Mediul de afaceri din 2025 a fost dominat de un optimism prudent și de o presiune accentuată pentru eficiență, optimizarea costurilor și ajustarea modelelor de business la un context global volatil, spune Andrei Botiș, CEO al NAI Romania & Moldova (Appraisal & Valuation). Specialistul analizează, în interviul de mai jos, evoluția economiei României și a mediului de afaceri, impactul tensiunilor comerciale globale și al costurilor ridicate asupra sectorului construcțiilor și a pieței imobiliare, previziunile pentru 2026 și scenariile de investiții, precum și recomandările NAI Romania pentru protejarea și maximizarea valorii proiectelor imobiliare în contextul economic actual.
- Cum vedeți evoluția economiei românești și a mediului de afaceri în 2025? Care sunt principalele tendințe pe care le observați (consum, investiții, evoluția costului finanțării, încrederea investitorilor)?
- Din perspectiva NAI Romania, 2025 s-a dovedit a fi un an de stagnare a economiei românești, cu o evoluție economică care a încetinit vizibil, după creșterile mai puternice post-pandemice, cu presiuni pe costuri care sunt mai ridicate decât în anii anteriori. Din consultările cu clienții și partenerii noștri, observăm o tendință de scădere a consumului, afectat de inflație, dar și de fiscalitatea tot mai împovărătoare și costul ridicat al creditării.
Pe acest fundal, investițiile au devenit mai prudente, companiile orientându-se spre proiecte cu randamente solide și riscuri controlabile. Costul finanțării rămâne ridicat, capitalul este mai scump, iar băncile sunt mai selective.
Încrederea investitorilor, locali și străini, față de potențialul oportunităților România, a susținut creșterea din ultimul deceniu, și nu s-a evaporat complet nici în acest an, dar se manifestă mai nuanțat, mai prudent: există lichiditate pentru proiecte bune, dar deciziile sunt întârziate sau reevaluate mai des. În ansamblu, mediul de afaceri din 2025 a fost dominat de un optimism prudent și de o presiune accentuată pentru eficiență, optimizare a costurilor și ajustarea modelelor de business la un context global volatil.
Impactul tensiunilor comerciale globale asupra pieței românești de construcții
- În ce măsură războiul comercial la nivel global și creșterea taxelor vamale afectează piața românească?
- De aproape două decenii, de la intrarea în Uniunea Europeană, România este o economie deschisă și integrată în lanțuri internaționale de producție, astfel că resimțim direct tensiunile comerciale. Acest lucru se vede imediat în costuri, în volatilitatea prețurilor materialelor și în amânarea unor investiții mari.
Aș vedea cel puțin patru planuri pe care se manifestă. Primul este reprezentat de creșterea costurilor cu materialele, în special pe segmente precum metale, echipamente electrice și materiale importate din Asia. În același timp, lanțurile de aprovizionare sunt mai lente și mai impredictibile, ceea ce pune presiune pe timpii de execuție în construcții. Termenele de livrare s-au prelungit, afectând proiectele aflate în faze critice. În plus, apetitul investițional este temperat, incertitudinea globală determinând companiile să reevalueze expunerea și riscurile.
- Dacă ne uităm strict la sectorul construcțiilor, care sunt principalele efecte resimțite în 2025 din combinația: investiții blocate, economie încetinită, costuri în creștere, presiune pe dobânzi și volatilitate internațională? Care sunt cele mai expuse segmente?
- Dacă ar fi să reduc totul la o formulă matematică, aș spune că sectorul construcțiilor este puternic influențat de un cumul de factori: dobânzile ridicate la creditare, costurile crescute, investițiile amânate, volatilitatea globală și o fiscalitate deja majorată, cu perspectiva unor noi creșteri în perioada următoare.
Anul 2025 a avut impact în toate segmentele pieței. În rezidențial, a avut loc o încetinire vizibilă, cu o cerere mai prudentă și un acces mai dificil la creditare. În sectorul office, multe decizii au fost amânate, contractele au intrat în procese de renegociere, adaptările la cerințele post-pandemie au devenit normă, iar investițiile au fost mai rare. Segmentul industrial-logistic a rămas cel mai stabil, însă creșterea se temperează, iar piața de retail este afectată de presiunea consumului și a costurilor, dar rămâne activă în mai multe centre urbane, mai ales în orașele mijlocii și mici, unde investițiile în infrastructura pentru retail modern sunt încă în urmă față de marile municipii. Infrastructura depinde de finanțarea europeană, acesta fiind segmentul cu cea mai mare reziliență și de care se leagă cele mai mari speranțe pentru 2026, odată cu aprobarea celor 10 miliarde de euro din PNRR.
- Cum se reflectă toate aceste evoluții în evaluările de portofolii imobiliare și proiecte de construcții?
- Observăm trei direcții în evaluările imobiliare. Valorile au fost ajustate în cazul proiectelor cu riscuri mari, cu grad redus de preînchiriere sau cu finanțare scumpă. Nu vorbim despre scăderi dramatice generalizate, ci despre o diferențiere clară între active solide și cele vulnerabile. În același timp, randamentele au crescut pe anumite segmente. Yield-urile s-au repoziționat în special la office și retail, iar investitorii solicită randamente mai mari pentru a compensa riscurile suplimentare pe care și le asumă. Nu în ultimul rând, profilul de risc este analizat mult mai atent de către finanțatori, care pun accent pe soliditatea cash-flow-ului, nivelul de preînchiriere, bonitatea chiriașilor și expunerea la costuri și întârzieri.
