Piața rezidențială din România intră într-o nouă etapă de consolidare, după un an 2025 marcat de creșteri accelerate ale prețurilor, schimbări fiscale și o reducere semnificativă a ofertei de locuințe noi. În marile orașe, valorile au avansat cu până la 20%, pe fondul costurilor ridicate de dezvoltare, al accesului mai dificil la finanțare și al blocajelor urbanistice, în timp ce cererea s-a recalibrat și a devenit mai selectivă, orientându-se către proiecte sigure și bine poziționate. În paralel, adoptarea Legii nr. 207/2025, cunoscută drept "Legea Nordis", introduce un nou cadru de transparență și disciplină financiară, care protejează cumpărătorii, dar crește presiunea asupra dezvoltatorilor. În acest context, 2026 se conturează ca un an al selecției naturale, în care companiile solide, cu acces la finanțare și proiecte sustenabile, vor avea un avantaj competitiv, iar piața va evolua într-un ritm mai moderat, susținut de deficitul structural de locuințe moderne și de cererea reală din marile centre urbane.
Prețurile locuințelor au crescut cu până la 20% în marile orașe
Anul 2025 a confirmat trendul ascendent al prețurilor, susținut de costurile mai ridicate ale materialelor de construcție, manoperei și finanțării, dar și de restrângerea ofertei noi. La nivel național, creșterile au variat între 10% și 15%, iar în marile orașe evoluțiile au fost chiar mai accentuate. În București, prețurile apartamentelor noi au avansat cu aproximativ 20%, ajungând la circa 2.500 euro/mp util la finalul anului, în timp ce indicatorii de piață arată valori medii de 2.485 euro/mp la începutul lui 2026, cu circa 22% peste nivelul din anul anterior.
Datele confirmă o tendință generală de apreciere: indicele prețurilor locuințelor (Eurostat HPI) a urcat cu aproximativ 6,6% în trimestrul al treilea din 2025, iar în orașe precum București, Cluj-Napoca sau Brașov, valorile au depășit frecvent pragul de 3.000 euro/mp, atingând chiar 4.500-5.000 euro/mp în zonele premium din nordul Capitalei. Această evoluție a fost alimentată în principal de oferta limitată. Numărul locuințelor livrate a scăzut semnificativ în ultimii ani, de la peste 71.000 de unități în 2023 la aproximativ 60.000 în 2024 și circa 40.000 în primele trei trimestre din 2025. În paralel, autorizațiile de construire au scăzut puternic, în special în București, unde suprafața autorizată a coborât la sub un milion de metri pătrați anual, comparativ cu două milioane în 2022.
Majorarea TVA și costurile ridicate au temperat cererea
Creșterea TVA la 21% pentru locuințele noi, aplicată din august 2025, a avut un impact direct asupra cererii, în special pe segmentul mass-market. Majorarea taxei a determinat un număr record de tranzacții în luna iulie 2025, pe fondul grabei cumpărătorilor de a finaliza achizițiile înainte de schimbarea regimului fiscal, urmată de o încetinire temporară a vânzărilor. La nivel național, tranzacțiile rezidențiale au scăzut moderat, cu aproximativ 5,3% față de 2024, în timp ce în București declinul a fost mai accentuat, cu circa 9%, iar în Ilfov de 6,3%. Cu toate acestea, cererea nu a dispărut, ci s-a recalibrat. Interesul s-a concentrat în special pe proiecte finalizate sau aflate în stadii avansate de construcție, care oferă mai multă siguranță și predictibilitate.
În același timp, accesul mai dificil la finanțare a influențat comportamentul cumpărătorilor. Indicele IRCC a ajuns la 6,06% în ultimul trimestru din 2025, ceea ce a crescut costul creditelor ipotecare și a determinat o amânare a unor decizii de achiziție. Totuși, segmentele middle și premium au rămas active, investitorii și cumpărătorii continuând să finalizeze tranzacții pentru proiecte bine poziționate.
Una dintre principalele caracteristici ale pieței rezidențiale actuale este deficitul de ofertă, determinat de blocaje urbanistice, costuri ridicate și acces mai restrictiv la finanțare. În București, oferta de locuințe noi a scăzut cu aproape 30%, în timp ce la nivel național reducerea a depășit 18%. Acest dezechilibru între cerere și ofertă menține presiunea asupra prețurilor și reduce marja de negociere pentru cumpărători. În paralel, cererea s-a maturizat, devenind mai selectivă și mai bine informată. Cumpărătorii analizează mai atent calitatea construcției, eficiența energetică, infrastructura și reputația dezvoltatorului, orientându-se către proiecte cu valoare pe termen lung.
