Piața rezidențială din România traversează o perioadă de recalibrare, sub presiunea costurilor ridicate de construcție, a schimbărilor fiscale și a unui climat economic și geopolitic incert. După un 2025 marcat de scumpiri accelerate și de scăderea tranzacțiilor, 2026 se conturează drept un an al prudenței și al deciziilor bine cântărite, în care cumpărătorii devin mai selectivi, iar dezvoltatorii sunt nevoiți să mizeze pe produse cu valoare reală și livrare predictibilă. În acest context, rolul consultanței de specialitate capătă o importanță tot mai mare, atât pentru validarea proiectelor, cât și pentru protejarea investițiilor. Totodată, tendința de orientare temporară către închiriere, în special pe segmentul premium, reflectă nevoia de flexibilitate a clienților. Despre evoluțiile recente, riscurile și oportunitățile pieței, precum și despre strategia pentru anul următor, vorbește Oana Popescu, reprezentant al Crosspoint Real Estate, într-o analiză a unei piețe aflate în plin proces de maturizare.
- Cum a evoluat piața noilor dezvoltări rezidențiale în 2025 și ce perspective anticipați pentru 2026?
- Dacă în anii anteriori creșterea anuală a prețurilor se situa, în medie, între 7% și 10%, în 2025 piața rezidențială din București a înregistrat o accelerare semnificativă, prețurile medii ale apartamentelor noi avansând cu aproximativ 20%, până la un nivel de circa 2.500 euro/mp util la finalul anului. Această evoluție a fost determinată în principal de majorarea costurilor de construcție și de stocul limitat din ultimii ani, rezultat al blocajelor administrative, la care s-a adăugat, începând cu luna august, creșterea cotei de TVA. Toate acestea au determinat o scădere anuală a vânzărilor de apartamente cu 9% în București și cu 6,3% în Ilfov. Pentru 2026, anticipăm menținerea unei tendințe de creștere a prețurilor, dar ne așteptăm ca ritmul acesteia să fie mai temperat comparativ cu cel de anul trecut, pe fondul scăderii inflației și, implicit, a dobânzilor, evoluții prognozate pentru a doua jumătate a anului, care ar putea contribui la o relaxare a dinamicii prețurilor.
- Care sunt așteptările pentru anul 2026, ținând cont de contextul economic, fiscal și geopolitic, și cum estimați că acestea vor influența piața rezidențială?
- Pentru 2026 anticipăm un an dominat de prudență, atât din perspectivă economică și fiscală, cât și geopolitică. Contextul general va continua să influențeze comportamentul de cumpărare printr-o scădere a cererii efective, orientarea către locuințe cu suprafețe mai bine optimizate și un proces decizional mai lent. În paralel, presiunea costurilor de construcție, a finanțării și a fiscalității va menține tendința de creștere a prețurilor, accentuând nevoia de alegeri bine fundamentate și de produse cu valoare reală. În plus, observăm deja că o parte dintre potențialii cumpărători aleg să intre într-o zonă de "stand by", amânând decizia de achiziție și orientându-se temporar către piața de închirieri, pentru un orizont de 6-12 luni, până când direcția pieței va deveni mai clară. Acest comportament susține cererea pe segmentul de închiriere, în special în zona premium și executive, și reflectă o strategie de a păstra flexibilitatea într-un climat economic și geopolitic impredictibil. La nivel geopolitic, gradul ridicat de incertitudine va consolida această atitudine precaută, cu tendința de a amâna deciziile majore de achiziție până la apariția unor semnale de stabilitate, ceea ce va face ca piața să fie mai selectivă, mai analitică și mult mai orientată către siguranța investiției și protejarea capitalului.
- Cum s-a desfășurat activitatea companiei în sectorul rezidențial în 2025 și ce provocări anticipați pentru anul în curs?
- În 2025, activitatea noastră a fost solidă, într-un context de piață mai matur, caracterizat prin volatilitate economică și politică, astfel încât clienții au devenit mai selectivi. Am lucrat într-un ritm mai calculat, cu un accent clar pe proiecte bine poziționate, dezvoltări cu livrare predictibilă și proprietăți care oferă un raport corect între preț și calitate. Am observat o creștere a interesului pentru achiziții cu logică de investiție, chiar și din partea cumpărătorilor finali, ceea ce a consolidat rolul nostru de consultant, nu doar de intermediar.
O provocare importantă pentru 2026 va fi prelungirea timpului de vânzare pe fiecare unitate, deoarece deciziile se vor lua mai greu, iar ciclul de tranzacționare va fi mai lung. Acest lucru va pune presiune atât pe cashflow, cât și pe planificarea operațională și pe relația cu dezvoltatorii. Presiunea pe marje va fi mai mare, întrucât negocierile vor fi mai ferme, iar așteptările de discount vor crește, atât din partea cumpărătorilor, cât și a investitorilor. La nivel intern, va exista o presiune mai mare asupra echipelor, pentru că performanța nu va mai veni din volum, ci din competență, reziliență și capacitatea de a oferi consultanță reală. Totodată, alinierea așteptărilor cu dezvoltatorii și proprietarii va fi esențială, deoarece menținerea unor prețuri ancorate în vârfurile din anii anteriori poate bloca tranzacțiile.
Oportunitățile pot veni din piața de închirieri premium, corporate, care continuă să ofere un fundament solid. Ajustările de strategie din partea dezvoltatorilor și proprietarilor creează contexte favorabile pentru achiziții bine calibrate, în care cumpărătorii pot accesa oportunități reale de valoare.
- În ce mod influențează adoptarea "Legii Nordis" activitatea pieței și deciziile cumpărătorilor?
- În actualul context legislativ, devine crucială educarea clientului și asumarea unui demers informat înainte de orice achiziție sau investiție, prin documentarea atentă. Clientul potențial trebuie să știe cine este dezvoltatorul, de cât timp activează pe piață și ce portofoliu demonstrabil are, iar un consultant de încredere poate valida această informație. De asemenea, este importantă și prudența față de marketingul agresiv, precum și înțelegerea faptului că succesul real se construiește în ani de muncă susținută și nu apare peste noapte. În cele mai multe cazuri, atunci când o oportunitate pare prea bună ca să fie adevărată, trebuie privită cu scepticism.
- Care sunt obiectivele Crosspoint Real Estate pentru 2026 pe piața rezidențială din România?
- Pentru 2026, ne propunem să ne consolidăm poziția de consultant strategic în rezidențial, printr-o abordare bazată pe analiză, transparență și valoare reală pentru client, nu doar pe intermediere. Focusul va fi pe menținerea calității portofoliului, prin proiecte bine poziționate, cu livrare predictibilă și produse care răspund atât cererii de locuire, cât și celei investiționale. Un obiectiv esențial este optimizarea conversiei și a eficienței operaționale, printr-o poziționare corectă a prețurilor și un proces de vânzare solid fundamentat financiar. În paralel, vom dezvolta segmentul de închirieri premium și executive, ca pilon strategic într-o piață în care mulți cumpărători aleg temporar chiria. Totodată, ne dorim o implicare mai profundă alături de dezvoltatori încă din fazele incipiente ale proiectelor, pentru a contribui la configurarea produsului și la strategia de vânzare. 2026 trebuie să fie un an al calității, al poziționării corecte și al maturizării businessului.
