SIMON, IUGA & PARTNERS

Tudor Iuga: - Piata este intr-o faza de consolidare, in care proiectele speculative (construite fara a exista un contract de inchiriere inainte de livrare) sunt in scadere. Automat, gradul de neocupare scade accelerat (aproximativ 4-5%), iar pretul este pe un trend ascendent, ajungand in jurul valorii de 4,5-4,9 euro/mp/luna. Cererea se mentine constanta si observam ca ajung la maturitate proiecte incepute sau agreate in urma cu 1-2 ani. Astfel, in prima jumatate a anului 2025, volumul total al inchirierilor a atins aproximativ 450.000 mp, de aproape sapte ori suprafata Palatului Parlamentului. In total, avem in jur de 8 milioane de metri patrati de spatii industrial-logistice de clasa A in Romania, iar potentialul este de minimum 15-17 milioane mp, daca ne uitam la raportul dintre metri patrati si populatie din tarile din Europa de Vest.

Andrei Koszti: - Parcurile existente (incepute in 2008/2010/2014) au ajuns la maturitate si au creat ecosisteme de business care au definit, intr-o mai mica sau mai mare masura, destinatia industriala a locatiei. Ne referim aici la parcurile din imediata vecinatate a oraselor mari, care gazduiesc operatiuni de tip last mile delivery, e-fulfilment, curierat sau spatii de productie cu valoare adaugata mare. Ca sa avem un ordin de marime, din totalul de 8 milioane mp mentionat anterior, aproximativ 30%. Parcurile noi, construite in perioada 2016-2025, au crescut pe fondul dezvoltarii infrastructurii si datorita atractivitatii Romaniei ca destinatie principala de distributie pentru Balcani si Turcia. In continuare, aceste locatii sunt in plina expansiune si probabil se vor dubla in urmatorii 5 ani, sub conditia aplicarii unor politici fiscale corecte si a incheierii conflictului de la granita. Constructiile de tip build-to-suit implica contracte pe termen foarte lung si costuri ridicate pentru reconversie ulterioara. Desi sunt sanatoase pentru comunitati si atractive pentru o mare parte a dezvoltatorilor, nu sunt foarte numeroase si servesc, in general, drept ancore pentru un parc. Segmentul principal care se va dezvolta este cel al cladirilor cu dotari standard, dar proiectate sa ofere o flexibilitate ridicata din punct de vedere al activitatilor desfasurate in ele.

Cristian Simon: - Sursele de finantare sunt, in general, specifice fiecarui dezvoltator in parte si nu se remarca un profil de schimbare prea curand. Exista, deopotriva, proiecte realizate din fonduri proprii 100%, altele finantate prin credite bancare, iar pentru cele mari se obtin fonduri de pe pietele de capital europene, prin diverse instrumente (actiuni, obligatiuni etc.). Totul depinde de momentul demararii unei investitii si de rentabilitatea generala.

Andrei Koszti: - Raspunsul rapid, adaptat acestei perioade, este simplu: "Negativ"! Fata de 2019, costul spatiilor industriale s-a dublat, iar principalii factori pot fi impartiti in doua categorii. La categoria factori evidenti (cei de care ne lovim zi de zi) se afla costul energiei, cu impact major asupra materialelor de constructii si a operarii spatiilor; costul cu forta de munca, atat in timpul realizarii proiectului, cat si ulterior, pentru clienti; inflatia generalizata la nivel european, care a ridicat semnificativ pretul echipamentelor folosite in proiecte. Factorii ascunsi (cei despre care poate auzim, dar nu intelegem impactul imediat) sunt cei legati de: modificarea codurilor de proiectare, in sensul cresterii cerintelor (seismic - P100, siguranta la foc - P118); infrastructura de distributie a utilitatilor, care nu tine pasul cu dezvoltarile logistice si industriale. 

