RTPR: Provocari si tendinte juridice in imobiliare, constructii si energie

Ianita Tui, Counsel, RTPR,

avocat specializat in domeniul imobiliar.

Bogdan Cordos, Partner, RTPR,

avocat specializat in domeniul energiei.

Intr-un context economic marcat de incertitudine, presiuni inflationiste si schimbari legislative accelerate, domeniile constructiilor si energiei se afla in fata unor provocari majore, dar si a unor oportunitati semnificative. Autorizarea lucrarilor, analiza titlurilor de proprietate, tranzactiile complexe de vanzare si achizitie sau contractele de antrepriza si energie reprezinta doar cateva dintre spetele juridice recurente cu care avocatii se confrunta in practica. In paralel, modificarile recente privind legislatia urbanismului, regimul TVA si reglementarile din energie - de la scutirea stocarii de la tarife pana la viitorul sistem de licitatii pentru capacitatea de retea - modeleaza in mod direct strategiile investitorilor si planurile de dezvoltare ale companiilor. Dincolo de aspectele tehnice si birocratice, riscurile juridice devin tot mai sofisticate, implicand elemente multidisciplinare, in timp ce digitalizarea si solutiile smart city modifica modul de structurare a contractelor. In acest peisaj, succesul proiectelor depinde nu doar de capital si viziune, ci si de capacitatea de a anticipa, gestiona si negocia corect implicatiile juridice ale fiecarui pas.

- Care sunt cele mai frecvente spete juridice cu care va confruntati in domeniile constructiilor, imobiliarelor si energiei?

Ianita Tui: - Asistam clientii in legatura cu toate aspectele relevante in domeniul imobiliarelor in legatura cu procesul de autorizare a lucrarilor de constructii. De asemenea, efectuam analize privind titlul de proprietate sau alte drepturi asupra terenurilor pe care sunt sau urmeaza sa fie dezvoltate cladiri de birouri, proiecte industriale, rezidentiale, educationale si de energie. In plus, acordam asistenta in procesele de vanzare sau achizitie de terenuri (inclusiv in cadrul procedurilor de insolventa), cladiri de birouri, proiecte rezidentiale, de retail, depozite sau parcuri industriale, proiecte de energie. Asistam cu privire la contracte de inchiriere, superficie, asociere, sale and lease back, contracte de antrepriza, proiectare, contracte specifice pentru proiecte de energie, contracte de achizitii publice de toate tipurile.
Bogdan Cordos: - Pe zona de energie, lucram preponderent pe proiecte de M&A, finantari, negocierea contractelor de tip PPA, VPPA si furnizare, precum si consultanta pe probleme de reglementare, inclusiv aspecte de drept imobiliar aplicabile proiectelor energetice.

- Ce modificari legislative recente (nationale sau europene) considerati ca au avut cel mai mare impact asupra companiilor si proiectelor de constructii, dezvoltarilor imobiliare sau investitiilor in energie?

Ianita Tui: - Modificarile legislative in domeniul autorizarii constructiilor si al urbanismului pentru simplificarea procedurilor de autorizare si implementarea unor masuri pentru celeritatea emiterii autorizatiilor de construire au un impact benefic asupra proiectelor aflate in curs de autorizare sau care vor intra in acest proces. De asemenea, speram ca aceste modificari sa contribuie la uniformizarea practicii la nivel de tara in legatura cu emiterea avizelor, acordurilor prealabile si autorizatiilor de construire. Modificarea cotei TVA si celelalte masuri fiscale vor afecta cu siguranta costul materialelor de constructie, ceea ce va influenta costul aferent dezvoltarii proiectelor, care se va reflecta in pretul chiriilor si in nivelul investitiilor pe care trebuie sa le faca investitorii in diverse proiecte imobiliare. Totusi consideram ca dezvoltatorii vor implementa masuri de optimizare a costurilor pentru a se adapta noilor conditii si a ramane competitivi.
Bogdan Cordos: - Scutirea sistemelor de stocare a energiei de la plata tarifelor de retea si a contributiilor pentru energia stocata si apoi injectata in retea a impulsionat masiv procesul de dezvoltare si implementare a sistemelor de stocare; nevoia acestor investitii se vede in preturile de echilibrare, precum si in curba preturilor PZU, iar aceasta masura legislativa a imbunatatit si mai mult indicatorii financiari ai acestor investitii. Pe de alta parte, trecerea de la 1 ianuarie 2026 la sistemul de licitatii pentru capacitate de retea va reduce semnificativ interesul pentru dezvoltarea de noi proiecte de producere si stocare a energiei si va conduce la eliberarea suplimentara a capacitatii retelei, ca urmare a expirarii avizelor de racordare pentru un numar mare de proiecte care nu se vor mai implementa.

