Agenda Constructiilor
Miercuri, 19 Iunie 2019
 
Home - Stiri - Oportunitati & Comunicate - DEZVOLTATORII transfera riscul la beneficiar si nu sunt interesati de sustenabilitate
DEZVOLTATORII transfera riscul la beneficiar si nu sunt interesati de sustenabilitate
Oportunitati & Comunicate Publicat de Stelian DINCA 23 Mai 2019 11:31
Inaintea celei mai mari conferinte anuale, in care comunitatea inginerilor de structuri din Romania, se reuneste cu experti renumiti din Japonia, am stat de vorba cu presedintele Asociatiei Inginerilor Constructori Proiectanti de Structuri, ing. Dragos Marcu.
Despre profesorul Seki Matsutaru si domnul Ryoichi Kannu, dl ing. Marcu spune ca sunt doi ingineri exceptionali, fiind preocupati de-a lungul prodigioaselor lor cariere de inovatie si excelenta. Una din temele care in acesti ani ii preocupa cel mai mult pe profesionistii proiectanti de structuri este si cea de “Risc si consecinte in proiectarea structurilor”. Tema va fi dezbatuta la cea de-a XIX-a conferinta AICPS, in 23-24 mai la Eforie Nord. Comunitatea inginerilor AICPS a ales, cu ocazia conferintei, sa vina in sprijinul celor care cauta sa realizeze o investitie imobiliara, sau sa isi cumpere o locuinta, cu informatii esentiale.
Cei care se gandesc sa achizitioneze o casa veche ca locuinta personala sau sa faca o investitie imobiliara intr-o cladire veche, cu ce asteptare ar trebui sa porneasca la drum?
Daca eu as fi cumparatorul mi-as pune mai intai intrebarea in ce masura o astfel de constructie ar satisface exigentele mele. O constructie veche poate avea un grup sanitar pe etaj, care se poate dovedi insuficient, tevi colmatate, instalatie electrica veche, toate lucrurile astea (si sunt mult mai multe) trebuie analizate, verificate. Pentru aceasta evaluare trebuie sa mergi mai degraba catre un arhitect. Poti ajunge la concluzia simpla ca nu cumperi, sau cumperi, dar te astepti sa te mai coste cam atatia bani si cam atata timp (si nervi!) ca sa aduci constructia la gradul de confort pe care ti-l doresti. Sau iti limitezi pretentiile! Sau s-ar putea sa ajungi la concluzia ca e mai bine sa o dai jos si sa o refaci. Dar atentie, ca poate fi monument istoric, sau in zona de protectie, un alt detaliu foarte important care trebuie aflat inainte de a cumpara.
Timpul pana la intrarea in functiunea dorita va fi mai indelungat decat probail se asteapta (evaluare-avizare-consolidare/reabilitare/modernizare). Daca este monument istoric sau se afla in zona protejata timpul va fi si mai indelungat. Dupa ce ai rezolvat problemele legate de confort, de functionalitate, de abia apoi iti pui problema de siguranta, de durabilitate, de eficienta. Va trebui sa consulti un inginer (expert) de structuri.
Din perspectiva experientei unui inginer de structuri ce masuri de precautie isi pot lua cumparatorii unor astfel de imobile vechi, pentru a verifica starea structurii inainte de a face o investitie insemnata?
Sunt mai multe instrumente de verificare a structurii. Putem vorbi de o evaluarea initiala, de o inspectie (si in general asa se intampla, cea mai mare parte a cumparatorilor vor o parere rapida si ieftina, nu au timp sa astepte si nu vor sa cheltuie semnificativ pe ceva asupra caruia s-ar putea sa decida sa nu cumpere). In mod cert este corect sa apelezi la un expert in structuri de rezistenta (nu neaparat certificat, la o prima evaluare nu e nevoie de atestare, trebuie doar sa intrebi un inginer – cu ceva experienta). La o astfel de evaluare se face o inspectie la fata locului: se analizeaza starea fizica, se apreciaza gradul de avariere, daca constructia a fost sau nu intretinuta corespunzator, se incearca identificarea sistemului structural, macar in mare. Se pot identifica urme ale unor interventii trecute. In final inginerul iti va furniza o opinie tehnica si in mod normal va recomanda o expertizare propriu-zisa – expertiza tehnica.
Mai trebuie spus ca recomandam rabdare si cumpatare la achizitionare, iar expertiza tehnica sa fie efectuata inainte de tranzactie. Companiile mari care achizitioneaza constructii sau terenuri in vederea construirii platesc o suma destul de importanta pentru a se face toate studiile necesare (chiar si in forma mai restransa, preliminara), asigurandu-se astfel ca investitia are un nivel de risc acceptabil, cu un potential clar de profitabilitate, evitand pe cat posibil necunoscutele. Prefera sa isi asume costuri de verificare, care in cele din urma ii pot determina sa renunte sa mai cumpere bunul imobil vizat, pentru ca imobilul nu se potriveste cu calitatea dorita, sau pentru ca riscul asumat este pur si simplu prea mare.