Putem aprecia ca factorii evidenti sunt, intr-o anumita masura, generalizati la nivelul Europei Centrale si de Est. In acest context, este important sa ponderam cresterile si sa ne asiguram ca ramanem competitivi prin decizii strategice guvernamentale. Factorii ascunsi, insa, sunt cei care ne fac mai putin atractivi pentru investitori si, din pacate, ne determina sa pierdem proiecte. Sa luam ca exemplu un investitor care analizeaza oportunitatile de investitie in regiune pentru un proiect in valoare de 100 de milioane de euro. Pentru el nu conteaza daca este vorba de Romania, Ungaria, Polonia, Serbia sau Bulgaria - scopul sau este obtinerea unei rate rapide de amortizare a investitiei si reinvestirea profitului in alte dezvoltari similare, construind astfel o retea de parcuri. Daca vine in Romania si descopera ca, din cauza factorilor ascunsi, costul de constructie este cu 30% mai mare, isi pierde rapid interesul. Nivelul de siguranta pe care cladirile il ofera este direct proportional cu nivelul de dezvoltare economica al societatii respective. Exact din acest motiv, in Japonia se construiesc structuri metalice (mai scumpe), cu sisteme de disipare a energiei seismice, rezistente inclusiv la tsunami, in anumite zone. Pe de alta parte, atat timp cat noi suntem inca o economie in curs de dezvoltare, ar trebui sa intelegem ca, daca la fiecare revizuire a codurilor de proiectare specifice tarii noastre crestem costul unui imobil, vom ajunge in scurt timp sa avem cele mai sigure cladiri... neconstruite.

Tudor Iuga: - In mod evident, toate proiectele de infrastructura care se dezvolta in prezent si care se vor finaliza vor oferi o gura uriasa de oxigen sectorului industrial. Moldova este cap de lista din punct de vedere al potentialului de crestere, dar exista si alte zone (Constanta, Oradea, Brasov) care vor starni si mai mult interesul investitorilor in viitor.

Fundamentele dezvoltarilor industriale sunt simple: pentru cele logistice trebuie sa raspundem la intrebarea "In cat timp ajung sa livrez marfa la clienti?", iar pentru cele industriale la "Cat ma costa forta de munca, ce disponibilitate exista si care este gradul de calificare?". Cand raspunsurile au coerenta, stim ca am identificat o locatie adecvata pentru un parc.

Tudor Iuga: - Un procent de 90% dintre clientii care isi cauta un spatiu alaturi de noi includ, in descrierea cerintelor esentiale pentru selectarea unei locatii, criterii ESG. Chiar daca au o cultura organizationala dedicata ESG sau, pur si simplu, descriu aceste cerinte fara a folosi acronimul, toti sunt interesati de aceste aspecte. Ca o consecinta naturala, parcurile noi sunt atent proiectate pentru a obtine un rating de sustenabilitate cat mai bun, iar diferentele notabile apar intre cei vizionari, care au adoptat aceste concepte inca din 2016, si cei care le integreaza abia acum. In linii mari, insa, a devenit o cerinta standard in prezent. Totusi, pentru a ramane ancorati in realitate, va adresez fiecaruia dintre dumneavoastra, cei care cititi acest interviu, o intrebare simpla: "Cati dintre cunoscutii dumneavoastra ar plati 1-2 lei in plus pe o apa, un suc carbogazos sau o bere, doar pentru ca a fost depozitata intr-un spatiu cu adevarat sustenabil?". Acesta este barometrul real al mentalitatii ESG, pe care trebuie sa o internalizam.

Cristian Simon: - Cu cat vom digitaliza mai mult relatia cu autoritatile, scurtand astfel timpul de obtinere a autorizatiilor, si cu cat vom face acest proces mai transparent si mai usor de inteles, cu atat vom avea parte de o dezvoltare mai sanatoasa si mai rapida a sectorului industrial.

Din punctul meu de vedere, autoritatile ar trebui sa fie un partener - un real sprijin pentru mediul privat, mai ales in sectorul de real estate. Motivatia este simpla: aceste investitii sunt pe termen lung, nu pot fi mutate in alta tara, contribuie la dezvoltarea comunitatilor si creeaza locuri de munca. In acest sens, propun un exemplu de masura simpla si eficienta: transportul in comun sa ajunga in parcurile industriale.

Tudor Iuga: - Atat timp cat exista cerere, suntem norocosi - iar acest lucru ne permite sa crestem. In piata, pe langa dezvoltatorii consacrati, apar din ce in ce mai multi jucatori noi, o parte dintre ei locali, ceea ce este un semn foarte bun. Daca vom reusi, la nivel individual, sa evoluam astfel incat sa nu mai conteze ca "dincolo halatul era mai ieftin", ci sa primeze calitatea alegerilor noastre, sectorul industrial va ramane pe un trend de crestere pentru urmatorii 5-10 ani, ca efect in lant al acestei schimbari de mentalitate.