Legisltiva are caracterul unei legi ordinare, iar modificarile propuse vizeaza aspecte care mai degraba tin de domeniul de reglementare al unei legi organice, ne asteptam ca Propunerea Legislativa sa fie supusa unor actualizari suplimentare. Astfel, cu aceasta ocazie sau pe cale separata, pentru a indeplini cerintele de tehnica legislativa, consideram ca cel putin urmatoarele aspecte necesita clarificari suplimentare:

i) aspectele referitoare la plafoanele de 20%, respectiv 25%, in sensul clarificarii daca acestea reprezinta limite pentru avansul pe care dezvoltatorul il poate incasa de la promitentul cumparator sau limite pentru sumele pe care dezvoltatorul le poate folosi din avansul incasat de la promitentul cumparator;

ii) atat timp cat cuantum avansului ce poate fi incasat este limitat prin lege, orice conditionari suplimentare impuse dezvoltatorului referitoare la utilizarea acestor sume (dincolo de faptul ca acestea trebuie utilizate exclusiv pentru finalizarea proiectului) impuse dezvoltatorului pot fi excesive si pot avea un efect negativ asupra dezvoltarii pietei imobiliare. Ca atare, Propunerea Legislativa ar trebuie sa permita dezvoltatorului sa decida in mod liber cu privire la alocarea avansului colectat de la promitentii cumparatori in scopul finalizarii proiectului;

iii) reglementarea unei marje acceptabile +/- pentru situatia exceptionala in care suprafata totala a unitatii este modificata ulterior efectuarii preapartamentarii pentru care sa nu fie necesar acordul prealabil al promitentului cumparator (dat fiind ca in practica pot exista multe situatii neprevazute in care suprafata totala suporta modificari care nu sunt semnificative, dar care in temeiul prevederilor Propunerii Legislative ar necesita acordul prealabil al promitentului cumparator);

iv) obiectul ipotecii legale in contextul in care vor exista carti funciare pentru bunul viitor; 

v) clarificarea conceptului de an anterior relevant pentru aplicabilitatea sanctiunii de 1% din cifra de afaceri si, nu in ultimul rand,

vi) reglementarea expresa a calitatii de creditor privilegiat a promitentului cumparator in cazul insolventei dezvoltatorului/promitentului vanzator.