După o scădere de 31% a lichidității în 2025 comparativ cu 2024, piața investițiilor imobiliare din România începe să dea primele semne clare de revenire. Încetinirea de anul trecut a reflectat în mare parte amânarea mai multor tranzacții de mari dimensiuni pentru 2026, sectorul de birouri conducând clasamentul volumelor totale, cu o pondere de 40%, urmat de retail, cu 36%. În acest context, perspectivele pentru 2026 sunt optimiste: având în vedere numeroasele tranzacții importante aflate în prezent în stadii avansate de negociere, volumul total al investițiilor ar putea ajunge la aproximativ 900 de milioane de euro. Randamentele prime și chiriile s-au menținut în mare parte stabile în primul trimestru din 2026, oferind un anumit grad de predictibilitate pentru perioada următoare.
Cererea de spații de birouri: cererea încetinește, dar piața se reechilibrează
Atât Bucureștiul, cât și orașele regionale au înregistrat scăderi ale cererii brute în 2025 - cu 23%, respectiv 27%, comparativ cu 2024. Totuși, imaginea este una nuanțată. În Capitală, lipsa noilor livrări a făcut ca renegocierile și reînnoirile contractelor de închiriere să reprezinte tipul dominant de tranzacții, în timp ce piețele regionale cu un grad mai ridicat de neocupare, precum Timișoara, au consemnat mai multe extinderi și relocări. Chiriile prime au rămas stabile în majoritatea piețelor, Bucureștiul continuând să fie cea mai complexă piață, cu variații semnificative între active și subpiețe. Ratele de neocupare la nivel național continuă să scadă, semnalând o absorbție treptată a stocului existent.
Orașele regionale: Clujul și Brașovul conduc pipeline-ul de dezvoltare
La nivel regional, Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov au înregistrat toate scăderi anuale ale gradului de neocupare, iar chiriile tipice pentru clădirile de clasă A s-au situat între 12,5 și 17 euro/mp/lună. În timp ce Bucureștiul a evoluat dincolo de rădăcinile sale puternic orientate spre IT, orașe regionale precum Clujul și Iașiul rămân dependente în mare măsură de sectorul tehnologic ca principal motor al cererii. Din perspectiva ofertei, dezvoltatorii regionali adoptă o abordare prudentă, Clujul și Brașovul concentrând majoritatea proiectelor ce urmează să fie livrate în următorii trei ani.
Modelele hibride de lucru remodelează necesarul de spații
Una dintre cele mai relevante secțiuni ale raportului iO Partners analizează cele cinci modele dominante de lucru existente în prezent - de la modelul "Office Centric", cu o prezență maximă la birou de până la 75%, până la modelul complet remote, cu patru-cinci zile lucrate de acasă. Companiile care înregistrează un grad de prezență la birou sub 30-45% analizează deja soluții flexibile de spațiu, tendință care accelerează adoptarea formatelor flex și coworking. Modelele hibride presupun rate mai reduse de partajare a spațiului și un accent tot mai mare pe zonele sociale în detrimentul spațiilor individuale de lucru — o schimbare cu implicații directe asupra modului în care birourile sunt configurate și dimensionate.
Birourile flexibile: creștere constantă și începutul descentralizării
Stocul de spații flexibile de birouri din București a depășit 74.000 mp la finalul anului 2025, reprezentând peste 2% din stocul total de birouri moderne - un prag relevant pentru piață. La nivel național, România numără în prezent peste 100 de locații de coworking, cea mai mare concentrare fiind în București, Brașov, Iași, Cluj și Timișoara. Tendința emergentă este cea a descentralizării: birouri-satelit, huburi regionale și medii de lucru flexibile care combină avantajele muncii la distanță cu infrastructura profesională de birou. Această evoluție răspunde simultan nevoilor angajaților - reducerea timpului petrecut în trafic și îmbunătățirea echilibrului dintre viața profesională și cea personală - și priorităților companiilor, care caută să evite angajamentele pe termen lung și costurile operaționale ridicate asociate unui sediu central unic.
*** Articol publicat de Laura Ene, Senior Consultant, iO Partners pe portalul brec.ro.
