Într-un domeniu în care costurile ascunse și deciziile grăbite pot genera riscuri majore, monitorizarea construcțiilor devine un instrument esențial de protejare a investițiilor. Cătălin Albu, inginer cu experiență vastă în managementul și supravegherea șantierelor, fondator și CEO Home Planning®, explică de ce urmărirea comportării în timp (UCT) nu este o cheltuială suplimentară, ci o investiție strategică. De la proiecte emblematice precum Palatul Parlamentului, până la auditarea clădirilor vechi sau a construcțiilor noi aflate în garanție, expertiza sa arată că detaliile de execuție, respectarea documentației tehnice și monitorizarea geotehnică și structurală pot influența decisiv valoarea unui imobil.
Într-un nou interviu parte a campaniei "Vocea membrului APMGS", Cătălin Albu vorbește despre importanța actualizării normativului P130, necesitatea unor proceduri clare de atestare și documentare pentru toate clădirile civile, dar și despre situații concrete în care UCT a schimbat radical decizia de investiție.
- Ce înseamnă monitorizarea (geotehnică/ structurală) pentru dumneavoastră, în munca de zi cu zi?
- Având în vedere inspecțiile tehnice și urmărirea curentă pe care le realizăm asupra clădirilor civile prin Home Planning®, avem plăcerea să verificăm respectarea documentațiilor specifice din Cartea Tehnică. Modificarea normativului P130 în forma actuală a fost un adevărat succes și un real ajutor pentru noi, cât și pentru firmele de inspecții tehnice care apar pe piață, deoarece oferă o reglementare mult mai clară.
- Care este proiectul care v-a învățat cel mai mult și care a fost "lecția-cheie"?
- Proiectul tehnic de execuție al Palatului Parlamentului. "Lecția-cheie": Detaliile de execuție fac diferența, în special în contextul actual, când întâlnim blocuri construite doar cu DTAC și cu expertiză tehnică la final pentru reducerea costurilor cu inspectorii de șantier (diriginte de șantier și responsabil tehnic cu execuția - R.T.E.).
- Ce mesaj aveți pentru autorități sau colegii din domeniu, privind implementarea și bugetarea UCT?
- Recomand întocmirea unei proceduri de atestare a Responsabilului cu Cartea Tehnică și Jurnalul evenimentelor; consider că orice clădire civilă are nevoie de așa ceva, fie că este vorba de o clădire administrativă sau de un bloc de locuințe. Pentru colegii proiectanți din breaslă, apreciem dacă instrucțiunile de utilizare a construcției ar fi mai detaliate, iar proiectele de urmărire curentă și specială (după caz) să fie adaptate fiecărui proiect în parte. Ne ajută considerabil în cadrul inspecțiilor tehnice și al rapoartelor întocmite ca membri specialiști în comisiile de recepție finală, la expirarea perioadei de garanție pentru ansamblurile rezidențiale.
- Care sunt indicatorii critici la auditarea clădirilor vechi (din anii ’60-’80) în exploatare - ce nu trebuie omis?
- În mod sigur, aspectele de rezistență și stabilitate. Nu trebuie omise: deformațiile structurale anormale, fisurile structurale active, tasările diferențiate, instabilitatea terenului de fundare, coroziunea armăturilor sau a elementelor metalice, degradările elementelor structurale, modificările compartimentale neautorizate/nedocumentate, comportarea anormală la acțiuni climatice.
- Cunoașteți vreun caz în care UCT a schimbat decizia de investiție (CAPEX/OPEX) pentru un proprietar?
- O construcție nouă - spațiu de birouri și hală metalică aflată în perioada de garanție - pentru care am fost solicitați de chiriaș să realizăm o verificare tehnică a documentației din Cartea Tehnică, în perspectiva achiziției. În urma verificărilor, s-au constatat multe neconcordanțe și lipsa unor documente tehnice care atestă calitatea lucrărilor executate. A fost necesară o inspecție tehnică la obiectiv, în urma căreia am identificat numeroase defecte tehnice și neconformități cu normativele în vigoare, inclusiv pe partea de rezistență și stabilitate, ceea ce a condus la solicitarea unei inspecții tehnice extinse, expertiză tehnică A1 și A2, precum și încercări distructive. Concluzia finală: încadrarea în categoria RsI, cu costuri de consolidare estimative la aproximativ 50% din valoarea de vânzare a imobilului, iar decizia proprietarului a fost investiția într-un sediu nou, nu achiziția construcției existente.
- Cum traduceți UCT în "valoare" pentru investitori și pentru ocupanți?
- UCT permite identificarea timpurie a problemelor/defectelor/viciilor ascunse, înainte ca acestea să genereze costuri majore. Contribuie la creșterea valorii de piață la vânzare sau închiriere - o proprietate monitorizată și verificată tehnic, cu Cartea Tehnică și Jurnalul Evenimentelor actualizate, este echivalentul unei mașini care a beneficiat de inspecții tehnice la timp.