De ce profesionistii recomanda aceste verificari? Ce ar trebui sa stim cu totii despre cum imbatraneste o cladire?
Nu este usor de inteles cum imbatraneste o constructie, cel putin la nivel de structura, care ni se pare eterna. Insa, sa stiti ca exista destule similitudini intre oameni si constructii. Nu au suflet, dar, la fel ca si oamenii, ele sunt concepute, se nasc, cresc, traiesc si dupa un timp imbatranesc si apoi mor. Numai ca viata noastra este semnificativ mai scurta decat a constructiilor, iar atunci nu percepem la scara reala imbatranirea lor.
Un cutremur distrugator vine o data la zeci de ani, evenimentele pe care le-am trait se pierd din memoria colectiva pentru ca in cazul constructiilor sunt rare in timp. Uitand devenim mai putini atenti, si ajungem sa credem ca „merge si asa”.
Japonezii spun ca sunt atat de buni la proiectat constructii care sa reziste la cutremur pentru ca la ei cutremurele sunt dese, evenimentele nu se uita. Dar lucrul asta tine si de societatile consolidate, integre, ne-corupte. Unde e coruptie este si potentialul de dezastru mare.
Structura de rezistenta este similara scheletului uman, sistemele nervoase si circulatorii sunt in cazul constructiilor retelele de curent sau retelele si instalatiile de alimentare cu apa. Finisajele constructiei, aspectul lor, sunt reprezentate in cazul oamenilor de pielea lor, de infatisarea lor generala. Pe masura ce imbatraneste pielea isi pierde elasticitatea, se rideaza, crapa chiar. La fel si tencuiala unei case, se rideaza, se umfla, ulterior crapa si apoi cade, in timp. La fel cum trebuie sa ne intretinem pielea, o tratam, dam cu uleiuri, dar pe masura ce imbatranim si avem probleme legate de boli ale pielii, avem nevoie de medicul dermatolog sau chiar de estetician. La constructii arhitectul este in primul rand responsabil cu „tratamentul”. Daca facem tensiune sau pe baza colesterolului se colmateaza vasele de sange, avem nevoie de cardiolog. La constructii daca tevile se infunda sau se sparg, daca transferul de caldura sau de aer proaspat nu mai e cel care trebuie avem nevoie de inginerul de instalatii. Daca scheletul imbatraneste se degradeaza, apar herniile de disc, ne dor oasele. Avem nevoie de ortoped, de reumatolog. Daca scheletul constructiei imbatraneste, se fisureaza avem nevoie de expertul inginer de structuri. Tot de el avem nevoie si in cazul dermatologiei structurale, pentru ca materialele din elementele structurale se degradeaza. Lemnul putrezeste, este atacat de daunatori, face carii. Otelul rugineste si incet-incet isi pierde din sectiune, devine mai putin rezistent. Betonul sub actiunea mediului, sub actiunea apei, a ciupercilor, etc se degradeaza si el. Toate astea se intampla pe masura imbatranirii.
Daca noi, oamenii, nu ne tratam de boli, murim. Daca o constructie nu o intretinem, nu o reparam, nu o consolidam, nu o reabilitam, pe scurt daca nu o tratam, dupa un timp moare. Daca nu o urmarim, daca nu o monitorizam, nu constietizam degradarile ei, potentialul de colaps, riscul, creste.
De exemplu, infiltratiile, cum afecteaza ele stabilitatea intregii constructii?
Daca sistemul de colectare al apelor, jgheaburile, burlanele sunt degradate, apa se scurge pe perete. Intamplandu-se in mod repetat, fiind combinat si cu fenomenul de inghet-dezghet, tencuiala se degradeaza, se macina, se umfla, fisureaza si apoi cade. Mortarul se umezeste, se macina, sectiunea slabeste. In cazul betonului, care datorita fenomenului de contractie-dilatare, el intotdeauna micro-fisureaza sau fisureaza. Chiar daca fisurile respective nu sunt perceptibile sau nu ne atrag atentia, prin fisuri intra apa si adevaratul atac este la adresa otelului beton care corodeaza. Evident, sunt situatii cand este destul de dificil si in orice caz de costisitor de reparat.