În acest context, dezvoltările bine poziționate, cu funcțiuni integrate, acces la infrastructură și standarde ridicate de execuție, continuă să performeze peste media pieței, în timp ce proiectele mai slab poziționate întâmpină dificultăți mai mari în atragerea clienților.
2026, un an al stabilizării și al selecției naturale
Pentru 2026, majoritatea dezvoltatorilor și consultanților estimează o stabilizare a pieței, cu o creștere mai temperată a prețurilor, situată, în medie, între 4% și 8%. Scăderile semnificative de preț sunt considerate puțin probabile, având în vedere costurile ridicate de dezvoltare și oferta limitată. Cererea reală de locuințe rămâne solidă, susținută de nevoia structurală de locuire și de dinamica demografică din marile orașe, în special în București, Cluj-Napoca și alte centre regionale. În același timp, o eventuală scădere a inflației și a dobânzilor în a doua parte a anului ar putea contribui la relansarea creditării și la o creștere graduală a tranzacțiilor.
Pe termen mediu, evoluția pieței va depinde în mare măsură de stabilitatea fiscală, de accesul la finanțare și de capacitatea autorităților de a debloca procesul de autorizare. În lipsa unei creșteri semnificative a ofertei, deficitul de locuințe noi va continua să susțină prețurile și să favorizeze dezvoltările de calitate.
Astfel, piața rezidențială din România intră într-o nouă etapă, caracterizată prin consolidare, selecție și orientare către proiecte sustenabile, bine integrate urban, care răspund cerințelor tot mai exigente ale cumpărătorilor moderni.
Majoritatea reprezentanților pieței confirmă aceste tendințe. Beatrice Dumitrașcu, CEO Residential Division One United Properties, consideră că "va fi un an în care vor conta disciplina și seriozitatea în planificare, controlul costurilor și transparența". Aceeași perspectivă este împărtășită de Yannick Van de Parre, Country Manager SPEEDWELL, care afirmă că actualul context favorizează proiectele bine fundamentate și capitalul orientat spre stabilitate și reziliență.
Alin Popa, CEO Novum Business Invest, avertizează că impactul va fi resimțit mai ales de dezvoltatorii cu resurse limitate. "Companiile solide, cu experiență și cu o structură financiară sănătoasă, vor naviga mai bine acest context", a explicat acesta. De asemenea, Adrian Stoichină, co-CEO Prima Development, consideră că avantajul competitiv va aparține dezvoltatorilor disciplinați, cu procese bine organizate și control asupra costurilor.
Prețurile locuințelor vor continua să crească, dar într-un ritm moderat
Potrivit lui Ivan Bogdan Cosmin, Managing Partner ADIRU, piața rezidențială va rămâne pe o traiectorie ascendentă, însă ritmul de creștere se va tempera. "Pentru 2026, estimările din piață sugerează o creștere mai moderată a prețurilor, în general între 5% și 8%, reflectând o ajustare a ritmului de apreciere pe fondul condițiilor macroeconomice și al unei oferte relativ restrânse", a explicat acesta.
Factorii principali care vor susține această evoluție sunt creșterea costurilor de construcție, majorarea costurilor cu forța de muncă și materialele, precum și reducerea numărului de autorizații emise în anii anteriori. În acest context, scăderi semnificative ale prețurilor sunt considerate puțin probabile, mai ales în marile orașe, unde deficitul de locuințe noi continuă să fie pronunțat.
Veaceslav Vlas, CEO Ecovillas, anticipează o tendință similară, în care prețurile vor rămâne pe un trend ascendent, chiar dacă numărul tranzacțiilor ar putea scădea. "Cei care vor amâna excesiv decizia de achiziție riscă să suporte un cost suplimentar al așteptării, în contextul creșterii continue a costurilor de dezvoltare", a precizat acesta.