Perspective economice și evoluții în sectorul construcțiilor în 2026
- Care sunt, din perspectiva dumneavoastră, scenariile plauzibile pentru economia României în 2026 și ce ar însemna ele, concret, pentru sectorul construcțiilor/ imobiliar?
- Sunt posibile trei scenarii. O stabilizare moderată ar fi primul scenariu și, momentan, cel mai plauzibil: inflația, care este, în prezent, cea mai mare din Uniunea Europeană, va scădea, chiar dacă nu imediat, apoi dobânzile vor fi ușor mai mici. Consumul va rămâne stabil, după ușoare scăderi atrase de creșterea TVA. Investițiile publice vor continua, iar piața imobiliară se stabilizează, fără scăderi majore. În contextul acestui scenariu, în real estate, ne-am putea aștepta la o relansare ușoară în rezidențial, o revenire graduală în office și continuitate în sectorul industrial-logistic, unde deja sunt cele mai robuste premise de creștere.
Accelerarea economică, este scenariul al doilea, cel de tipul "wishful thinking": inflația va cunoaște o scădere rapidă, urmată de același ritm de diminuare a dobânzilor, creșterea economică va fi peste așteptări, iar fonduri europene atrase accelerat. Un astfel de scenariu ar aduce o revenire mai puternică a investițiilor private și creșteri de valori în zonele premium ale pieței.
Corecția prelungită, scenariul de tipul "Doamne ferește": peste incapacitatea actualei guvernări de a reduce cheltuielile publice s-ar putea adăuga tensiuni externe, conflicte militare sau războaie comerciale, care să ducă la menținerea dobânzilor ridicate pe mai mult timp. Proiectele ar fi amânate, volumul investițional ar scădea și toate segmentele imobiliare ar fi afectate.
- Cum credeți că vor evolua în 2026 indicatori-cheie pentru piața construcțiilor - costul finanțării, randamentele investiționale, nivelul chiriilor și al prețurilor de vânzare - și ce impact anticipați asupra deciziilor de dezvoltare și de achiziție ale companiilor?
- Dacă rămânem în cadrul scenariilor 1 și 2 despre care am vorbit anterior, așadar fiind feriți de evenimente imposibil de prevăzut, în 2026 ne putem aștepta la o relaxare treptată a costului finanțării, însă nu la o revenire la nivelurile foarte scăzute din perioada 2017-2019. Chiar și în scenariile optimiste, capitalul va rămâne mai scump decât media ultimului deceniu, ceea ce va continua să aibă un impact direct asupra fezabilității proiectelor și asupra apetitului investițional.
Astfel, randamentele investiționale ar trebui să se stabilizeze în 2026, după repoziționările din anii anteriori. În zonele de office și retail, randamentele vor rămâne la niveluri mai ridicate decât în perioada de expansiune 2017-2019, în timp ce în sectorul industrial-logistic au cel mai bun potențial de creștere.
La nivel de piață operațională, chiriile sunt sub presiune de majorare, în special în industrial-logistic și retail, din cauza cererii solide și a costurilor în creștere ale dezvoltatorilor. În zona office, anticipăm în continuare stabilitate, cu diferențieri accentuate între clădirile eficiente energetic și cele învechite.
Când vorbim despre prețurile de vânzare, în 2026 și anii următori se va resimți o diferențiere pe piață între două categorii. Proiectele eficiente energetic, cu certificări verzi și costuri operaționale reduse, își vor menține sau chiar crește valoarea, deoarece investitorii și finanțatorii le percep ca având un risc mai scăzut și o cerere mai stabilă. Proiectele clasice, cu performanțe energetice slabe și costuri mari de operare, vor continua să fie supuse unor presiuni de preț și unor potențiale ajustări.
Cum să protejezi și să crești valoarea proiectelor în 2026
- Ce recomandări ați avea pentru companiile de construcții și pentru dezvoltatori, astfel încât să își protejeze valoarea activelor și să își maximizeze șansele de creștere în 2026?
- Sintetic, echipa NAI Romania recomandă mai multe direcții de acțiune. Este necesară optimizarea costurilor și renegocierea lanțului de aprovizionare, deoarece creșterea costurilor persistă și eficiența devine esențială. Se recomandă, de asemenea, focalizarea pe proiecte cu cerere reală și cash-flow solid, în contextul în care rezidențialul mediu, parcurile logistice și proiectele mixed-use bine amplasate rămânând viabile. Prioritizarea eficienței energetice este importantă, proiectele "verzi" vânzându-se și finanțându-se mai ușor. Planificarea financiară conservatoare, cu rezerve de lichiditate și structuri de finanțare flexibile, devine critică. În plus, transparența și evaluările actualizate sunt esențiale, investitorii și finanțatorii cerând informații solide, iar în consecință evaluările periodice reduc riscurile și cresc credibilitatea proiectului.
