Criteriile de sustenabilitate contează tot mai mult atunci când băncile finanțează proiecte imobiliare în România, iar clădirile care îndeplinesc standardele de finanțare verde pot obține condiții mai bune. Concluziile aparțin primului studiu de acest tip realizat de Colliers pe piața locală, pe baza răspunsurilor a patru bănci comerciale, care dețin împreună peste jumătate din activele sistemului bancar românesc, și a două bănci multilaterale de dezvoltare active în sectorul imobiliar. Cea mai clară regulă identificată pentru clădirile noi este standardul NZEB-10%, aplicat de toate instituțiile analizate. Pe măsură ce acest criteriu capătă tot mai multă greutate în acordarea finanțărilor verzi, diferența dintre clădirile eficiente energetic și cele mai puțin performante se va vedea tot mai clar atât în accesul la finanțare, cât și în condițiile oferite.
În practică, toate cele șase instituții analizate cer ca necesarul de energie primară al unei clădiri noi să fie cu cel puțin 10% sub pragul național NZEB. Certificatul de performanță energetică valabil și documentele care confirmă respectarea standardului NZEB sunt, de asemenea, cerințe de bază pentru toate instituțiile participante la studiu. Un proiect care nu respectă standardul NZEB-10% poate fi în continuare finanțat de o bancă comercială, însă creditul nu va fi, de regulă, încadrat drept finanțare verde, iar beneficiile asociate acestei clasificări nu vor mai fi disponibile. În cazul băncilor multilaterale de dezvoltare, neîndeplinirea criteriului poate afecta chiar eligibilitatea proiectului pentru finanțare sau pentru încadrarea în categoria investițiilor climatice.
„Pentru clădirile noi, sustenabilitatea nu mai este verificată la final, ci devine o condiție integrată încă din faza de proiectare. Pentru bănci, alinierea la Taxonomia UE și performanța energetică nu mai reprezintă doar un exercițiu de raportare, ci devin criterii care decid dacă un proiect se califică drept finanțare verde și în ce condiții. Certificările precum LEED și BREEAM le permit dezvoltatorilor să demonstreze clar performanța clădirii și oferă băncilor și investitorilor repere ușor de comparat”, explică Oana Stamatin, ESG Chief Officer | Sustainability Services la Colliers.
Toate instituțiile participante la studiu oferă un avantaj financiar sau comercial pentru proiectele imobiliare verzi, însă valoarea acestuia diferă de la un caz la altul. Condițiile sunt stabilite în funcție de caracteristicile proiectului, de profilul clientului și de posibilitatea ca finanțarea să fie încadrată drept sustenabilă. Una dintre instituțiile analizate a indicat beneficii totale de 1-2 puncte procentuale, în funcție de bonitatea clientului, incluzând și avantaje care nu țin direct de marja creditului, în timp ce celelalte stabilesc nivelul beneficiilor de la caz la caz sau nu îl fac public.
Certificările LEED, BREEAM, EDGE sau Green Homes nu sunt obligatorii pentru obținerea unui credit obișnuit, dar pot ajuta proiectul să fie încadrat drept investiție verde și să obțină condiții mai bune de finanțare. Unele instituții cer niveluri minime precum LEED Gold, BREEAM Excellent sau EDGE Advanced pentru a include clădirile în portofoliile lor sustenabile. În plus, trei dintre cele șase instituții verifică dacă certificarea este păstrată pe toată durata creditului, iar pierderea acesteia poate duce la reclasificarea finanțării.
Pentru clădirile existente, băncile se uită tot mai puțin doar la certificate și tot mai mult la modul în care proprietatea funcționează în realitate. Cinci dintre cele șase instituții folosesc sau iau în calcul metodologia CRREM, care arată dacă o clădire urmează o traiectorie credibilă de reducere a emisiilor și devine tot mai importantă în procesele de refinanțare. Totodată, patru instituții cer sau analizează cu atenție planurile de decarbonizare, iar în unele cazuri acestea trebuie să includă termene clare și bugete pentru investițiile necesare.
Consumul real de energie, emisiile generate și capacitatea proprietarului de a menține sau îmbunătăți performanța clădirii devin astfel criterii tot mai importante în acordarea finanțării. Cinci instituții urmăresc dacă imobilul se numără printre cele mai eficiente 15% clădiri de pe piață, iar două acceptă clasa energetică A ca soluție practică, în lipsa unei baze de date naționale complete.