Cererea rămâne solidă, susținută de nevoia structurală de locuire
În ciuda climatului economic incert, majoritatea dezvoltatorilor consideră că cererea fundamentală pentru locuințe va continua să susțină piața. Cristian Stanciu, CEO al proiectului Horizon City, subliniază că sectorul rezidențial beneficiază de o cerere structurală constantă. "Piața rezidențială are un avantaj important, deoarece răspunde unei nevoi permanente de locuire, confort și siguranță", a afirmat managerul. O opinie similară este exprimată și de Bogdan Iliescu, director comercial Nusco, care consideră că piața rămâne "fundamental sănătoasă, susținută de un deficit structural de locuințe moderne și de nevoia reală de modernizare a fondului locativ".
În același timp, Daniel Tudor, CEO The Concept, arată că accesul la finanțare ar putea deveni mai favorabil, pe fondul scăderii dobânzilor. Acesta subliniază că piața imobiliară generează efecte economice extinse, în condițiile în care aproximativ 60% dintre tranzacții sunt realizate prin credite ipotecare.
"Legea Nordis": mai multă protecție pentru cumpărători, costuri mai mari pentru dezvoltatori
Adoptarea Legii nr. 207/2025, cunoscută în piață drept "Legea Nordis", marchează una dintre cele mai importante schimbări legislative din ultimii ani pentru sectorul rezidențial din România. Noua reglementare introduce cerințe mai stricte privind utilizarea avansurilor, transparența contractelor și procedurile de vânzare, având ca obiectiv principal protejarea cumpărătorilor și creșterea disciplinei în piață. În același timp, implementarea sa generează provocări operaționale, costuri suplimentare și incertitudini, în lipsa unor norme clare de aplicare.
Principala miză a legii este reducerea riscurilor pentru cumpărători, prin introducerea unor mecanisme care limitează utilizarea avansurilor și asigură trasabilitatea fondurilor. Ivan Bogdan Cosmin, Managing Partner ADIRU, subliniază că legea "pune accent pe transparență, protecția cumpărătorilor și utilizarea controlată a avansurilor", contribuind la profesionalizarea pieței și la creșterea încrederii.
Printre măsurile esențiale se numără separarea conturilor bancare pentru avansuri, corelarea plăților cu progresul lucrărilor și obligativitatea înscrierii autorizațiilor și a unităților viitoare în cartea funciară, ceea ce permite notarea antecontractelor. Aceste schimbări reduc riscul unor practici precum vânzarea multiplă a aceluiași apartament sau utilizarea avansurilor în alte proiecte.
"Legea introduce reguli mai stricte privind utilizarea avansurilor și semnarea promisiunilor de vânzare, ceea ce crește nivelul de siguranță pentru cumpărători", afirmă Beatrice Dumitrașcu, CEO Residential Division One United Properties. În mod similar, Adrian Stoichină, co-CEO Prima Development, consideră că reglementarea corectează vulnerabilități importante și reprezintă "un pas bun și necesar pentru protecția cumpărătorului".
Despina Ponomarenco, președinta Bucharest Real Estate Club (BREC), confirmă că percepția consumatorilor s-a îmbunătățit, însă atrage atenția că este esențial ca aceștia să verifice istoricul dezvoltatorilor și să înțeleagă clauzele contractuale înainte de achiziție.
Deși direcția este considerată pozitivă, lipsa unor norme detaliate de aplicare a generat blocaje temporare și interpretări diferite în piață. Victor Vremera, COO SVN România, descrie situația drept "un haos cauzat de numeroase necunoscute și incertitudini", care a dus la întârzieri în procesele de vânzare.
Veaceslav Vlas, CEO Ecovillas, confirmă că, într-o primă etapă, semnarea promisiunilor de vânzare-cumpărare a fost temporar suspendată, fiind posibilă doar încheierea contractelor de rezervare, până la clarificarea procedurilor. În lipsa unor reguli unitare, există riscul aplicării unor sancțiuni din cauza interpretărilor diferite, nu neapărat a unor practici abuzive.
Și reprezentanții dezvoltatorilor atrag atenția asupra ambiguităților. Potrivit lui Ivan Bogdan Cosmin, legea este "redactată lacunar, cu multiple erori", ceea ce conduce la practici neunitare între notari, dezvoltatori și instituții bancare.
