Dezvoltatorii imobiliari din Romania se confrunta, in 2025, cu un context legislativ tot mai restrictiv, impredictibil si ostil mediului de afaceri, care duce la cresterea costurilor de dezvoltare si, implicit, scumpirea locuintelor. Din acest motiv, dezvoltatorii reactioneaza la toate aceste schimbari prin masuri care sa le protejeze afacerea – modificarea conditiilor contractuale, ajustarea termenelor de colaborare / vanzare si organizarea in holding pentru a evita plata unor impozite, informeaza casa de avocatura Elisabeta Stan Law Office, care asista dezvoltatori in proiecte de peste 50 milioane euro, oferind strategii juridice solide in fata schimbarilor legislative si fiscale.

Pe langa taxe majorate si norme tot mai stricte, instabilitatea legislativa pune presiune directa pe planificarea si viabilitatea proiectelor, fapt pentru care unele constructii imobiliare ar putea sa fie blocate.

"Mediul legislativ este intr-o continua schimbare si lipsa de predictibilitate. Au loc modificari legislative pe banda rulanta, iar mediul de afaceri nu are timp sa se pregateasca, normele se modifica frecvent fara perioada de tranzitie. Este un context legislativ vulnerabil pentru dezvoltatorii imobiliari. Modificarile frecvente, aplicate fara perioade de tranzitie, pot duce la scaderea veniturilor, blocarea activitatii si afectarea grava a business-ului. Din acest motiv, tot mai multi antreprenori din real estate cauta solutii juridice solide pentru a-si proteja investitiile si a evita blocajele.

In ultimele saptamani, dezvoltatorii imobiliari s-au vazut nevoiti sa reconfigureze rapid, eficient si legal directia afacerii lor in hatisul legislativ, luand o serie de masuri. S-au revizuit contracte, au fost ajustate termene si au fost clarificate toate acele detalii care pot face diferenta intre o vanzare dusa la capat si una pierduta pe muchie de calendar. E un moment care cere reactie rapida, comunicare clara si documentatie juridica solida”, avertizeaza avocatul Elisabeta Stan, specializat in drept imobiliar.

 

Cresterea TVA pentru locuintele noi nu este doar o ajustare tehnica in codul fiscal, este o schimbare care va influenta direct preturile, comportamentul cumparatorilor si ritmul de vanzare in multe proiecte rezidentiale. In teorie, TVA-ul de 9% va putea fi aplicat in continuare pentru unele locuinte, dar doar daca sunt indeplinite mai multe conditii: antecontract semnat pana la final de iulie, un avans platit la timp si livrarea locuintei pana cel tarziu in vara lui 2026. Orice intarziere peste aceasta data va complica serios lucrurile. TVA-ul va creste la 21%, chiar si pentru cumparatori care au crezut ca au prins oferta mai avantajoasa. Asta inseamna renegocieri, presiune financiara, uneori chiar blocaje in vanzare. Iar consecintele se simt de ambele parti — si pentru client, si pentru dezvoltator.

Schimbarile legislative – precum cresterea TVA la locuinte – alimenteaza tensiuni intre dezvoltatori si cumparatori, afectand atat proiectele in desfasurare, cat si increderea in piata. Fara predictibilitate si coerenta legislativa, sectorul imobiliar risca sa intre intr-o perioada de stagnare sau chiar regres.

Mai mult, a crescut numarul de contestatii in instanta pe fondului interesului civic de protectie a spatiilor verzi. Acestea, alaturi de reglementarile de mediu tot mai stricte si costurile pentru obtinerea avizelor, duc la fragilizarea pietei si la reducerea apetitului pentru investitii noi.

De asemenea, au crescut costurile pentru conformarea la legislatie. Dezvoltatorii imobiliari, pentru a implementa noile masuri, sunt nevoiti sa cheltuiasca suplimentar pentru a-si putea desfasurarea activitatea, cum ar fi obtinerea de avize, ceea ce la final va creste costul de locuintelor la vanzare.

 

Pentru a naviga aceasta perioada dificila, dezvoltatorii incep sa ia masuri juridice de preventie a scaderilor in business: audituri detaliate inainte de achizitii, modificarea conditiilor din contract, organizarea activitatii in structuri de tip holding prin care sa plateasca un impozit mai mic la stat, consultanta juridica permanenta si instrumente legale care sa limiteze riscurile. 