Băncile analizează tot mai atent și modul în care dezvoltatorii sau investitorii gestionează sustenabilitatea la nivelul întregii organizații, nu doar performanța unei singure clădiri. Cinci dintre cele șase instituții întreabă despre existența unei strategii de sustenabilitate și a unor obiective de reducere a emisiilor validate științific, iar patru solicită date privind emisiile directe și indirecte. Deocamdată, lipsa acestor elemente nu blochează automat finanțarea, dar poate influența accesul la produsele de finanțare verde și arată nivelul de pregătire al companiei pentru cerințele viitoare.
În acest context, evaluarea clădirilor existente devine tot mai dependentă de performanța operațională și de capacitatea de a demonstra evoluția în timp.
„Pentru clădirile existente, certificatul energetic și certificarea verde rămân importante, dar nu mai sunt suficiente fără o evaluare continuă a performanței reale în exploatare. Băncile acordă o atenție tot mai mare consumului efectiv de energie, emisiilor generate și calității managementului operațional. De asemenea, analizează și existența unor planuri clare de îmbunătățire, aliniate la traiectorii de decarbonizare precum CRREM. Astfel, proprietățile care pot demonstra performanță constantă, acces la date relevante și un parcurs credibil de reducere a emisiilor vor fi mai bine poziționate pentru a păstra accesul la finanțare verde într-o piață în care acești factori devin decisivi”, subliniază Roxana Isopescu, Director | Sustainability Services la Colliers.
Birourile și proiectele de retail au în prezent cele mai clare reguli de finanțare verde, toate cele șase instituții aplicând criterii dedicate acestor segmente. În același timp, finanțarea verde se extinde rapid și către proiectele industriale și rezidențiale, pentru care cinci dintre cele șase instituții au deja criterii specifice. Diferențele dintre finanțatori rămân însă importante, iar studiul arată că regulile pot varia chiar și între diviziile corporate și retail ale aceleiași bănci.
Niciuna dintre instituțiile analizate nu folosește în prezent limite numerice fixe de consum de energie sau emisii de carbon care să excludă automat un proiect de la finanțare. Evaluarea se face în funcție de legislație, clasa energetică, Taxonomia UE, standardele internaționale și regulile interne ale fiecărei bănci. O instituție solicită însă cel puțin clasa energetică C chiar și pentru creditele obișnuite, ceea ce ar putea indica direcția în care se va îndrepta piața.
Aplicarea acestor criterii rămâne însă dificilă în practică. Instituțiile participante indică printre principalele obstacole lipsa datelor furnizate de clienți, costul și complexitatea documentației, precum și absența unor repere naționale clare pentru stabilirea celor mai eficiente 15% clădiri din România. În acest context, dezvoltatorii care pregătesc din timp documentele necesare și pot demonstra clar performanța proiectului pornesc cu un avantaj în discuțiile cu finanțatorii.
Potrivit Colliers, diferența dintre clădirile eficiente energetic și cele care au nevoie de investiții importante pentru a ajunge la standardele cerute va continua să crească. Această diferență se va vedea nu doar în costul finanțării, ci și în șansele unei proprietăți de a fi refinanțată, închiriată sau vândută. Dezvoltatorii și investitorii care integrează sustenabilitatea încă din primele etape, pregătesc documentele necesare și pot demonstra performanța clădirii în timp vor avea un avantaj tot mai clar în relația cu finanțatorii.
Evoluția criteriilor de finanțare vine într-o piață în care certificările verzi au deja o prezență importantă. În 2025, în România au fost acordate peste 180 de certificări BREEAM și LEED și peste 70 de certificări WELL Health-Safety și Access4you, pentru proiecte care însumează aproximativ 4,6 milioane de metri pătrați, potrivit datelor Colliers. Clădirile de birouri au concentrat 107 certificări, urmate de proiectele de retail, cu 81, și de segmentul industrial și logistic, cu 59. În plus, peste 20 de proiecte au obținut cele mai înalte niveluri de certificare, LEED Platinum și BREEAM Outstanding, ceea ce arată că tot mai multe active imobiliare din România sunt pregătite să răspundă cerințelor în creștere ale finanțatorilor, investitorilor și chiriașilor.