Costuri mai mari și schimbarea modelului de finanțare
Una dintre cele mai importante consecințe ale "Legii Nordis" este limitarea utilizării avansurilor ca sursă de finanțare. Acest lucru obligă dezvoltatorii să se bazeze mai mult pe capital propriu sau pe finanțare bancară. "Legea marchează tranziția de la modelul tradițional de autofinanțare prin capitalul clienților către o structură bazată pe finanțare externă", explică Dan Crăciunescu, fondator West Group.
Aceste schimbări pot avea impact direct asupra prețurilor și volumului de dezvoltări. Victor Vremera, COO SVN România, avertizează că "costurile de finanțare mai mari se vor reflecta în prețul final al locuințelor", în timp ce Beatrice Dumitrașcu consideră că limitarea avansurilor ar putea reduce oferta, în special în cazul dezvoltatorilor cu resurse financiare limitate. Claudia Negru, CEO The List Estates, anticipează o "selecție naturală a pieței", în care vor rămâne activi dezvoltatorii bancabili sau cei cu capital propriu suficient.
Pentru companiile cu modele financiare solide și practici transparente, impactul Legii Nordis este limitat. Ozan Tuncer, CEO Cosmopolis, afirmă că legea nu afectează semnificativ compania, deoarece modelul său a fost construit pe investiții proprii și o strategie etapizată. În mod similar, Yannick Van de Parre, Country Manager SPEEDWELL, consideră că legea reprezintă mai degrabă "o formalizare a unor practici deja existente", iar Mauricio Mesa Gomez, președinte Cordia România & Spania, subliniază că echipele au demarat deja procesele de aliniere pentru consolidarea transparenței. Cristian Stanciu, CEO Horizon City, evidențiază că noile cerințe au crescut disciplina în piață și au eliminat proiectele care nu pot susține standarde juridice și financiare stricte.
În ansamblu, majoritatea actorilor din industrie consideră Legea Nordis un pas necesar pentru maturizarea pieței rezidențiale din România. Bogdan Gubandru, COO REDPORT, afirmă că reglementarea reprezintă "un accelerator al profesionalizării pieței", în timp ce Daniel Tudor, CEO The Concept, subliniază că legea crește responsabilitatea dezvoltatorilor și siguranța tranzacțiilor.
Pe termen mediu și lung, noul cadru legislativ este așteptat să crească încrederea cumpărătorilor și să favorizeze dezvoltatorii cu modele sustenabile și practici transparente. Totuși, pentru atingerea acestor obiective, industria subliniază necesitatea clarificării normelor de aplicare și a consolidării mecanismelor de control.
Legea Nordis reprezintă, astfel, un moment de inflexiune pentru piața rezidențială, accelerând tranziția către un model mai matur, mai transparent și mai sigur pentru cumpărători, dar și mai exigent pentru dezvoltatori.
Modificările legislative schimbă procesul de dezvoltare a proiectelor
Legea Nordis este numai o parte dintr-un val de schimbări legislative care influențează atât fazele de proiectare, cât și calendarul și costurile de implementare a proiectelor rezidențiale. Noile reglementări privind securitatea la incendiu, eficiența energetică, urbanismul și trasabilitatea financiară a proiectelor determină o creștere a complexității proceselor și o recalibrare a modului în care sunt planificate și dezvoltate investițiile imobiliare.
Potrivit arh. Răzvan Bârsan, fondatorul Răzvan Bârsan + Partners (RB+P), anul 2025 a fost marcat de impactul direct al modificărilor legislative asupra activității de proiectare, în special prin introducerea noului normativ privind securitatea la incendiu. Acesta a impus ajustări tehnice încă din fazele incipiente ale proiectelor, cu efect asupra soluțiilor de circulație, evacuare și compartimentare, crescând nivelul de detaliere necesar și extinzând durata etapelor de implementare. "În 2025, activitatea de proiectare a fost influențată direct de mai multe schimbări legislative, care au crescut complexitatea procesului și au prelungit timpii de implementare", subliniază arhitectul. Aceste ajustări reflectă o tendință mai amplă de consolidare a standardelor de siguranță și conformitate, care implică o coordonare mai riguroasă între proiectanți, dezvoltatori și autorități.
În 2026, una dintre cele mai importante schimbări așteptate este intrarea în vigoare a Codului Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor, un demers legislativ menit să unifice și să simplifice cadrul normativ existent. Deși obiectivul este crearea unui sistem mai coerent și predictibil, perioada inițială de implementare este așteptată să aducă timpi mai mari de avizare, pe măsură ce autoritățile și actorii din piață se adaptează noilor proceduri.
