- Cred că, în acest moment, asistăm la o activitate de supra-reglementare atât la nivel european, cât și la nivel național. Problema cu supra-reglementarea este că rareori aduce rezultatele dorite, iar de multe ori ridică doar bariere birocratice la intrarea pe o anumită piață. Siguranța cadrului legal și fiscal este mult mai importantă decât o anumită reglementare. Majoritatea investitorilor pot să își creeze modele și să se adapteze dacă știu la ce să se aștepte. Probleme apar când se fac schimbări multiple și orice planificare sau financial modelling devine irelevant.

- O problemă semnificativă în gestionarea riscurilor juridice este lipsa de consistență în interpretarea și aplicarea dispozițiilor legale. În imobiliare și în energie, autorități din diverse zone geografice au interpretări diferite. Prevederile legale sunt aplicate uneori în maniere total opuse (spre exemplu, o autoritate poate considera că este nevoie de un plan de urbanism zonal, alta că se poate emite direct autorizația de construire). Lipsa de consistență afectează extrem de mult investițiile, iar autoritățile centrale ar trebui să intervină legislativ pentru a corecta asemenea deficiențe și pentru a atrage cât mai multe investiții.

- Pe lângă lipsa de consistență menționată anterior, termenul foarte lung în care reacționează autoritățile afectează atât încrederea, cât și așa-numitul "cost of doing business" al investitorilor. Dacă se așteaptă 8-12 luni pentru a se efectua o recepție sau a se primi un certificat de edificare, aceste termene se traduc în costuri ridicate. Dacă se pune în balanță costul lunar al unei finanțări, se vor constata efectele acestor întârzieri. Lipsa de personal, deși justificată de multe ori, nu poate fi o scuză permanentă pentru ca efectele să rămână aceleași.
În plus, diferențele de abordare dintre diverse instituții - inclusiv între autorități aflate în aceeași regiune - generează blocaje suplimentare și impredictibilitate în derularea proiectelor. În relația cu partenerii contractuali apare, de asemenea, nevoia tot mai mare de claritate și disciplină în asumarea obligațiilor, pentru a evita tensiuni sau renegocieri pe parcurs. Toate aceste elemente se acumulează și pot afecta calendarul investițiilor, dinamica tranzacțiilor și apetitul investitorilor pentru noi proiecte.

- Investitorii sunt prudenți în a iniția litigii, iar acestea reprezintă de multe ori o soluție ultimă sau singura soluție disponibilă. Dialogul este o cale mult mai eficientă. În practică, litigiile apar în special atunci când întârzierile administrative sau interpretările neunitare ale autorităților generează blocaje care nu mai pot fi depășite prin negociere. De asemenea, neclaritățile contractuale sau gestionarea deficitară a obligațiilor de către unele părți pot duce la tensiuni ce escaladează inevitabil. Prevenirea acestor situații ține atât de o structurare riguroasă a proiectului încă de la început, cât și de o comunicare constantă între toți actorii implicați. O due diligence mai atentă și o implicare proactivă a consultanților specializați pot reduce considerabil riscul de litigii și pot menține proiectele pe un traseu previzibil.

- În acest moment, piața din România reprezintă un hotspot pentru investițiile în regenerabile. Interesul este extrem de mare, iar observăm o diversificare din ce în ce mai accentuată și către resurse alternative precum hidrogen și biomasă. De asemenea, investitorii urmăresc tot mai atent proiectele hibride, care combină producția de energie cu soluții de stocare, întrucât flexibilitatea devine un criteriu esențial pentru viabilitatea pe termen lung. Un alt aspect relevant este maturizarea investitorilor locali, care au început să joace un rol mai activ în inițierea și dezvoltarea proiectelor, nu doar în preluarea lor. În paralel, apetitul pentru parteneriate strategice și acces la finanțări verzi confirmă că sectorul se îndreaptă spre o etapă de consolidare și profesionalizare accelerată.

- În ciuda aspectelor menționate anterior, potențialul României la nivel de construcții, imobiliare și energie este încă extrem de mare. Există loc pentru numeroase investiții, iar consistența și claritatea în aplicarea prevederilor legale pot contribui la o evoluție semnificativă în aceste domenii. Dacă autoritățile vor reuși să stabilizeze cadrul normativ și să eficientizeze procedurile administrative, ritmul proiectelor ar putea să se accelereze vizibil în următorii ani. Observăm deja un interes crescând din partea investitorilor internaționali, iar o mai bună coordonare între instituții ar putea transforma acest interes în proiecte concrete. În plus, direcția europeană privind tranziția energetică și cererea tot mai mare pentru spații moderne și eficiente energetic pot funcționa ca motoare suplimentare de creștere, cu condiția ca mediul juridic să devină mai predictibil și mai prietenos cu investițiile.

