Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor intră în vigoare și poate schimba nu doar modul în care sunt autorizate proiectele, ci și felul în care piața formează valoarea terenurilor, arată NAI Romania, brand deținut de Appraisal & Valuation.
Din perspectiva NAI Romania, una dintre cele mai vizibile schimbări va fi diferențierea mai clară între terenurile pe care investitorul știe exact ce și cât poate construi și cele al căror preț se bazează încă pe speranța obținerii în viitor a unor condiții urbanistice mai favorabile.
În anumite situații, diferența de valoare dintre două terenuri comparabile poate ajunge orientativ la 10-20%, iar în cazuri particulare chiar mai mult. Nu este o regulă generală, ci efectul economic al timpului economisit și al riscului urbanistic eliminat. Astfel, la un teren evaluat în jurul valorii de 5 milioane euro, o diferență de 10-20% ar însemna aproximativ 500.000-1.000.000 euro.
„Din perspectiva unui evaluator, cea mai importantă schimbare este că vom pune un preț tot mai mare pe certitudine. Până acum, în valoarea multor terenuri intra și speranța că, printr-un PUZ, se va putea construi mai mult în viitor. Cu noile reguli, diferența dintre ceea ce se poate construi astăzi și ceea ce doar sperăm că vom putea construi mâine va conta mult mai mult în preț. Pe scurt, piața va plăti mai mult pentru ceea ce este sigur și mai puțin pentru promisiuni", declară Andrei Botiș, CEO NAI Romania, MRICS, evaluator autorizat.
Cât poate valora, în bani, urbanismul clar?
Pentru proprietarii care dețin terenuri cu regim urbanistic clar, avantajul poate deveni direct economic. Un cumpărător sau un dezvoltator este, în general, dispus să plătească mai mult atunci când știe de la început ce poate construi, în ce condiții și într-un termen previzibil.
În anumite zone și pentru terenuri realmente comparabile, NAI Romania apreciază că diferența dintre un teren cu regim urbanistic clar și unul a cărui dezvoltare depinde de proceduri viitoare poate ajunge orientativ la 10-20% din valoare și, în cazuri particulare, chiar mai mult. Procentul nu reprezintă o majorare automată și nu poate fi aplicat mecanic tuturor terenurilor; el depinde de amplasament, funcțiune, indicatorii urbanistici, durata procedurilor, costul capitalului și probabilitatea reală de obținere a reglementărilor dorite.
Exemplu Orientativ
La un teren evaluat în jurul valorii de 5 milioane euro, o diferență de 10-20% ar însemna aproximativ 500.000-1.000.000 euro.
Exemplul ilustrează ordinul de mărime posibil și nu reprezintă o garanție de preț sau o regulă de evaluare.
„Practic, proprietarul unui teren cu urbanism clar deține nu doar terenul, ci și timp economisit și risc eliminat. Dacă două terenuri similare permit aceeași dezvoltare, dar pentru unul investitorul poate începe proiectul imediat, iar pentru celălalt trebuie să aștepte doi sau trei ani fără certitudinea rezultatului, este firesc ca piața să le atribuie valori diferite. Aceasta este prima de certitudine despre care vorbim", adaugă Andrei Botiș, CEO NAI Romania, MRICS, evaluator autorizat.
De ce apare această diferență de valoare?
Pentru un dezvoltator, timpul înseamnă bani. Un teren cumpărat astăzi, dar care poate fi dezvoltat abia peste doi sau trei ani, înseamnă capital blocat, costuri de finanțare, cheltuieli suplimentare și riscul ca proiectul imaginat inițial să nu poată fi realizat în forma dorită.
În schimb, un teren cu reguli clare permite cumpărătorului să își calculeze mai bine investiția, să estimeze mai precis veniturile viitoare și să reducă marja de siguranță pe care, în mod normal, o scade din prețul oferit proprietarului. Această diferență se poate transforma într-un preț mai bun pentru vânzător.
În termeni simpli, urbanismul clar înseamnă pentru investitor trei lucruri: mai puțin timp pierdut, mai puține necunoscute și un risc financiar mai mic. Toate trei pot avea valoare.
Terenurile vor fi primele care vor resimți schimbarea
În ultimii ani, mai ales în București și în marile orașe, prețul cerut pentru unele terenuri nu reflecta doar ceea ce se putea construi efectiv în acel moment. În negociere intra frecvent și posibilitatea ca, printr-un PUZ sau printr-o altă documentație urbanistică, să se obțină în viitor condiții de construire mai favorabile.
Noul cadru poate reduce această componentă speculativă și poate împinge piața spre o evaluare mai atentă a edificabilului cert. Două terenuri aflate unul lângă altul, cu suprafețe similare, pot avea valori semnificativ diferite dacă unul vine cu reguli urbanistice clare, iar celălalt presupune ani de proceduri și un rezultat incert.
Se vor scumpi locuințele?
NAI Romania consideră că ar fi prea simplu să spunem că noul Cod va duce automat la creșterea sau la scăderea prețurilor locuințelor. Pe termen scurt, efectul va depinde în mare măsură de viteza cu care administrația și piața se adaptează noilor reguli.
Dacă perioada de tranziție întârzie proiectele și pe piață ajung mai puține locuințe noi, în timp ce cererea rămâne ridicată, presiunea asupra prețurilor poate crește. În același timp, eventualele costuri suplimentare nu se transferă automat și integral cumpărătorului final: o parte se poate regăsi în prețul terenului, o parte în marja dezvoltatorului, iar o parte poate ajunge în prețul locuinței, în funcție de condițiile pieței.
„Nu cred că întrebarea principală este dacă noul Cod va scumpi apartamentele cu 2%, 5% sau 10%. Mult mai important este ce se va întâmpla cu oferta. Dacă proiectele sunt amânate și pe piață ajung mai puține locuințe, în timp ce cererea rămâne aceeași, presiunea asupra prețurilor este firească. Dacă însă noile reguli aduc mai multă claritate și termene mai predictibile, dezvoltatorii își vor putea calcula mai bine investițiile, iar acest lucru este sănătos pentru întreaga piață", susține Andrei Botiș, CEO NAI Romania.
Piața va trebui să facă diferența între potențial și certitudine
Intrarea în vigoare a noului Cod nu înseamnă că terenurile cu potențial de dezvoltare își pierd valoarea. Înseamnă însă că piața va trebui să distingă mai clar între ceea ce este posibil astăzi și ceea ce ar putea deveni posibil în viitor.
Pentru proprietari, acest lucru poate însemna că documentația urbanistică, claritatea indicatorilor și maturitatea unui teren din perspectiva dezvoltării vor cântări mai mult în negocierea prețului. Pentru cumpărători, înseamnă o analiză mai atentă a riscului înainte de achiziție.
„În imobiliare, locația rămâne esențială, dar noul Cod aduce în prim-plan un al doilea criteriu: certitudinea. Un teren bun nu va mai fi doar un teren bine amplasat, ci un teren pe care investitorul știe de la început ce poate construi, în cât timp și cu ce costuri. Proprietarii care au această claritate pot fi printre beneficiarii direcți ai noii realități urbanistice", a concluzionat Andrei Botiș, CEO NAI Romania.
Mesajul NAI Romania
Piața va continua să plătească pentru locație și potențial, dar va începe să plătească tot mai mult pentru certitudine.