În ansamblu, modificările legislative aflate în curs de implementare marchează o etapă de maturizare a pieței imobiliare și a sectorului construcțiilor din România. Deși, pe termen scurt, acestea determină creșterea complexității administrative și extinderea duratei de implementare a proiectelor, pe termen mediu și lung contribuie la consolidarea transparenței, creșterea siguranței și alinierea la standardele europene. Adaptarea la noul cadru normativ devine astfel un factor esențial pentru succesul proiectelor imobiliare, într-un context în care conformitatea legislativă, eficiența energetică și predictibilitatea financiară capătă o importanță tot mai mare în procesul de dezvoltare.
Autorizările și instabilitatea legislativă frânează dezvoltarea imobiliară în 2026
Piața imobiliară din România continuă să se confrunte în 2026 cu o serie de obstacole structurale, care afectează ritmul dezvoltărilor și capacitatea investitorilor de a planifica pe termen lung. Birocrația, incertitudinea urbanistică și schimbările fiscale frecvente rămân principalele provocări semnalate de dezvoltatori, într-un context în care cererea de locuințe se menține, dar oferta este limitată de blocaje administrative și de lipsa predictibilității.
Potrivit lui Ivan Bogdan Cosmin, Managing Partner ADIRU, procesul de autorizare reprezintă principalul obstacol pentru dezvoltatori, iar situația este deosebit de dificilă în Capitală. "Principalul obstacol rămâne birocrația din procesul de autorizare, cu termene care variază semnificativ între localități și proiecte. Bucureștiul este «repetent» la capitolul autorizărilor, deoarece a pierdut mai mulți ani de dezvoltare economico-imobiliară", afirmă reprezentantul dezvoltatorilor.
În prezent, Bucureștiul se confruntă cu o stare prelungită de incertitudine urbanistică, pe fondul anulării unor Planuri Urbanistice Zonale (PUZ) de sector și al întârzierii elaborării unui nou Plan Urbanistic General (PUG). În lipsa unor reglementări actualizate, dezvoltatorii întâmpină dificultăți majore în obținerea autorizațiilor de construire, fiind nevoiți să opereze în baza unui PUG aprobat în anul 2000, considerat depășit și neadaptat realităților urbane actuale. Această situație generează blocaje în autorizare, limitează dezvoltarea coerentă a orașului și contribuie la apariția unor probleme structurale, precum degradarea spațiilor urbane, supraaglomerarea și presiunea asupra infrastructurii existente.
În afara Capitalei, marile centre urbane au început să înregistreze o accelerare a proceselor de autorizare, însă ritmul rămâne sub potențialul pieței. Orașe precum Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, Craiova, Constanța sau Brașov au făcut pași înainte, însă dezvoltatorii continuă să se confrunte cu provocări legate de predictibilitate și capacitatea instituțională a autorităților locale. În paralel, sectorul resimte presiuni suplimentare generate de costurile ridicate ale materialelor de construcție, de deficitul de forță de muncă și de condițiile mai stricte de finanțare. Aceste constrângeri afectează fezabilitatea unor proiecte și contribuie la amânarea sau redimensionarea investițiilor.
Lipsa stabilității legislative este considerată unul dintre principalii factori care limitează intrarea unor investitori noi pe piața românească. Despina Ponomarenco, președinta Bucharest Real Estate Club (BREC), atrage atenția că schimbările frecvente de reglementare afectează în mod direct atractivitatea pieței. "Lipsa de predictibilitate, numeroasele modificări fiscale și legislative sunt provocările cele mai mari. Acestea sunt și motivul principal pentru care nu am văzut investitori noi, de calibru, de mai bine de 5 ani", afirmă reprezentanta BREC.
În cazul Bucureștiului, reprezentanții industriei își exprimă speranța că dialogul dintre administrația locală și mediul privat va deveni mai transparent și mai constructiv, facilitând identificarea unor soluții pe termen lung. Adoptarea unui nou PUG este considerată o prioritate strategică, esențială pentru alinierea reglementărilor urbanistice la realitățile actuale și pentru relansarea investițiilor.