1. Securizeaza achizitiile si investitiile- nevoia de a le face un due diligence juridic si urbanistic foarte elaborat si detaliat pentru a se asigura ca fac corect achizitia, pentru a evita riscuri, pentru a evita blocaje in afaceri

2. Opteaza pentru modificarea conditiilor contractuale - cu un mediu legislativ imprevizibil, in continua schimbare, este recomand ca termenii din contractele de colaborare sau vanzare sa fie ajustati cel putin o data pe an. Conditiile din piata se schimba - ceea ce era corect anul trecut poate fi astazi dezechilibrat, iar antreprenorii au nevoie sa se asigure ca penalitatile, termenele si clauzele de reziliere ii protejeaza

3. Se organizeaza in structura de tip holding - din ce in ce mai multe firme din Romania se organizeaza in holdinguri pentru a plati impozite mai mici la stat si a putea reinvesti castigul din dividende fara impozitare si, practic, pentru a putea proteja bunurile personale

4. Colaboreaza permanent cu avocati pentru a evita probleme - antreprenorii nu mai vor sa mai stinga incendii, nu mai vor sa se confrunte cu situatii problematice, fapt pentru care opteaza pentru consultanta juridica permanenta 

 

Pentru cumparatori, contextul actual impune o atentie sporita si o intelegere clara a modului in care schimbarile fiscale – in special cresterea TVA – influenteaza pretul si conditiile de achizitie a unei locuinte noi. Astfel, cumparatorii trebuie sa devina mai informati si mai bine pregatiti juridic.

Iata ce trebuie sa stie si cum pot actiona:

Cresterea TVA (de la 5% la 9% sau 19%, in functie de situatie) afecteaza direct costul locuintei. Multe contracte nu includ o clauza care sa garanteze un pret fix in fata modificarilor legislative, iar dezvoltatorii pot transmite aceasta diferenta catre cumparator.

Ce pot face cumparatorii:

• Sa verifice cu atentie clauzele contractului de rezervare - cumparatorul trebuie sa stie ca este o perioada de modificare a preturilor, conform legislatiei, si trebuie sa stie la ce sa se astepte

Clauzele contractuale sunt complexe, iar cumparatorii trebuie sa fie atenti la riscuri ascunse, ceea ce inseamna ca au nevoie de asistenta juridica atat la incheierea contractului de promisiune de vanzare, cat si la incheirea contractului de vanzare propriu-zisa.

Partea de due diligence nu mai este optionala - cumparatorii trebuie sa verifice dezvoltatorul, terenul, autorizatile, de cat timp este dezvoltatorul in piata, daca construieste cu banii proprii sau ai bancii, pentru a evita cat mai putine riscuri.

• Sa solicite o simulare de costuri post-TVA, pentru a intelege impactul real asupra bugetului

Pentru a se proteja, dezvoltatorii ajusteaza frecvent termenii contractuali, inclusiv penalitatile, termenele de livrare si clauzele de reziliere. Aceste modificari pot dezechilibra raportul vanzator-cumparator.

 Ce pot face cumparatorii:

• Sa consulte un avocat specializat in drept imobiliar inainte de semnare. O revizuire juridica poate preveni surprize neplacute (ex: penalizari ascunse sau livrare intarziata fara despagubiri)

• Sa negocieze clauze clare privind termenele de finalizare si penalitatile aplicabile, in caz de intarziere sau modificare unilaterala

Tot mai multi dezvoltatori se reorganizeaza in grupuri de tip holding, ceea ce le permite optimizarea fiscala si o mai buna protectie juridica. Pentru cumparatori, aceasta poate insemna un partener mai solid, dar si o nevoie mai mare de transparenta.

 Ce pot face cumparatorii:

• Sa verifice structura juridica a dezvoltatorului – cine este vanzatorul real, cine detine terenul, cine construieste si cine incaseaza banii

• Sa solicite documente privind dreptul de proprietate asupra terenului, autorizatia de construire si dovada solvabilitatii dezvoltatorului

Intr-un context legislativ instabil, riscurile de blocaj in proiectele imobiliare cresc (PUZ-uri anulate, litigii pe terenuri, autorizatii contestate etc.).

Ce pot face cumparatorii:

• Sa solicite un due diligence urbanistic si juridic inainte de avans. Verificati cu un specialist: situatia juridica a terenului, autorizatiile de construire, regimul fiscal aplicabil, lipsa litigiilor etc.

• Sa evite achizitiile doar pe baza de promisiuni verbale sau brosuri. Cereti documente, nu doar incredere.

Pentru dezvoltatorii imobiliari, protectia juridica nu mai este o optiune, ci o necesitate strategica. Intr-un climat legislativ marcat de instabilitate, cresteri fiscale si presiuni administrative, doar cei care isi fundamenteaza deciziile pe o consultanta juridica permanenta si pe masuri de preventie bine calibrate vor reusi sa isi protejeze afacerea si sa ramana competitivi.

De la structuri fiscale optimizate, la contracte adaptate realitatilor pietei si due diligence aprofundat inainte de investitii, fiecare pas conteaza. Lipsa unor masuri juridice solide poate duce rapid la blocaje, pierderi financiare sau chiar faliment. In schimb, un cadru legal bine gandit devine un avantaj competitiv major, oferind stabilitate, incredere si capacitate reala de adaptare intr-o piata din ce in ce mai volatila.