După un an 2025 în care prețurile locuințelor au crescut, în medie, cu aproximativ 15% la nivel național, finalul anului a adus o ușoară temperare a tranzacțiilor, pe fondul majorării TVA, al nivelului ridicat al dobânzilor și al prudenței cumpărătorilor. Datele privind scăderea livrărilor de locuințe și reducerea drastică a suprafețelor autorizate indică, însă, o presiune persistentă pe prețuri și o ofertă tot mai limitată pentru anii următori. În acest peisaj, anul 2026 se conturează ca o perioadă de reașezare, în care proiectele bine poziționate și orientate spre locuire pe termen lung vor câștiga teren, iar profesionalismul devine un avantaj competitiv decisiv.
Daniel Tudor, CEO The Concept, analizează evoluția pieței rezidențiale din România într-un context economic și fiscal complex, marcat de scumpirea locuințelor și restrângerea ofertei. Interviul surprinde tendințele din 2025 și perspectivele pentru 2026, cu accent pe dezvoltările rezidențiale sustenabile, profesionalizarea pieței și comportamentul cumpărătorilor. Analiza este relevantă pentru dezvoltatori, investitori și profesioniști din construcții interesați de direcțiile reale ale pieței.
- Care este dinamica cererii, ofertei și a prețurilor pe piața rezidențială din România în 2025-2026?
- Piața rezidențială din România a continuat în 2025 un trend de creștere susținută a prețurilor, cu o medie de aproximativ 15% la nivel național. Această evoluție este confirmată și de proiectele pe care le reprezentăm prin The Concept, unde cererea a rămas robustă în pofida tensiunilor economice interne și a modificărilor fiscale. Spre finalul anului, însă, o combinație de factori - majorarea TVA, creșterea indicilor de dobândă (IRCC) și așteptările tot mai frecvente ale cumpărătorilor privind o posibilă corecție a pieței - a condus la o ușoară temperare a volumului de tranzacții. Nu vorbim despre o blocare a pieței, ci despre o amânare a deciziilor, într-un context perceput ca fiind mai incert.
Din perspectiva ofertei, semnalele sunt mult mai clare. Numărul de locuințe livrate se află pe un trend descendent: de la 71.454 unități finalizate în 2023, la 60.787 în 2024, iar în primele trei trimestre din 2025 doar 40.322 de unități. Chiar și în lipsa datelor finale pentru trimestrul al patrulea, este evident că deficitul de ofertă nu a fost recuperat. Aceeași dinamică se reflectă și în volumul autorizațiilor de construire. Dacă în 2022 au fost autorizați la nivel național aproximativ 11,38 milioane mp utili, în 2023 și 2024 volumul a scăzut la circa 8,7 milioane mp anual. Bucureștiul ilustrează cel mai bine această contracție: de la două milioane mp autorizați în 2022, la sub un milion mp în 2023 și 2024. Tendințe similare se observă în Cluj-Napoca și Timișoara, în timp ce Iași și Brașov prezintă o dinamică ușor diferită.
În anul 2026, presiunea asupra pieței va veni din două direcții majore. Pe de o parte, proiectele noi cu poziționare slabă sau calitate discutabilă vor intra în competiție directă cu fondul locativ existent, aflat la a doua vânzare. Pe de altă parte, cumpărătorii se vor confrunta cu o ofertă tot mai limitată, ceea ce va reduce marja de negociere și va menține presiunea pe prețuri.
- Ce așteptări aveți de la anul 2026, având în vedere contextul economic și fiscal provocator, dar și tensiunile geopolitice regionale? Ce impact estimați că vor avea acestea asupra pieței rezidențiale?
- Contextul economic și geopolitic actual este, în mare parte, deja reflectat în prețurile locuințelor. Piața imobiliară rămâne un motor important al economiei, în condițiile în care aproape 60% dintre tranzacții sunt realizate prin credit ipotecar, generând fluxuri financiare care se propagă ulterior în industrii conexe - mobilă, electrocasnice, servicii și construcții. Majorarea cotei de TVA la 21% pentru toate tipurile de locuințe va avea un efect de repoziționare a cererii către segmentul locuințelor aflate la a doua vânzare, unde TVA nu se aplică. Această schimbare va pune presiune pe dezvoltatorii care și-au calibrat oferta exclusiv în jurul pragului de TVA redus de 9%. Un element pozitiv îl reprezintă însă evoluția creditării. Începând cu 1 ianuarie 2026, dobânzile se află pe un trend descendent, iar băncile revin cu oferte de dobânzi fixe comparabile cu cele din 2021, cele mai reduse din istoria recentă. Acest context susține accesibilitatea și menține interesul pentru achiziții.
- Ce evoluție a avut activitatea The Concept în 2025 și ce provocări și oportunități prevedeți pentru anul în curs?
- Pentru compania pe care am fondat-o în urmă cu 15 ani, 2025 a fost un an favorabil. Incertitudinea din piață i-a determinat pe dezvoltatori să caute parteneri de vânzare cu procese clare, predictibile și eficiente. Rezultatul a fost o creștere semnificativă a performanței față de anul precedent, nu doar din perspectiva cifrelor, ci mai ales a calității relației cu clienții și partenerii. Piața a început să penalizeze improvizația și să recompenseze profesionalismul.
- Ce impact are asupra activității din domeniu adoptarea "Legii Nordis"?
- În acest moment, impactul "Legii Nordis" nu este unul disruptiv. Efectul principal este accelerarea procesului de profesionalizare și responsabilizare a dezvoltatorilor. Deși avansurile pot fi în continuare mai mari, utilizarea acestora este strict reglementată, ceea ce crește nivelul de siguranță pentru cumpărători și disciplina financiară în piață.
- Ce obiective aveți pentru 2026, la nivelul companiei dvs., pe piața rezidențială din România?
- În 2026, obiectivul The Concept este creșterea controlată a activității în sectorul rezidențial, printr-un volum mai mare de tranzacții și prin colaborarea cu proiecte gândite pentru locuire pe termen lung. La nivel de rezultate, vizăm o cifră de afaceri de aproximativ 5 milioane de euro, o creștere cu 50% a numărului de clienți deserviți și depășirea pragului de 500 de milioane de euro Available Portfolio Under Management. Lucrăm cu dezvoltatori care înțeleg că succesul unui proiect nu este dat doar de vânzarea unităților, ci de calitatea locuirii și de comunitatea care se formează ulterior. Proiectele coerente, bine gândite din această perspectivă, se tranzacționează mai eficient și își păstrează valoarea în timp. Educația cumpărătorilor rămâne un instrument operațional. Un client informat ia decizii mai rapide, mai asumate și contribuie la stabilitatea proiectelor pe termen mediu.