Situația diferă de la un oraș la altul. La Cluj-Napoca, procesul de autorizare rămâne lent, în timp ce la Timișoara accentul este pus pe proiecte de regenerare urbană. În Iași și Constanța, provocările țin în special de strategiile de dezvoltare urbană pe termen lung și de capacitatea de implementare a acestora.
Cum răspund dezvoltatorii presiunilor din piață: eficiență, integrare și disciplină financiară
Creșterea costurilor de construcție, condițiile mai stricte de finanțare și maturizarea cererii determină dezvoltatorii imobiliari din România să adopte strategii tot mai sofisticate pentru a-și menține competitivitatea și stabilitatea. În noul context de piață, caracterizat de volatilitate și o atenție sporită asupra predictibilității, companiile își recalibrează modelele de business, punând accent pe eficiență operațională, control financiar și optimizarea proiectelor încă din faza de concept.
Una dintre cele mai importante direcții este planificarea detaliată și monitorizarea atentă a execuției. Victor Terheș, Chief Commercial Officer al Bellemonde, subliniază că abordarea companiei include contractarea lucrărilor în etape, monitorizarea consumurilor și optimizarea suprafețelor pentru a elimina risipa. "Acest lucru contează enorm atunci când costurile cresc și trebuie să păstrezi un echilibru între prețul final și calitatea livrată", explică managerul. Aceeași disciplină este reflectată și în strategia Nusco, unde bugetele sunt atent controlate, partenerii sunt selectați pe termen mediu și lung, iar soluțiile tehnice sunt optimizate încă din faza de proiectare. Potrivit lui Bogdan Iliescu, director comercial al companiei, standardizarea și eficiența proceselor contribuie la menținerea stabilității în derularea proiectelor.
Pentru a limita impactul fluctuațiilor de preț, tot mai mulți dezvoltatori adoptă modele integrate. Dan Sebastian Câmpeanu, CEO Impact Developer & Contractor, arată că integrarea verticală permite reducerea dependenței de furnizori externi și o mai bună gestionare a costurilor. Un model similar este aplicat și de Prima Development, care integrează proiectarea, arhitectura și execuția în cadrul companiei. Potrivit co-CEO-ului Adrian Stoichină, această abordare permite un control mai bun al costurilor și eliminarea riscurilor generate de variațiile de preț.
Standardizarea soluțiilor tehnice este, de asemenea, o direcție cheie. Romeo Ghica, manager de operațiuni al Hercesa România, afirmă că digitalizarea proceselor contribuie la creșterea productivității și reducerea pierderilor, cu efect direct asupra bugetelor și termenelor de execuție.
Securizarea timpurie a resurselor și consolidarea relațiilor cu furnizorii reprezintă un alt pilon important. Dan Crăciunescu, fondatorul West Group, explică faptul că modelul de achiziții anticipate pentru materialele critice reduce expunerea la creșteri bruște de preț și asigură continuitatea proiectelor. Și alte companii mari, precum Novum Business Invest și REDPORT, mizează pe planificare pe termen lung și negocieri strategice cu furnizorii, obținând condiții mai avantajoase și un control mai bun asupra costurilor. Structurile de finanțare flexibile și etapizarea atentă a investițiilor permit, de asemenea, alinierea dezvoltărilor la cererea reală din piață.
Digitalizarea joacă un rol tot mai important în creșterea eficienței. Marii dezvoltatori investesc în tehnologii care permit monitorizarea în timp real a costurilor și a progresului lucrărilor, reducând riscurile și optimizând procesele. De asemenea, aceștia explorează inclusiv utilizarea inteligenței artificiale în fazele incipiente de proiectare, pentru a identifica soluții mai eficiente din punct de vedere tehnic și economic.
Eficiența energetică, flexibilitatea și sustenabilitatea definesc locuințele viitorului
Arhitectura rezidențială traversează o transformare profundă, determinată de standardele energetice tot mai stricte, de schimbarea comportamentului cumpărătorilor și de maturizarea pieței imobiliare. Standardul nZEB (nearly Zero Energy Building) a devenit deja o cerință de bază, iar trecerea la standardul ZEB, obligatoriu începând cu 2030, va accelera această evoluție, influențând atât designul, cât și soluțiile tehnice utilizate în noile proiecte.
