Construcțiile rezidențiale din Germania rămân sub presiunea unui cumul de factori care depășesc scumpirea conjuncturală a materialelor, indică o analiză publicată de BauIndustrie. După o perioadă lungă, între 1995 și 2004, în care prețurile pentru locuințele noi au stagnat în pofida creșterii costurilor cu salariile și materialele, sectorul a intrat, după 2021, într-o etapă de corecție severă. În februarie 2021, indicele prețurilor pentru construcția de locuințe era cu 3,1% peste nivelul anului anterior, iar în noiembrie 2022 avansul ajunsese la 16,8%, cel mai ridicat ritm consemnat după cel de-al Doilea Război Mondial. Inițial, lucrările de structură au generat cea mai mare presiune, însă din a doua parte a anului 2022 lucrările de finisare și instalații au început să se scumpească mai rapid. În februarie 2026, majorarea anuală era de 3,8% pentru lucrările de finisare și de 3,3% pentru structuri, ceea ce arată o temperare a ritmului, nu o revenire reală la normalitate.
Presiunea principală rămâne nivelul ridicat al materialelor. După scumpirile puternice din 2021 - 2023, unele produse s-au ieftinit parțial, însă în aprilie 2026 multe materiale se situau încă la niveluri cu 40% - 60% peste cele din ianuarie 2021. Cele mai expuse sunt produsele cu consum mare de energie în fabricație, precum cimentul, metalele, masele plastice și sticla. Tensiunile geopolitice din Orientul Mijlociu au întrerupt, din martie 2026, tendința de stabilizare observată anterior. Creșterea prețului petrolului și gazelor, pe fondul războiului din Iran, a dus la scumpiri abrupte pentru motorină și bitum, două componente cu impact direct asupra șantierelor. Petrolul Brent a ajuns până la 120 de dolari pe baril, iar contractele futures pentru gaze naturale la bursa din Amsterdam au urcat temporar cu până la 35%.
Motorina și bitumul reaprind presiunea asupra șantierelor
Efectele asupra costurilor au fost rapide. Prețul motorinei, relativ stabil între toamna anului 2024 și februarie 2026, a crescut în martie 2026 cu 25,3% față de luna precedentă, iar în aprilie cu încă 3,4%. În cazul bitumului, saltul a fost și mai amplu: 36,4% în martie și 25,4% în aprilie. Față de ianuarie 2021, motorina era în aprilie 2026 cu aproximativ 80% mai scumpă, iar bitumul cu 106%. Impactul asupra companiilor de construcții este puternic, deoarece motorina reprezintă 41% din consumul energetic al sectorului, fiind utilizată în principal pentru utilaje. În plus, alte produse petroliere, inclusiv bitumul, reprezintă 36% din consumul energetic, iar gazele încă 6%.
Situația este critică mai ales pentru lucrările de infrastructură și pentru segmentele dependente de asfalt. Bitumul este cel mai scump element din asfalt și reprezintă aproximativ jumătate din prețul acestuia. O majorare de 20% a bitumului poate determina, prin urmare, o creștere de circa 10% a costului asfaltului. În martie 2026, prețul asfaltului a crescut deja cu 3,6% față de luna precedentă, iar în aprilie cu încă 1,1%, ceea ce poate reprezenta doar începutul unei noi etape de scumpiri. Riscul nu este doar de preț, ci și de disponibilitate, întrucât unele rafinării din sudul Germaniei primesc cantități insuficiente de țiței adecvat pentru producția de bitum.
Salariile, terenurile și reglementările amplifică blocajul
Criza costurilor nu se reduce însă la materiale. În domeniul lucrărilor rezidențiale, costurile cu personalul reprezintă aproximativ jumătate din totalul costurilor de producție. În zece ani, salariile tarifare din construcțiile principale au crescut cu 38% în vestul Germaniei și cu 48% în est. Acordul salarial din 2024, care a majorat salariile orare cu 6,7% - 13,2%, în funcție de grupă, s-a transmis inevitabil în prețurile finale. La 1 aprilie 2026 a fost finalizată egalizarea tarifară între est și vest, inclusiv pentru indemnizațiile de formare profesională, iar următoarele negocieri salariale sunt programate pentru primul trimestru din 2027.
În paralel, reglementările tehnice și cerințele publice au devenit o componentă semnificativă a scumpirii. O analiză ARGE arată că majorarea costurilor este determinată în mare măsură de exigențele privind eficiența energetică, producerea căldurii, accesibilitatea, protecția la incendiu și izolarea fonică. În marile orașe germane, costurile de realizare a clădirilor multifamiliale, fără teren și finanțare, au crescut de la 2.182 euro pe metru pătrat în 2010 la 3.028 euro în primul trimestru din 2020 și la 4.631 euro în trimestrul al patrulea din 2025. Creșterea de 53% în numai patru ani explică de ce locuințele accesibile devin tot mai greu de produs în condiții economice obișnuite.
Terenurile adaugă o presiune suplimentară. Aproximativ 20% din creșterea costurilor totale este pusă pe seama prețurilor pentru terenurile construibile, influențate puternic de politicile municipale. Din 2000 până în 2022, prețul mediu al terenurilor pregătite pentru construcție s-a triplat în Germania, iar în orașele cu peste 500.000 de locuitori creșterea a fost de 245%. Deși în 2023 s-a consemnat o scădere, iar în 2024 prețul mediu a urcat din nou la 1.108 euro pe metru pătrat în marile orașe, nivelul rămâne incompatibil cu dezvoltarea pe scară largă a unor locuințe cu adevărat accesibile.