(articol aparut in revista Agenda Constructiilor, editia Noiembrie/Decembrie 2025)

 

 

- Un cod al urbanismului reprezinta o necesitate resimtita acut in ultimele decenii pe piata din Romania, amplificata de dinamica dezvoltarilor imobiliare si reconfigurarea mediului urban si rural.
Proiectul de lege este in prezent in dezbatere la Camera Deputatilor, fiind supus avizarii din partea comisiilor, aprobarea sa finala fiind preconizata a avea loc in toamna acestui an. Documentul are in vedere consolidarea intr-un act unitar a trei legi principale (Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii si Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii), impreuna cu alte acte normative secundare, aducand totodata o serie de modificari importante in materie. Cu toate ca in prezent proiectul de lege este in dezbatere si forma sa actuala poate suferi modificari, se contureaza o serie de schimbari importante cum ar fi: simplificarea procedurilor de avizare si autorizare, precum si scurtarea timpului pentru obtinerea autorizatiei de construire; introducerea unui mecanism de "aprobare tacita a autorizatiei de construire"; posibilitatea realizarii anumitor lucrari de construire doar pe baza unei notificari inregistrate la autoritate, fara obligativitatea obtinerii unei autorizatii de construire; posibilitatea mentinerii constructiilor realizate in baza unei autorizatii de construire anulate de instanta de judecata; interzicerea (sub sanctiunea unei nulitati absolute a actului administrativ sau juridic) schimbarii destinatiei terenurilor prevazute ca spatii verzi in documentatiile de urbanism, indiferent de regimul juridic al acestora, singura exceptie fiind corectia erorilor materiale din documentatiile anterioare. Cu toate ca intentia legiuitorului este de unificare a intregii legislatii aplicabile in materie sub umbrela CATUC, observam ca o serie de prevederi legislative nu au fost preluate, inclusiv modificarile aduse prin Legea 166/2023 si prin Legea 21/2023, prin care s-a permis realizarea in extravilan, fara o documentatie de urbanism a proiectelor regenerabile in suprafata de maximum 50 de hectare. O corelare suplimentara va trebui realizata si cu privire la modificarile aduse de Legea 102/2023, in prezent nereflectate in proiectul de lege.

- Un proiect de lege mult asteptat a fost pus in dezbatere publica de Ministerul Energiei in data de 17 iulie 2023, fiind vorba despre cel privind exploatarea energiei eoliene offshore. Schimbarile climatice au determinat modificari la nivelul politicii de productie a energiei electrice, precum si orientarea catre utilizarea energiei din surse regenerabile, aspect indelung discutat si analizat pe plan global. La nivelul UE au fost introduse prevederi clare privind planificarea retelei offshore in fiecare stat membru, actualmente existand tari care au inregistrat progrese semnificative in ceea ce priveste implementarea si dezvoltarea energiei eoliene de acest tip. In Romania, in PNRR a fost sustinuta necesitatea aparitiei unui cadru legislativ care sa asigure stimularea investitiilor private in productia de electricitate din surse regenerabile offshore. Ministerul Energiei, prin proiectul de lege proaspat publicat, doreste implementarea unui cadru legislativ si fiscal necesar in dezvoltarea energiei eoliene offshore, stabilind ca directii principale: capacitatea instalata in proiecte de producere a energiei electrice din resurse eoliene offshore; regulile si conditiile privind stabilirea si concesionarea perimetrelor in cadrul carora pot fi derulate activitati de explorare si exploatare, respectiv cele privind acordarea de autorizatii si licente de catre autoritatile competente. Proiectul de lege deschide calea investitorilor privati pentru realizarea proiectelor eoliene offshore.

- Majoritatea actorilor din domeniul constructiilor decid asupra aplicabilitatii unei proceduri arbitrale in cazul existentei unor situatii conflictuale, tocmai pentru avantajele pe care aceasta procedura le ofera, inclusiv gradul crescut de confidentialitate a aspectelor ce fac obiectul unei instante arbitrale, precum si solutionarea cu celeritate a oricaror dispute. Cauzele frecvente ce duc la aparitia unor dispute intre parti tin de nerespectarea termenelor de finalizare si livrare, precum si de deficientele calitative ce afecteaza constructia. De multe ori, prevederile neclare din contracte si nereglementarea anumitor scenarii favorizeaza aparitia unor situatii conflictuale, care, din pacate, ajung sa se solutioneze in fata instantelor (arbitrale sau de drept comun) neavand o predictibilitate si o siguranta asupra directiei de solutionare. Criza acuta a fortei calificate de munca determina intarzieri in indeplinirea obligatiilor asumate si scaderea calitatii lucrarilor realizate. Implicarea avocatului inca din procedura de negociere si redactare a documentelor ofera confort si siguranta partii respective, ajutand la stabilirea unui mecanism si a unor clauze clare, ce pot diminua riscul unor interpretari divergente.

- Sectorul constructiilor si in general piata imobiliara evolueaza constant, avand capacitatea de a se adapta la schimbarile aduse de contextul economic national si international. Cu toate ca nu se poate vorbi neaparat de o mutare, observam o tendinta de crestere a dezvoltarii proiectelor logistice si in continuare o cerere crescuta pe piata in privinta proiectelor rezidentiale. Piata de birouri continua sa fie dinamica, putand observa ca proiectele bune si cele ce implementeaza sistemul ESG au parte de o atentie sporita din partea chiriasilor.

(articol aparut in revista Agenda Constructiilor, editia August 2023)