Piața spațiilor industriale și logistice traversează o etapă în care proximitatea față de marile aglomerări urbane, flexibilitatea spațiilor și capacitatea dezvoltatorilor de a livra rapid suprafețe moderne devin criterii decisive pentru chiriași. Cererea este influențată de evoluția retailului, de dinamica producției, de nevoile sectorului e-commerce și de reorganizarea lanțurilor de aprovizionare după integrarea completă a României în spațiul Schengen. Pentru Olympian Parks, poziționarea parcurilor în apropierea unor centre urbane majore, precum București, Constanța, Cluj-Napoca sau Iași, susține un model de dezvoltare hibrid, situat între logistica tradițională și operațiunile last-mile. Compania mizează pe spații clasa A, eficiente energetic, adaptabile pentru logistică, producție ușoară, distribuție urbană și activități cu necesar operațional specializat. În acest context, proiectele aflate în derulare la Otopeni, Cluj, Constanța și Iași reflectă orientarea către amplasamente strategice, contracte pe termen lung, sustenabilitate și o cerere formată inclusiv din retaileri de nișă, producători alimentari și operatori e-commerce.
Interviu cu Ana Dumitrache, CEO, Olympian Parks.
- Cum evaluați evoluția pieței spațiilor industriale și logistice în primele luni ale anului 2026?
- Piața și-a păstrat un nivel constant față de anul trecut, cel puțin din perspectiva activității noastre. Parcurile Olympian au un profil hibrid, între logistică și last-mile, și sunt foarte bine poziționate în proximitatea unor centre urbane mari, cum sunt București și Constanța. Această apropiere de comunități reduce distanțele și face proiectele noastre sustenabile și stabile din punctul de vedere al cererii de spațiu, astfel încât ritmul de dezvoltare și închiriere se menține constant. Cererea de spații logistice mari este influențată de evoluția retailului, care a avut o dinamică mai prudentă, însă avem cerere din partea comercianților de nișă, care apreciază spațiile noastre și câștigă cotă de piață pe fondul temperării consumului de produse premium. În ceea ce privește producția, cererea este influențată de ritmul de creștere a activității companiilor din domeniu, iar în această perioadă avem solicitări din partea industriei alimentare. Piața de semipreparate este în creștere la nivel global, iar România are mult teren de recuperat pe acest segment. Este o nișă potrivită pentru noi, datorită proximității față de marile orașe și flexibilității spațiilor pe care le oferim. În e-commerce, piața are o anumită stabilitate, iar operatorii au nevoie de spații moderne, apropiate de marile aglomerări urbane. În consecință, chiriile se mențin la un nivel constant și destul de ridicat, inclusiv pe fondul inflației, iar investițiile avansează în ritmul bugetat. Ne așteptăm ca această direcție să se mențină în următorii doi ani, datorită clienților de nișă pe care îi vizăm.
- În ce măsură noile proiecte rutiere și integrarea completă în spațiul Schengen schimbă harta investițiilor logistice?
- Integrarea în spațiul Schengen a adus efecte pozitive importante în lanțurile de aprovizionare și transport, prin reducerea substanțială a timpilor de livrare față de situația anterioară. Acest lucru a generat o rotație mai rapidă a bunurilor și a banilor, cu impact pozitiv în economie. Efectul Schengen asupra hărții parcurilor logistice din România este mai degrabă indirect, deoarece granițele se repoziționează dincolo de teritoriul țării noastre. Infrastructura rutieră rămâne însă esențială, iar dezvoltarea fără precedent din ultimii cinci ani a adus schimbări substanțiale. Ne așteptăm ca zona de vest, deja foarte dezvoltată și populată de proprietăți industriale, să cedeze întâietatea regiunii centrale a țării. În același timp, estul României are un potențial important, încă insuficient valorificat. Începem un proiect la Iași, iar motivele pentru care mergem în "capitala" Moldovei sunt evidente: conexiune rutieră bună, forță de muncă educată și competitivă ca nivel de cost, zonă extinsă de acoperire, inclusiv Republica Moldova, precum și perspectiva reconstrucției Ucrainei.
- Care sunt principalele provocări pentru dezvoltatorii de parcuri industriale și logistice?