Cred ca pana la urma e bine sa privim si din perspectiva de stabilitate financiara. Daca primesti o mostenire importanta de la „o matusa din America” de care evident nu stiai, asta e o catastrofa pozitiva. Poti deveni dintr-un om cu o conditie economica modesta un om bogat. Daca vine un cutremur sever, iar casa ta nu e pregatita pentru asta (e invechita, rezistenta este mai scazuta, nu are asigurare) vorbim de o catastrofa negativa, dintr-un om bogat poti ajunge sarac, dar dintr-un om normal poti ajunge... pe drumuri. Daca aspectele de durabilitate, de degradare a materialelor nu te preocupa, nu e o abordare prea prudenta. E ca si cum robinetele din casa iti tot picura pentru ca nu le repari si nu intelegi de ce iti vine factura de intretinere atata. Sau ca si cum esti un om nechibzuit la shopping, cheltuind nejustificat, de multe ori pe cardul de credit. Vei munci toata viata ta doar ca sa platesti facturi si datoriile la credite. Fara sa fie asta o catastrofa, este un traseu negativ.
E vorba de o conduita, de o atitudine. Iar cuvantul de ordine trebuie sa fie sustenabilitatea.
Care ar fi doua exemple semnificative in care structura unei cladiri este afectata in timp si pot aparea probleme majore in contextul riscului seismic?
As vorbi despre doua tipuri de mentalitate care conduc la cresterea riscurilor:
In mentalitatea profana (si, din pacate, uneori, si in cea a unora dintre „specialisti”) auzim frecvent: „domne, constructia asta a trecut cu bine prin trei cutremure si uite-o e in picioare, iar dumneata vrei sa mi-o consolidezi, sa ma pui la cheltuieli”; „constructia asta sta in picioare de 300 de ani, o vezi? E acolo, n-a cazut. Iar dumneata imi spui ca nu are un grad de rezistenta adecvat la incarcarile date de propria ei greutate!” Este rudimentara si paguboasa o astfel de gandire. Nu inseamna ca va trece si de al patrulea cutremur, si nici ca va mai sta in picioare 50 sau 100 de ani, dupa ce a stat trei sute de ani. Cu timpul ea se degradeaza, se avariaza materialele, chiar daca lent, isi pierd din proprietati. Daca atunci avea o rezistenta suficienta sa tina incarcarile pentru care a fost proiectata, acum pur si simplu nu o mai are, cu fiecare cincizeci de ani ea a imbatranit, cu fiecare cutremur care a trecut s-a degradat, si-a pierdut din proprietatile de rezistenta.
In proiectarea si construirea contemporana exista o presiune formidabila asupra costurilor. In mare parte lucrurile sunt normale. Exista echipe intregi care concura la „optimizare”. Acesta e cuvantul de ordine. Si ar fi bine, dar in realitate aceasta „optimizare” isi pierde sensul etimologic, este mai degraba „ieftinire”. Acest lucru se intalneste indeosebi la investitorii si dezvoltatorii care construiesc ca sa vanda. Responsabilitatea, riscul, se transfera, nu e nimeni cu adevarat interesat de durabilitate, de sustenabilitate. Ei cauta in general proiectanti mai ieftini (dar poate si cu mai putina experienta), constructori la fel, furnizori de materiale la care performanta, calitatea, nu e un scop in sine. Si parca mai mult acest lucru se intampla in cazul investitorilor autohtoni dar si straini, dar scapatati. Nu stiu de ce, sociologii cred ca pot explica asta. Dar acelasi investitor, care preseaza in scopul unei sectiuni mai subtiri, unui beton mai slab, unei armari mai reduse, deci asupra unui consum si al unui cost mai mic, atunci cand casa nu o construieste pentru el, are cu totul alta mentalitate cand isi face casa in care va trai. Tocmeste proiectantii cei mai buni, nu face economii, ba uneori indeamna la risipa. „Domne, te rog frumos, nu te juca, asta e casa in care voi trai eu si familia mea”. Desi fenomenul este cat se poate de frecvent, ingrijorator de des intalnit, nu putem totusi sa generalizam, pentru ca exista destui investitori care au o conduita normala. Din nou spun, cu regret, parca strainii privesc lucrurile cu mai multa responsabilitate. O atitudine echilibrata, ponderata, o au investitorii care construiesc, dar nu scot la vanzare, ei exploateaza constructiile respective. Si pentru ca o exploatare judicioasa le aduce in timp stabilitate financiara, ei sunt constienti de ce inseamna adevarata optimizare, ei evalueaza riscurile si decid in general in sensul asumarii unui risc scazut.
In concluzie cei care cauta sa cumpere o cladire construita acum mai bine de 70-90 de ani la ce ar trebui sa se astepte. Ce buget ar trebui sa isi aloce pentru a face verificari inainte de a cumpara, avand avantajul ca isi vor reduce riscurile achizitiei?
