Piața rezidențială din România traversează o perioadă de echilibru fragil, prinsă între cerere prudentă, costuri de finanțare încă ridicate și o ofertă nouă tot mai limitată de blocajele din autorizare. În acest context, prețurile locuințelor nu mai cresc uniform, ci diferențiat, în funcție de localizare, calitatea proiectelor și credibilitatea dezvoltatorilor, potrivit lui Gabriel Blăniță, Associate Director | Valuation & Advisory Services la Colliers România. Cumpărătorii și investitorii devin mai selectivi, punând accent pe execuție, garanții și eficiență energetică, în timp ce proiectele cu risc ridicat sunt tot mai penalizate de piață. Pe fondul incertitudinilor fiscale și geopolitice, 2026 se anunță un an al prudenței, dar și al unei posibile stabilizări, dacă mediul economic se clarifică.
În acest interviu, Andrei Blăniță analizează evoluția pieței rezidențiale într-un context economic și fiscal complex, caracterizat de cerere prudentă și ofertă tot mai limitată. Sunt detaliate tendințele de preț, creșterea selectivității cumpărătorilor și investitorilor, impactul "Legii Nordis" și perspectivele pentru 2026.
- Ce tendințe remarcați pe piața noilor dezvoltări? Cum au evoluat prețurile locuințelor în 2025 și cum credeți că vor fluctua acestea în 2026?
- În 2025 am observat o piață mai "împărțită" între o cerere mai prudentă (pe fondul inflației și al costului de finanțare încă ridicat) și o ofertă care începe să fie vizibil constrânsă de blocajele din autorizare. Pe partea de livrări, în primele trei trimestre din 2025 s-au dat în folosință mai puține locuințe la nivel național (aproximativ -5%), în timp ce regiunea București-Ilfov a fost una dintre puținele zone cu evoluție pozitivă, însă aceasta este mai degrabă conjuncturală. Pe termen scurt și mediu, ne așteptăm ca numărul de locuințe noi livrate să scadă, mai ales în București, unde suprafețele autorizate au fost în declin puternic în ultimii ani, ceea ce va pune presiune pe disponibilitatea produsului nou.
Din perspectiva cererii, 2025 a însemnat o temperare a volumelor de tranzacții (aproximativ -5% la nivel național și -9% în București), în principal din cauza scăderii puterii de cumpărare, a incertitudinilor fiscale și a dobânzilor încă ridicate. În același timp, prețurile au continuat să crească în multe piețe mari, dar cu diferențe importante între zone și proiecte: acolo unde oferta este limitată și produsul este bine poziționat (localizare, mix, calitate, eficiență energetică), prețurile s-au menținut ferme, iar marjele de negociere au fost mai mici.
Pentru 2026, ne așteptăm la o evoluție mai degrabă de stabilizare/ creștere moderată, cu volatilitate în prima parte a anului și o posibilă îmbunătățire în a doua jumătate, dacă vedem relaxare graduală a condițiilor de finanțare și mai multă claritate fiscală. Presiunea din partea ofertei (mai puține autorizații care duc la mai puține livrări) va susține prețurile în proiectele competitive, dar capacitatea de plată și accesul la credit vor limita ritmul de creștere.
Piața rezidențială în 2026: prudență, predictibilitate și proiecte tot mai bine fundamentate
- Ce așteptări aveți de la anul 2026, având în vedere contextul economic și fiscal provocator, dar și tensiunile geopolitice regionale?
Ce impact estimați că vor avea acestea asupra pieței rezidențiale?
- În 2026 anticipăm, în general, mai multă prudență. În prima parte a anului ne așteptăm la o cerere mai redusă și la o durată mai mare de perfectare a tranzacțiilor, pe fondul aceleiași combinații de factori: presiune pe venituri reale, costuri de finanțare și o atenție mai mare la riscurile macro și geopolitice.
