Doua sunt intrebarile de actualitate pentru orice investitor in proiecte de real estate, mai ales pentru dezvoltatorii traditionali, in luarea unei decizii cu privire la viitorul proiect imobiliar: in ce masura se pot edifica proiecte imobiliare pe terenuri care sunt incadrate ca spatii verzi la momentul achizitiei sau al securizarii lor? Dar in cazul in care a operat la un moment dat o reconversie a functionalitatii acestor terenuri din spatii verzi in alte functiuni: comerciala, rezidentiala, industriala etc.?

Intrebarile se ivesc in contextul in care, pe de o parte, terenurile propice investitiilor imobiliare de o anumita marime/suprafata sunt tot mai dificil de identificat si, pe de alta parte, diversele terenuri care prezinta interes investitional provin din retrocedari pe amplasamentul unor (foste) parcuri si/sau altor tipuri de spatii verzi din interiorul localitatilor.

 

Ce spune legea in prezent si care e interpretarea instantelor. Legea nr. 24/2007 privind reglementarea si administrarea spatiilor verzi din intravilanul localitatilor („Legea Spatiilor Verzi”), pe langa faptul ca nu contine o definitie foarte clara si cuprinzatoare a notiunii de spatiu verde, nu face o distinctie intre spatiile verzi publice si cele private si nici nu distinge intre spatiul verde construit/amenajat ca atare si cel incadrat intr-o astfel de functiune prin documentatiile de urbanism aprobate pentru localitatea respectiva.

In acest context, interdictia de edificare de constructii pe spatiile verzi (atat publice, cat si private) vine din interdictia de reconversie/de schimbare a destinatiei acestor spatii, interdictie prevazuta de Ordonanta de urgenta nr. 195/2005 privind protectia mediului („OUG 195/2005”) sub sanctiunea nulitatii absolute a actelor administrative sau juridice care nesocotesc aceasta interdictie de reconversie. Prin urmare, pe astfel de terenuri nu se pot edifica proiecte imobiliare .

OUG 195/2005 este actul normativ care instituie aceasta interdictie in mod clar si indubitabil atat pentru terenurile pur si simplu amenajate ca spatii verzi (de ex. gradini, parcuri etc.), cat si pentru terenurile prevazute ca spatii verzi in documentatiile de urbanism, indiferent de regimul lor juridic.

Aceasta prevedere legala a facut obiectul a numeroase exceptii de neconstitutionalitate in cadrul carora s-a sustinut ca interdictia de reconversie a spatiilor verzi private impiedica exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate privata, respectiv folosinta si dispozitia. Or, suprimarea acestor atribute esentiale are semnificatia unei derogari de la principiul protectiei juridice a dreptului de proprietate privata.

Intrucat deciziile Curtii Constitutionale au fost in sensul respingerii in unanimitate a exceptiei de neconstitutionalitate, consideram ca simplul fapt ca un astfel de teren este in proprietate privata nu este de natura a inlatura nici aplicabilitatea interdictiei de reconversie a spatiilor verzi in teren construibil si nici a nulitatii actului administrativ prin care s-ar fi dispus o astfel de reconversie.

 

Ce se intampla in practica. Conform celor mai frecvent intalnite situatii in practica, la data tranzactionarii acestor terenuri, incadrarea urbanistica nu mai era aceea de spatiu verde, de cele mai multe ori operand o reconversie, printr-o documentatie de urbanism de tip PUZ (Plan Urbanistic Zonal). In Bucuresti, astfel de documentatii de urbanism sunt PUZ-urile coordonatoare de sector, aprobate prin hotarari ale Consiliului General al Municipiului Bucuresti („HCGMB”).

Cum aceste HCGMB-uri fac acum, pe de-o parte, obiectul unor actiuni in anulare pe rolul instantelor de judecata iar, pe de alta, au fost suspendate pentru 12 luni de noua administratie a Municipiului Bucuresti, se pune problema valabilitatii autorizatiilor de construire emise pentru diverse proiecte imobiliare.

Mentionam aici ca simpla anulare a actului administrativ normativ (PUZ-ul de sector) nu atrage anularea automata a actelor administrative individuale emise in baza sa (autorizatiile de construire), acestea trebuind sa fie atacate pe cale separata.

In privinta PUZ-urilor coordonatoare de sector din capitala exista doua aspecte care trebuie luate in considerare la o eventuala analiza a valabilitatii autorizatiilor de construire emise pentru anumite proiecte imobiliare in baza lor: pe de o parte efectele suspendarii respectivelor HCGMB-uri si, implicit, a PUZ-urilor coordonatoare si, pe de alta parte, o eventuala anulare a acestora, cu efecte mai drastice pentru investitori.

 

Efectele suspendarii PUZ-urilor coordonatoare in Bucuresti. Chiar daca HCGMB-urile de aprobare a PUZ-urilor coordonatoare de sector din capitala au fost suspendate pentru o perioada de 12 luni, la o prima vedere, potrivit actelor de suspendare, o procedura de autorizare inceputa inainte de suspendarea PUZ-urilor coordonatoare poate fi continuata fara probleme si finalizata cu succes, respectiv cu emiterea autorizatiei de construire pentru acel proiect imobiliar.

Cu toate acestea, legalitatea PUZ-urilor coordonatoare de sector cu privire la reconversia spatiilor verzi este pusa sub semnul indoielii intrucat, la solicitarea oricarei persoane interesate, o instanta poate dispune anularea HCGMB-urilor de aprobare a PUZ-urilor coordonatoare, considerand ca aceste acte administrative au fost emise cu incalcarea interdictiei de reconversie.