Potrivit lui Marius Moga, director de vânzări și marketing al Zacaria, eliminarea completă a combustibililor fosili din soluțiile tehnice va genera costuri suplimentare de dezvoltare, însă impactul pozitiv asupra calității locuirii va fi semnificativ. "Pe termen mediu și lung, toate aceste schimbări vor contribui la creșterea standardului de calitate a vieții și la maturizarea pieței rezidențiale. În viitor, diferențele de valoare între locuințele construite conform noilor standarde și cele mai vechi vor deveni tot mai evidente", explică managerul.
Implementarea standardului nZEB a determinat o schimbare de paradigmă în arhitectura rezidențială, eficiența energetică devenind un criteriu central încă din faza de concept. Andrei Ologeanu și Dragoș Panfir, fondatori AOV, subliniază că performanța energetică nu mai este tratată doar formal, ci integrată real în proiectare, prin anvelope continue, ferestre performante, eliminarea punților termice, sisteme de ventilație cu recuperare de căldură și utilizarea pompelor de căldură sau a infrastructurii pentru panouri fotovoltaice. În paralel, soluțiile constructive sunt orientate către optimizarea consumului de energie și creșterea confortului interior. Volumele compacte, orientarea atentă față de punctele cardinale și utilizarea materialelor performante contribuie la reducerea pierderilor energetice și la stabilitatea termică a locuințelor. Fațadele ventilate, termoizolațiile de înaltă calitate și finisajele durabile devin tot mai frecvente, reflectând o orientare clară către performanță pe termen lung și costuri reduse de exploatare.
Standardele energetice mai stricte au influențat și procesul de proiectare, care presupune o colaborare mai strânsă între arhitecți, proiectanți de instalații și consultanți energetici. Integrarea soluțiilor tehnice încă din fazele incipiente a devenit esențială pentru respectarea cerințelor legislative și pentru optimizarea costurilor și a calendarului de execuție.
Confortul, flexibilitatea și relația cu exteriorul câștigă teren
Dincolo de performanța energetică, arhitectura rezidențială evoluează către spații mai flexibile și mai bine adaptate stilului de viață contemporan. Compartimentările includ tot mai frecvent zone dedicate lucrului de acasă, spații multifuncționale și soluții care permit reconfigurarea locuinței în timp. Designul contemporan pune accent pe volume curate, proporții echilibrate și o relație mai puternică între interior și exterior. Terasele bine protejate, vitrajele eficiente și orientarea optimă către lumina naturală contribuie la crearea unor spații mai confortabile și mai eficiente energetic.
Cristina Căpitanu, CEO Lemon Interior Design, subliniază că sustenabilitatea nu mai este un simplu concept, ci o disciplină integrată în procesul de proiectare. "Confortul nu mai înseamnă doar estetică, ci stabilitate termică, aer de calitate, liniște și o funcționare corectă pe termen lung. Materialele durabile, proveniența controlată și soluțiile eficiente energetic devin elemente esențiale în proiectele rezidențiale moderne", afirmă designerul.
Un alt aspect tot mai important este izolarea fonică între unități, care contribuie la creșterea calității locuirii. Victor Mihăilescu, arhitect și manager general al Archdesign, arată că utilizarea materialelor adecvate și a detaliilor corecte de execuție este esențială pentru asigurarea confortului acustic, un criteriu tot mai apreciat de cumpărători.
În ansamblu, arhitectura rezidențială se îndepărtează de modelul bazat exclusiv pe maximizarea suprafeței construite și se apropie de o abordare centrată pe calitatea locuirii. Designul, eficiența energetică, confortul și durabilitatea devin elemente esențiale în diferențierea proiectelor și în crearea valorii pe termen lung. Pe măsură ce standardele energetice evoluează și cerințele cumpărătorilor devin mai sofisticate, locuințele viitorului vor fi definite nu doar de estetică, ci și de performanța tehnică și capacitatea de a oferi un mediu sănătos, eficient și adaptabil. Această tranziție marchează un proces de maturizare a pieței rezidențiale, în care arhitectura joacă un rol central în definirea noilor standarde de locuire.
Piața rezidențială în 2026 este mai matură, dar și mai selectivă
În ansamblu, piața rezidențială din România intră într-o etapă de maturizare, caracterizată de o creștere mai lentă, dar stabilă, și de o selecție mai strictă a proiectelor și dezvoltatorilor. Deși incertitudinile economice și geopolitice vor continua să influențeze deciziile de investiții, cererea structurală, deficitul de locuințe moderne și investițiile în infrastructură oferă premise solide pentru o evoluție stabilă pe termen mediu.