- Principala provocare este lipsa de vizibilitate, atât pentru dezvoltatori, cât și pentru principalii clienți. Într-un climat marcat de crize suprapuse, volatilitatea cererii este foarte mare, iar deciziile de relocare sau extindere se iau rapid, uneori peste noapte. În acest context, devine crucial ca spațiul să fie deja construit. Această presiune apare într-un cadru în care autorizarea durează foarte mult, iar aprobarea conexiunilor la utilități are la rândul ei termene lungi. România dispune de utilități, însă perioada necesară pentru aprobarea conexiunilor și construirea rețelelor poate afecta calendarul proiectelor. În acest context dificil pentru clienții noștri potențiali, oferim amplasamente strategice, lângă marile centre urbane, cu acces rapid la artere principale de circulație și la transport public. Această poziționare favorizează integrarea unei forțe de muncă educate și talentate.
- Ce proiecte aveți în construcție sau în pregătire?
- Avem în construcție 22.000 mp la Otopeni, în Olympian Park North. Clădirea este într-un stadiu avansat și urmează să fie livrată integral anul acesta. Proiectul presupune o investiție de până la 20 de milioane de euro, luând în calcul terenul și infrastructura. Am depășit pragul de 50% închiriere pentru această clădire și pregătim deja faza următoare. În paralel, pregătim fazele următoare la Cluj și Constanța, precum și un nou proiect la Iași.
- Cum vedeți evoluția cererii pentru spații industriale în următorii trei-cinci ani?
- Ne așteptăm ca cererea să fie constantă, mai ales pentru tipul nostru de spații hibride, care combină eficient componenta last-mile cu logistica. Există multe afaceri care se dezvoltă în spații improprii în oraș și care sunt forțate să migreze spre periferie, iar locațiile noastre sunt potrivite pentru a le acomoda. Spațiile sunt suficient de mici pentru a corespunde nevoilor unor afaceri care se pot desfășura pe suprafețe relativ reduse, dar suficient de mari pentru a oferi toate caracteristicile unui depozit sau spațiu industrial clasa A. Acestea includ porți de andocare și drive-in-uri, izolare termică superioară, eficiență energetică, lumină naturală, platforme și circulații adaptate pentru orice tip de trafic, inclusiv trafic greu de tip TIR, portanță mare a pardoselii și posibilitate de depozitare la înălțime mare, ceea ce crește eficiența utilizării spațiului. Proiectele noastre sunt de tip add-value, flexibile și adaptabile nevoilor clienților, situate în proximitatea comunităților și dotate la standardul spațiilor moderne.
Prin natura parcurilor noastre și prin amplasamentul privilegiat în proximitatea unor orașe mari și dense ca populație, avem mulți clienți cu activități de producție ușoară. Avem răbdarea și calificarea necesare pentru a adresa nevoile acestor clienți, iar acest lucru se reflectă în contracte pe termene foarte lungi. La nivelul portofoliului nostru, durata medie a contractelor depășește în prezent 12 ani, iar nivelul chiriilor reflectă resursele investite pentru adaptarea spațiilor la cerințele operaționale ale companiilor.
- Cum integrați sustenabilitatea în strategia Olympian Parks?
- Sustenabilitatea este deja parte din cultura organizațională și reprezintă un standard de la care ne menținem consecvent direcția. Toate parcurile noastre au certificări verzi BREEAM, cu calificative excelente. Punem accent pe izolarea termică, utilizăm eficient pompe de căldură în spațiile unde această soluție se pretează, asigurăm lumină naturală în depozite și dezvoltăm spații verzi conform normelor. În spatele fiecărui depozit se află echipe întregi de oameni care pot pierde sau câștiga ore în trafic. Prin amplasamentul parcurilor Olympian, considerăm că oferim, pe lângă spațiu, și o altă coordonată esențială a vieții, respectiv timpul. La Otopeni așteptăm metroul, iar proiectul nostru se află la o distanță de șapte minute cu shuttle-ul față de cea mai apropiată stație. La Constanța suntem în oraș, conectați la rețeaua rutieră și cu acces direct atât către zonele urbane, cât și către stațiunile satelit.