- Cum apreciati evolutia riscurilor juridice in aceste domenii, in contextul economic actual, caracterizat de incertitudine si presiuni inflationiste?

Ianita Tui: - Desi riscurile juridice in domeniul imobiliar raman, in general, aceleasi (in mare parte fiind legate de titlu, drepturi de acces sau autorizarea constructiilor), modificarile legislative si fiscale ar putea influenta modul in care investitorii decid sa trateze si, dupa caz, sa remedieze riscurile identificate. Astfel, ne asteptam ca investitorii sa foloseasca mai des produse de asigurare de riscuri pentru a acoperi potentiala lipsa de lichiditati a vanzatorilor si impactul riscurilor juridice materializate asupra bunurilor imobile/ afacerilor din domeniul imobiliar.
Bogdan Cordos: - Nevoia de investitii in capacitati de productie, stocare, distributie si transport al energiei ramane foarte ridicata, indiferent de contextul economic actual. Energia este la baza economiei, iar presiunea resimtita de operatorii economici si de populatie se vede si in nevoia de reducere a costurilor cu energia. Aceste reduceri nu pot avea loc in lipsa investitiilor in infrastructura energetica, de toate tipurile.

- Care sunt principalele provocari juridice intalnite de dezvoltatorii imobiliari si constructori in relatia cu autoritatile locale, partenerii contractuali sau investitorii?

Ianita Tui: - Principalele provocari sunt legate de emiterea documentatiilor de urbanism si a autorizatiilor de construire. In continuare, observam ca eliberarea avizelor si acordurilor suport pentru documentatiile de urbanism (PUZ/PUD) si autorizatiile de construire este intarziata sau chiar blocata. O alta provocare semnificativa pentru dezvoltatori o reprezinta aplicarea neunitara a legii, mai ales in proiecte care implica mai multe localitati. Am observat abordari neunitare ale autoritatilor in special in proiectele de energie regenerabila, cu un impact semnificativ asupra implementarii proiectului. De asemenea, lipsa unui dialog constructiv cu autoritatile pe aspecte tehnice reprezinta adesea un impediment semnificativ in dezvoltarea proiectelor. Intarzierile generate de neemiterea sau emiterea cu intarziere a avizelor/ autorizatiilor necesare genereaza intarzieri in executia proiectului si respectiv dispute sau renegocieri cu partenerii contractuali si cu investitorii, intrucat termenele agreate nu mai pot fi respectate.

- Cum vedeti perspectivele de dezvoltare ale sectoarelor constructii, imobiliare si energie in urmatorii 1-2 ani, din punct de vedere juridic si investitional?

Ianita Tui: - In acest moment, observam ca exista interes pentru proiectele imobiliare din Romania, in special pentru cladirile de birouri, proiecte logistice si de retail. Consideram ca sectorul imobiliar va avea o crestere echilibrata in urmatoarea perioada, avand in vedere ca este asteptat un nou plan urbanistic general pentru Bucuresti, precum si interesul crescut al investitorilor pentru dezvoltarea proiectelor pe langa Bucuresti, dar si in alte orase mari din Romania si suburbiile acestora.
Bogdan Cordos: - Cel mai important factor pentru urmatoarea perioada va fi modul in care este implementat sistemul de licitatii pentru capacitate de retea. Astfel, cum am mentionat si in trecut, actuala reglementare lasa loc de interpretare pe anumite domenii importante si poate avea ca efect nedorit reducerea proiectelor prosumatorilor industriali (capacitati on-site care livreaza energie consumatorilor industriali). Aceasta reglementare are impact direct asupra oricaror noi proiecte de producere si stocare a energiei.

(articol aparut in revista Agenda Constructiilor, editia Septembrie 2025)

NESTOR NESTOR DICULESCU KINGSTON PETERSEN - NNDKP

ONV LAW

RADU TARACILA PADURARI RETEVOESCU SCA (RTPR)

TECHNO ENGINEERING & ASSOCIATES GROUP

TUCA ZBARCEA & ASOCIATII

VOLCIUC-IONESCU SPARL