 

Efectele anularii actelor administrative de reconversie asupra autorizatiilor de construire. Conform practicii dominante a instantelor de judecata, declararea ca nelegala a actului de aprobare a unei documentatii de urbanism (PUG /PUZ), care reprezinta un act administrativ normativ, se rasfrange si asupra actelor administrative individuale (autorizatiilor de construire) emise in baza actului normativ anulat. Potrivit Art. 23 din Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ insa, hotararile judecatoresti definitive prin care s-a anulat in tot sau in parte un act administrativ cu caracter normativ sunt general obligatorii si au putere numai pentru viitor. Prin urmare, anularea lor nu ar avea consecinte asupra actelor administrative individuale emise deja in baza actului normativ anulat.

Cu toate acestea, potrivit Deciziei Inaltei Curte de Casatie si Justitie nr. 10/2015, date in interpretarea dispozitiilor Art. 23 din Legea contenciosului administrativ, dispozitia legala citata se interpreteaza in sensul ca hotararea judecatoreasca irevocabila/definitiva prin care s-a anulat in tot sau in parte un act administrativ cu caracter normativ produce efecte si in privinta actelor administrative individuale emise in temeiul acestui act normativ care, la data publicarii hotararii judecatoresti de anulare, sunt contestate in cauze aflate in curs de solutionare pe rolul instantelor judecatoresti.

Prin urmare, daca pana la momentul publicarii hotararii judecatoresti de anulare a actului administrativ normativ de reconversie (a HCGMB-urilor de aprobare a PUZ-urilor coordonatoare) nu vor fi atacate in instanta autorizatiile de construire emise in baza respectivului act normativ (nu vor exista procese pe rol cu privire la anularea acestor autorizatii de construire), atunci aceste acte administrative individuale vor putea fi ferite de consecintele anularii actului normativ in baza caruia au fost emise.

 

Recomandari pentru investitori. La analiza oportunitatii achizitiei unor terenuri care, la un moment dat, au fost incadrate ca spatii verzi si au fost ulterior reconvertite in spatii cu alta destinatie/functiune, investitorii pot lua in considerare remediile si recomandarile de mai jos care trebuie insa analizate impreuna cu avocati specializati in dreptul urbanismului si in contencios administrativ.

Astfel de remedii, sub rezerva unei analize exhaustive a caracteristicilor specifice fiecarei spete in parte (de ex. data si tipul reconversiei, data demararii procedurii de autorizare pentru proiectul imobiliar avut in vedere de investitor, existenta sau iminenta unui proces de anulare a actului administrativ de reconversie), pot fi: (i) in situatia in care terenul este in prezent incadrat ca spatiu verde, se poate lua in considerare anularea (partiala) a PUG/PUZ-ului prin care respectivul teren a fost incadrat d.p.d.v. urbanistic ca spatiu verde si revenirea la situatia anterioara acelui PUG/PUZ urmata de demararea unei proceduri de autorizare in baza unui nou certificat de urbanism, certificat care sa fie emis dupa revenirea la situatia urbanistica anterioara , iar (ii) in situatia in care actul normativ de reconversie nu a fost atacat in instanta, se poate demara obtinerea autorizatiei de construire pentru proiectul imobiliar urmarit de catre investitor, inceperea minimala a lucrarilor de construire (de ex. lucrari de amenajare/sapaturi, organizare de santier), asteptarea expirarii termenelor de atacare a autorizatiei de construire de catre terti si continuarea lucrarilor propriu-zise de construire dupa clarificarea inexistentei vreunui litigiu de atacare a acelei autorizatii de construire.

De asemenea, este recomandabila (re)negocierea clauzelor contractuale cu vanzatorul respectivului teren pentru ca achizitia terenului de catre investitor sau cel putin plata pretului de cumparare, ori a unei componente semnificative a acestuia, sa fie amanata pana dupa expirarea perioadei de timp in care autorizatia de construire poate fi atacata de catre terti.

Recomandam investitorilor sa analizeze oportunitatea achizitiei de astfel de terenuri incadrate in prezent sau la un moment dat pe lantul dreptului de proprietate ca spatii verzi, prin luarea in considerare a unei potentiale intarzieri in finalizarea lucrarilor de construire a respectivelor proiecte imobiliare si punerea lor in functiune/deschiderea lor catre public. La o astfel de analiza, se vor pune in balanta pierderile de profit ce pot fi cauzate de o astfel de intarziere, pe de o parte, precum si riscurile generate de o eventuala anulare a autorizatiei de construire, pe de alta parte.

Recomandarile de mai sus sunt sustinute si de faptul ca proiectul de lege nr. 668/2018 pentru modificarea Legii Spatiilor Verzi („Proiectul”), care se afla inca in procedura legislativa , mentine interdictia de reconversie odata cu clarificarea notiunii de spatiu verde si a clasificarii diferitelor tipuri de spatii verzi nou definite.

Mai mult, Proiectul prevede in mod expres ca terenurile incadrate in categoria spatiilor verzi care au fost retrocedate, atribuite sau care au trecut in proprietatea privata a persoanelor fizice sau juridice anterior intrarii in vigoare a Legii Spatiilor Verzi (exact tipurile de terenuri despre care discutam in articolul de fata), vor fi in mod obligatoriu gestionate de catre proprietarii acestora conform prevederilor legale. Acestia sunt obligati sa garanteze accesul permanent si gratuit al publicului la spatiile verzi in schimbul unei compensatii banesti platite de catre autoritatea publica locala competenta, echivalenta cu valoarea folosintei terenurilor respective. Nerespectarea acestei obligatii este sanctionata cu demararea procedurii de expropriere pentru cauza de utilitate publica.