În scenariul nostru de bază, din a doua jumătate a anului este posibilă o ameliorare treptată: dacă măsurile de ajustare fiscală încep să producă efecte, iar colectarea mai eficientă reduce presiunea pentru noi creșteri de taxe, încrederea consumatorilor și disponibilitatea de creditare pot reveni gradual. Pentru piața rezidențială, aceasta s-ar traduce printr-o cerere încă selectivă, dar rezilientă: cumpărătorii vor prioritiza proiecte solide (dezvoltatori credibili, execuție, garanții, eficiență energetică) și vor penaliza proiectele cu risc perceput mai mare.
Legea Nordis: disciplinarea pieței și efecte asupra cumpărătorilor
- Ce impact are asupra activității din domeniu adoptarea "Legii Nordis"? Ce modificări observați la nivelul pieței și al dezvoltatorilor, ca efect al acesteia, și ce impact estimați că va avea Legea asupra cumpărătorilor?
- "Legea Nordis" este, în esență, un pas important către creșterea protecției cumpărătorilor în tranzacțiile din faza de proiect și către disciplinarea pieței. Din perspectiva mecanismelor, direcția este clară: mai multă transparență și trasabilitate a sumelor plătite ca avans, corelarea plăților cu stadii de execuție și întărirea obligațiilor dezvoltatorului în relația contractuală cu promitentul cumpărător. Efectul imediat este o presiune suplimentară pe procesele interne ale dezvoltatorilor, dar și o diferențiere mai puternică între jucătorii cu guvernanță solidă și cei care se bazau excesiv pe pre-vânzări fără mecanisme robuste de control.
Pentru cumpărători, impactul ar trebui să fie pozitiv, prin reducerea riscului de utilizare a avansurilor în alte proiecte și printr-un cadru mai clar privind plățile și obligațiile. În același timp, este posibil ca o parte din costurile de conformare să se reflecte marginal în prețuri sau în ritmul de lansare a unor proiecte, însă per ansamblu măsura poate contribui la recâștigarea încrederii și la o piață mai sănătoasă pe termen mediu și lung.
Obiective și strategii Colliers România pentru 2026
- Ce evoluție a avut activitatea Colliers în sectorul rezidențial în 2025 și ce provocări și oportunități prevedeți pentru anul în curs?
- În 2025 ne-am consolidat poziționarea pe segmentul serviciilor de consultanță imobiliară B2B în rezidențial, asistând dezvoltatori, finanțatori și investitori instituționali în luarea deciziilor privind business plan-ul, produsul, fezabilitatea, etapizarea proiectelor și maximizarea rezultatelor. Într-un context de piață mai selectiv, s-a văzut o cerere mai mare pentru analize aplicate și pentru validarea deciziilor prin combinația dintre componenta cantitativă și cea calitativă.
Pentru 2026, principalele provocări rămân legate de predictibilitatea fiscală, accesul la finanțare și calendarul autorizărilor, iar oportunitățile vin din maturizarea pieței: interes crescut pentru segmente specializate (proiecte mixed-use, apartamente destinate exclusive închirierii, cămine private), o profesionalizare mai accelerată a dezvoltărilor și o atenție mai mare la sustenabilitate și calitatea execuției, criterii care devin tot mai relevante pentru cumpărătorul final și pentru capitalul instituțional.
- Ce obiective aveți pentru 2026 pe piața rezidențială din România?
- Direcțiile strategice pentru 2026 rămân cele urmărite consecvent în ultimii ani: consolidarea echipei și creșterea nivelului de expertiză pentru a deservi clienții instituționali (dezvoltatori, finanțatori, investitori) în identificarea și maximizarea oportunităților de piață. În paralel, accelerăm integrarea tehnologiei și a automatizării în procesele interne, astfel încât să livrăm mai rapid și mai precis analize avansate, prin abordări care combină componenta cantitativă cu validarea directă din piață, pentru un product–market fit mai bun al viitoarelor dezvoltări.
