Prin Sentința nr. 178/2024 (în continuare „Sentința”), Curtea de Apel Brașov a anulat art. 98 alin. (2) din Ordinul A.N.C.P.I. nr. 600/2023, care limita la 2% modificarea suprafeței imobilelor rezultate din operațiuni de alipire sau dezlipire. Instanța a reținut că această restricție nu este prevăzută de Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 (în continuare „Legea nr. 7/1996”) și reprezintă o adăugare la lege, ceea ce nu este permis printr-un act administrativ normativ de rang inferior. Legea nr. 7/1996 stabilește clar limitele de modificare, respectiv până la 15% pentru terenurile intravilane și până la 5% pentru cele extravilane, fără distincție în funcție de operațiunea din care rezultă suprafața în plus.
Noutăți
Decizia Curții de Apel Brașov reîntărește prerogativa principiului ierarhiei actelor normative, respectiv faptul că actele administrative normative inferioare ale autorităților publice (i.e. Ordinul 600/2023 al Directorul general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate – "A.N.C.P.I." – pentru aprobarea Regulamentului de recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară) se emit numai pe baza și în executarea legii în temeiul căreia au fost date și cu respectare limitelor acesteia.
Până la momentul publicării Sentinței în Monitorul Oficial (i.e. 18 noiembrie 2025), Regulamentului de recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 600/2023 impunea o limită suplimentară de 2% în cazul modificării suprafeței imobilelor rezultate din operațiuni de alipire sau dezlipire. Acest fapt crea dificultăți pentru proprietari și practicieni în relația cu Oficiile de cadastru și publicitate imobiliară, în special în situațiile în care modificările depășeau acest prag, dar se încadrau în limitele prevăzute de Legea nr. 7/1996 (i.e. 15% pentru intravilan și 5% pentru extravilan aplicabile în cazul lucrărilor de înregistrare în cadastru şi în cartea funciară dacă suprafaţa din măsurători este diferită de suprafaţa înscrisă într-o carte funciară pe baza unei documentaţii cadastrale recepţionate de oficiul teritorial sau suprafaţa din documentaţia cadastrală, recepţionată de oficiul teritorial, pentru care nu s-a deschis carte funciară ori suprafaţa din actele de proprietate).
Prin Sentinţă, instanța a stabilit că această restricție suplimentară nu este legală, întrucât textul Legii nr. 7/1996 nu face nicio distincție în funcție de tipul operațiunii și nu prevede procentul de 2%, ci doar limitele generale menționate (i.e. 15% pentru intravilan și 5% pentru extravilan, aşa cum este arătat mai sus).
Prin Decizia nr. 4044 din data de 19 septembrie 2025, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a respins ca nefondat recursul formulat de A.N.C.P.I. împotriva Sentinței nr. 178/2024, soluția pronunțată de Curtea de Apel Brașov rămânând definitivă. Această hotărâre consolidează jurisprudența privind ilegalitatea introducerii de restricții suplimentare prin acte administrative normative de rang inferior, față de prevederile Legii nr. 7/1996.
Astfel, Sentința confirmă faptul că printr-un Ordin al Directorului A.N.C.P.I. nu se pot introduce condiții suplimentare față de un text de lege dintr-un act normativ cu forță juridică superioară. Argumentele aduse în apărare de către A.N.C.P.I. potrivit cărora procentul de 2% ar fi fost aplicabil în cazul unor erori tehnice sau repoziționări au fost respinse, deoarece textul art. 98 alin. (2) nu făcea o atare precizare, nefiind corelat cu articolele referitoare la rectificarea erorilor (i.e. art. 104 și art. 109 din Ordinul nr. 600/2023). Instanța a subliniat că art. 98 alin. (2) este situat în secțiunea privind documentația cadastrală de modificare a suprafeței imobilului, şi nu în cea referitoare la corectarea erorilor de poziționare, iar legea nu distinge în funcție de operațiunea din care rezultă suprafața în plus. În consecință, limita suplimentară de 2% contravine dispozițiilor clare ale art. 41 alin. (3) lit. b) din Legea nr. 7/1996, care permite modificări de până la 15% pentru intravilan și 5% pentru extravilan, fără alte limitări sau condiționări legate de ipoteza unor operațiuni cadastrale de dezlipire sau alipire.
Implicații
Pentru proprietari și practicieni, modificările de suprafață rezultate din alipire sau dezlipire se vor raporta la limitele stabilite de art. 41 din Legea nr. 7/1996, respectiv până la 15% pentru intravilan și până la 5% pentru extravilan, fără restricția de 2% în cazul alipirilor sau dezlipirilor. Această decizie elimină o practică a Oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară care genera dificultăți în întocmirea documentațiilor cadastrale și în derularea operațiunilor imobiliare. Hotărârea constituie un precedent important privind respectarea ierarhiei actelor normative și a limitelor competenței normative a autorităților publice, reiterând faptul că acte situate în legislația terțiară (i.e. Ordinele Directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate) nu pot introduce condiții suplimentare față de cele prevăzute de legislația primară (i.e. Legea nr. 7/1996).
*** Autori: Counsel Dana Toma și Associate Andrei Popa, membri ai echipei de Real Estate & Construction a Wolf Theiss.
