Piața imobiliară din România traversează un proces accelerat de recalibrare, pe fondul costurilor ridicate de finanțare, al scăderii ritmului tranzacțiilor și al unei schimbări vizibile în comportamentul cumpărătorilor.
Potrivit unei analize realizate de OI Real Estate Group pe baza datelor publice și a rapoartelor sectoriale disponibile, inclusiv studiile realizate de TGV-CH Restructuring & Insolvency, piața rezidențială se îndepărtează de modelul bazat pe creșteri rapide de preț și intră într-o etapă în care lichiditatea, solvabilitatea și fundamentele economice ale proiectelor devin criterii esențiale de diferențiere.
Indicatori relevanți ai pieței
• Peste 77% dintre dezvoltatorii rezidențiali analizați în București se află în zona de risc mare sau foarte mare de insolvență.
Sursa: Studiul privind piața rezidențială din București realizat de TGV-CH Restructuring & Insolvency.
• Datoriile cumulate ale companiilor din sectorul dezvoltărilor imobiliare au ajuns la aproximativ 35 miliarde lei, aproape dublu față de nivelul din 2015;
• Numărul tranzacțiilor rezidențiale din București a scăzut cu aproximativ 18,6% la începutul anului 2026;
• Prețurile medii solicitate pentru apartamentele din București au depășit pragul de 2.400 euro/mp;
• Randamentele brute ale investițiilor rezidențiale din București s-au comprimat către intervalul 4,5–5,5%.
„Piața nu mai este într-o etapă de euforie. Intră într-o etapă de selecție naturală. Capitalul devine mai atent, cumpărătorii devin mai sofisticați, iar proiectele fără fundamente solide vor întâmpina dificultăți tot mai mari. Intrăm într-o eră a cash flow-ului, nu a hype-ului”, declară Oana Ivan.
Prețurile se mențin, dar puterea de negociere revine cumpărătorilor
În contextul încetinirii vânzărilor, dezvoltatorii încearcă să mențină prețurile oficiale de listă, însă valoarea efectivă a tranzacțiilor este influențată tot mai des de discounturi comerciale, pachete de amenajare, facilități de plată sau scheme alternative de finanțare.
„Vedem tot mai multe situații în care obiectivul principal nu mai este maximizarea marjei, ci accelerarea vitezei de vânzare și menținerea lichidității. Diferența dintre prețul afișat și prețul real al tranzacției devine o variabilă tot mai importantă în piață”, afirmă Oana Ivan.
Dezvoltatorii confirmă schimbarea comportamentului de achiziție
„Observăm clar o schimbare de comportament în piață. Chiar și în cazul proiectelor premium, cu tehnologii avansate, eficiență energetică și standarde ridicate de construcție, decizia de achiziție se ia astăzi mult mai greu decât în anii anteriori. Clienții analizează mai atent, compară mai mult și, în multe cazuri, amână decizia în speranța unei corecții de preț.
În realitate, nu există deocamdată factori care să susțină o scădere semnificativă a prețurilor. Costurile de construcție au crescut considerabil în ultimii ani, atât din perspectiva materialelor, cât și a forței de muncă, iar costul finanțării rămâne ridicat.
În cazul proiectului Nouvert, ne adresăm unui segment de clienți mai puțin expus fluctuațiilor economice pe termen scurt. Există în continuare interes pentru locuințe eficiente energetic, construite la standarde ridicate și integrate într-un concept de lifestyle sănătos. Suntem în grafic cu dezvoltarea și vedem în continuare cerere pentru acest tip de produs, însă este evident că perioada de analiză și decizie a cumpărătorilor s-a extins semnificativ”, declară Veaceslav Vlas, CEO Ecovillas Company.
De la fomo la analiză
„Ani la rând piața a funcționat pe FOMO: «mai avem două unități», «mâine crește prețul», «semnează acum». Astăzi, dezvoltatorii sunt cei care trebuie să convingă. Pentru cumpărătorii disciplinați și bine informați, perioada aceasta poate genera oportunități pe care nu le-am mai văzut de mulți ani”, spune Oana Ivan.
„Nu asistăm la dispariția cererii, ci la dispariția impulsului emoțional care a dominat piața în ultimii ani. Cumpărătorii nu mai cumpără din grabă, ci din analiză. Procesul de achiziție a devenit mai rațional, mai informat și mai atent la detalii. Este o evoluție sănătoasă pentru piață, care va favoriza proiectele cu fundamente solide, dezvoltatorii bine capitalizați și produsele imobiliare capabile să ofere valoare reală pe termen lung”, declară Claudia Negru, owner The List Estate.
O piață cu viteze diferite
Analiza OI Real Estate Group& The List evidențiază o polarizare tot mai accentuată între segmentele imobiliare. În timp ce rezidențialul resimte presiunea accesibilității și a creditării, segmentul office continuă să favorizeze clădirile moderne și eficiente energetic. Retailul dominant și proiectele mixed-use își păstrează reziliența, iar logistica și sectorul industrial rămân printre cele mai stabile clase de active din piață.
Următorul ciclu va recompensa fundamentele economice
„Nu cred că asistăm la un colaps al pieței. Cred însă că asistăm la sfârșitul unei perioade în care aproape orice proiect se putea vinde doar din promisiuni și marketing. Următorul ciclu va recompensa capitalul disciplinat, execuția, locațiile solide și proiectele construite pe fundamente economice reale”, concluzionează Oana Ivan.