Astfel, anul 2026 se conturează ca o perioadă de consolidare, în care disciplina financiară, calitatea proiectelor și capacitatea de adaptare vor face diferența între dezvoltatorii care vor reuși să crească și cei care vor fi nevoiți să își reducă expunerea pe piață.
La început de 2026, sentimentul general de pe piața rezidențială este de optimism moderat. Această atitudine reiese din majoritatea opiniilor reprezentanților sectorului care au răspuns solicitării editorilor Agenda Construcțiilor pe baza cărora a fost realizată analiza pieței. La realizarea analizei au participat:
• Constantin Sebeșanu, președintele Federației Investitorilor și Dezvoltatorilor pentru o Economie Sustenabilă (FIDES);
• Ivan Bogdan Cosmin, Managing Partner în cadrul Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România - Urbanis (ADIRU);
• Despina Ponomarenco, președinta Bucharest Real Estate Club (BREC);
• Gabriel Blăniță, Associate Director | Valuation & Advisory Services la Colliers România;
• Oana Popescu, Partner, Head of Residential, Crosspoint Real Estate;
• Victor Vremera, COO SVN România;
• Attila Ivacson, CEO Ananda Group;
• Victor Terheș, Chief Commercial Officer al Bellemonde;
• Mauricio Mesa Gomez, Președinte al Consiliilor de Administrație Cordia România & Spania;
• Ozan Tuncer, CEO Cosmopolis;
• Veaceslav Vlas, CEO Ecovillas;
• Romeo Ghica, manager de operațiuni al Hercesa România;
• Cristian Stanciu, CEO al proiectului Horizon City;
• Dan Sebastian Câmpeanu, CEO Impact Developer & Contractor;
• Michael Topolinski IV, Partner and Head of Sales, InteRo Property Development;
•Tyler Topolinski, Partner & Head of Construction & Engineering, InteRo Property Development;
• Alin Popa, CEO Novum Business Invest;
• Bogdan Iliescu, directorul comercial al Nusco;
• Beatrice Dumitrașcu, CEO Residential Division One United Properties;
• Adrian Stoichină, co-CEO al Prima Development;
• Bogdan Gubandru, COO REDPORT;
• Yannick Van de Parre, Country Manager SPEEDWELL;
• Roxana Steiner, Partner & COO STC Partners;
• Dan Crăciunescu, fondatorul West Group;
• Marius Moga, directorul de vânzări și marketing al Zacaria;
• Daniel Tudor, CEO The Concept;
• Claudia Negru, CEO The List Estates;
• Andrei Botiș, președinte RoGBC;
• Andrei Ologeanu și Dragoș Panfir, fondatori AOV;
• Arh. Victor Mihăilescu, General Manager al biroului Archdesign;
• Arh. George Cristescu, fondatorul Deco Architects;
• Prof. dr. arh. Șerban Țigănaș, președintele biroului Dico și Țigănaș;
• Andrei Lefter, Managing Partner DRS-Architects;
• Cristina Căpitanu, CEO Lemon Interior Design;
• Arh. Bogdan Alexandru Pintilie, fondatorul Pintilie+Partners Architecture & Engineering (PPAE);
• Arh. Răzvan Bârsan, fondatorul Răzvan Bârsan +Partners (RB+P);
• Arh. Mihai Chiriac, co-fondatorul Omini Concept;
• Cosmin Vîlcu, director general al Conlan;
• Dan Panciu, fondatorul Fabrica de Profile (FDP);
• Andrei Sulyok, director general Lindab România;
• George Anghel, Operations Manager Roca Obiecte Sanitare;
• Florin Popescu, Managing Director ROCKWOOL România;
• Irina Tănăsescu, director comercial al Thermotop;
• Marian Pîrvu, directorul general Wetterbest.
O analiză pe larg asupra evoluției pieței rezidențiale din România în 2025 și perspective pentru 2026 și până la finalul acestui deceniu poate fi lecturată în ediția Ianuarie-Februarie 2026 a revistei Agenda Construcțiilor, fiind disponibilă gratuit pentru abonați. Click aici!
