Într-un context în care investițiile în industria hotelieră din România sunt analizate cu o prudență tot mai mare, PickTwo Studio, birou românesc de arhitectură și design specializat în proiecte HoReCa, pune la dispoziția investitorilor un instrument digital gratuit dedicat estimării rentabilității unei investiții hoteliere. Hotel ROI Predictor este primul calculator de acest tip calibrat integral pe datele pieței românești, oferind prognoze financiare detaliate pentru oricare dintre cele 9 orașe și 17 zone acoperite.
Instrumentul estimează indicatorii financiari cheie ai unei investiții hoteliere - tariful mediu pe cameră, grad de ocupare, RevPAR, EBITDA, perioadă de recuperare a investiției și ROI cumulat pe 10 ani - pe baza unor benchmark-uri reale, preluate din rapoarte de referință ale pieței. Baza de date acoperă 6 tipuri de hoteluri - city/business, leisure, resort munte, resort mare, airport, boutique - și 6 niveluri de poziționare, de la 3 stele Standard până la 5 stele Luxury.
Utilizatorul introduce parametrii specifici ai proiectului - orașul, zona, poziționarea, numărul de camere, CAPEX-ul estimat, suprafața spațiilor comune, facilitățile dorite, precum și parametri financiari - și primește trei scenarii de analiză: conservator, probabil și optimist. Fiecare scenariu include prognoze financiare detaliate, mix de venituri, proiecție EBITDA pe 10 ani și comparație cu media pieței.
„Am construit acest instrument pornind de la o nevoie pe care o vedem constant în proiectele noastre: investitorii iau decizii de capital semnificative fără să aibă acces rapid la o estimare structurată, calibrată pe realitatea pieței românești. Hotel ROI Predictor nu înlocuiește studiul de fezabilitate, dar oferă un punct de plecare solid, gratuit și accesibil oricui analizează oportunitatea dezvoltării unui proiect hotelier”, a declarat Radu Călin, cofondator PickTwo Studio.
Mai exact, instrumentul dezvoltat de echipa PickTwo Studio se adresează investitorilor, dezvoltatorilor și operatorilor hotelieri care au nevoie de o estimare orientativă încă din faza de pre-fezabilitate, înainte de a comisiona un studiu complet. Hotel ROI Predictor oferă astfel un prim nivel de analiză care permite filtrarea rapidă a oportunităților și fundamentarea discuțiilor cu partenerii financiari.
Trei scenarii pentru fiecare investiție
Reprezentanții Pick Two Studio exemplifică cu trei scenarii ilustrative cum variază rezultatele în funcție de piață și parametri. De exemplu, un hotel boutique de 80 de camere în centrul Bucureștiului, cu un CAPEX de 75.000 euro pe cameră și 800 mp de spații comune (restaurant, lobby, gym), generează un ADR de 140 euro pe noapte la un grad de ocupare de 68,1%, cu o perioadă de recuperare a investiției de 9,3 ani.
Același format de 80 de camere, mutat în centrul Brașovului, cu un CAPEX identic, dar doar 300 mp de spații comune, ajunge la un ADR de 128 euro și o ocupare de 54%, ceea ce prelungește payback-ul la 11 ani.
În Cluj, cu un CAPEX mai mare de 100.000 euro pe cameră - presupunând, de exemplu, consolidarea unei clădiri vechi - un ADR de 116 euro și 62% ocupare duc la un orizont de recuperare de 14 ani.
Variabile subestimate
Diferențele reflectă impactul real al locației, structurii de costuri și dinamicii locale asupra rentabilității. Instrumentul operează cu trei tipuri de outcome - conservator, probabil și optimist - tocmai pentru că datele publice disponibile în România variază, iar numărul de proprietăți care raportează indicatori rămâne limitat.
„În proiectele pe care le coordonăm, vedem frecvent o problemă care apare înainte de arhitectură: decizii de investiție luate pe bază de intuiție sau pe benchmark-uri generice, fără o estimare calibrată pe piața locală. Diferența dintre un payback de 9 ani și unul de 14 ani nu vine dintr-o eroare de calcul, ci din variabile pe care mulți investitori le subestimează - locația exactă, structura de CAPEX, dinamica ocupării în zona respectivă. Hotel ROI Predictor nu înlocuiește studiul de fezabilitate sau consultantul specializat, dar face un lucru nou în piață: oferă o perspectivă reală a recuperării investiției încă din prima conversație”, a declarat Sebastian Mîndroiu, cofondator PickTwo Studio.
Datele care stau la baza calculelor provin din surse de referință ale industriei hoteliere din România: Cushman & Wakefield - Hotel Market Report H1 2025, Colliers Hotel Market Report 2025, Ghidul Investitorului în Industria Hotelieră și Crowne Plaza F&B Playbook. Calibrarea pe date locale reprezintă elementul distinctiv al instrumentului, într-o piață în care majoritatea calculatoarelor de ROI disponibile online operează cu benchmark-uri internaționale, nerelevante pentru dinamica și structura de costuri din România.
Lansarea Hotel ROI Predictor se încadrează în direcția strategică a studioului de a extinde serviciile dincolo de proiectare și implementare, oferind instrumente digitale care sprijină procesul decizional al investitorilor încă din fazele incipiente ale unui proiect. În 2025, PickTwo Studio a coordonat peste 50 de proiecte HoReCa, cu o valoare cumulată de peste 10 milioane de euro.