Costul unei inspectii preliminarii de structura este situat in general intre 0,1 si 0,5% din valoarea investitiei, iar pentru o expertiza tehnica poate varia mult in functie de complexitatea abordarii, intre 2-5% , insa poate fi si mai mult, poate ajunge la 8-10%, daca testele necesare sunt mai complexe.
Dar cum sa aleg? Cate teste sa fac, ce nivel de investigare sa adopt? Cat sa platesc? 2 sau 5%? Din fericire toate metodele de investigare si analiza sunt procedurate si chiar reglementate. Pretul va rezulta in consecinta in mod normal fara diferente mari intre un expert sau altul. Problema de fond este ca expertul sa faca tot ceea ce este necesar, cerut si indicat de norme, al caror nivel de cerinte este in general minimal. Din nefericire un numar mare de expertize si experti tehnici nu respecta cerintele minimale ale standardelor, tocmai pentru a putea rezulta un cost mai mic si conducand nu de putine ori la practici de concurenta neloiala.
Nu te bucura de expertul care „stie sa le aprecieze pe toate”, care spune ca nu are nevoie de teste, de relevee sau care spune ca o singura proba de zidarie e suficienta. El o face „din grija fata de client”, ca sa-ti reduca costurile, ca sa ia lucrarea inaintea altuia. Sigur, investigatii mai complexe vor conduce la costuri mai mari, dar tine minte (!) ca riscul nu e al expertului (doar intr-o mica masura sau deloc), riscurile sunt ale tale.
Ca sa nu aveti astfel de surprize neplacute, adresati-va unei asociatii profesionale recunoscute (AICPS, OAR etc). De ce? Pentru ca aceste asociatii au standarde interne care minimizeaza aceste posibilitati. Ea va va recomanda cateva persoane sau firme potrivite (niciodata una singura). In cazul AICPS, noi lucram la un sistem de distribuire a cererilor echitabil, cu luarea in considerare a tipului de constructie pentru care se face recomandarea, a zonei geografice in care aceasta se gaseste, a nivelului de analize implicat, a competentelor recunoscute si probate ale expertului, etc. Adresati-va Asociatiei Inginerilor Constructori Proiectanti de Structuri cu incredere pentru mai multe detalii (www.aicps.ro)
Care sunt principalele motive pentru care o verificare din punct de vedere structural este in primul rand in interesul tau, mai ales pentru o cladire veche?
Vei avea un viitor mai sigur.
Vei avea un viitor economic mai bun.
Vei sti unde esti, veti intelege care sunt riscurile si vei decide ce e de facut pentru minimizarea lor.
De ce este recomandat sa apelezi la sfatul unui inginer?
Cand esti bolnav este recomandat sa te duci la doctor si sa nu te tratezi asa cum sti tu, cum te sfatuiesc prietenii si vecinii si nici macar asa cum scrie „pe” Google.
Cand ti se strica masina te duci la mecanic sau cand cumperi o masina rulata te duci cu ea la un service autorizat pentru o evaluare.
Cand ai probleme, dar si inainte sa cumperi o casa apeleaza la un inginer constructor.
Ce exemple de buna practica din Japonia, ar putea functiona daca ar fi implementate si in Romania pentru consolidarea cladirilor vechi? Si care ar fi avantajele fata de tehnicile folosite in prezent?
Primul exemplu de buna practica ar fi: coduri si legislatie coerenta, apoi munca sustinuta, atitudine responsabila, integritate. De abia dupa aceea trecem la partea tehnica, la eventuale solutii concrete, care sunt aplicabile, dupa caz. Aici putem aminti izolarea bazei constructiilor, sisteme de disipare de energie, utilizarea fibrelor de carbon. Unele conduc la un raspuns mai bun al constructiei la actiuni seismice, altele furnizeaza un nivel de rezistenta mare. Aplicarea e punctuala, in general usoara, iar in cele mai multe cazuri nu presupune evacuarea.
 
ABONARE (click aici):  PROIECTE | INVESTITII | REVISTE | INDEX COMPANII
DATE DE CONTACT: Agenda Constructiilor & Fereastra - Tel/Fax: 021-336.04.16, 031-401.63.88
 
ACAD

Autentificare

Revista TOP-Agenda Constructiilor nr. 142 (Mai 2019)
ROCKWOOL 196
GHID de INSTALARE
romania fara hospice
EURO-Constructii 2020
PIATA de CONSTRUCTII: Analiza 2018-2019 & Perspective 2020-2023
Carpatcement 196
PIATA de TAMPLARIE: Analiza 2018-2019 & Perspective 2020-2023