Succesul lansării Sema Home marchează un punct de inflexiune pentru Sema Real Estate și confirmă viabilitatea modelului de dezvoltare mixed-use promovat în cadrul Sema Parc, într-un context în care cumpărătorii prioritizează tot mai mult integrarea urbană, accesul la infrastructură și eficiența operațională. Rezervarea rapidă a unei părți semnificative din cele 301 apartamente ale complexului validează apetitul pieței pentru proiecte bine poziționate. În paralel, compania își consolidează direcțiile strategice pentru 2026, cu accent pe eficiență energetică, digitalizare și disciplină financiară, într-un mediu marcat de inflație, presiuni fiscale și volatilitate a costurilor. În acest interviu acordat Bucharest Real Estate Club (BREC), Lucian Grosaru, CEO, Sema Real Estate, explică modul în care performanța Sema Home redefinește traiectoria proiectului Sema Parc, analizează riscurile și oportunitățile pieței imobiliare din România și conturează profilul dezvoltatorilor care vor reuși într-un ciclu economic tot mai selectiv.
- Care au fost principalele rezultate de business ale companiei, în 2025?
- Anul 2025 a fost unul de referință. Am lansat Sema Home, primul nostru proiect rezidențial, iar reacția pieței a fost excepțională. Pre-vânzările au început la mijlocul lunii octombrie. Până în prezent, cumpărătorii au rezervat deja peste o treime din cele 301 apartamente. Această viteză confirmă o cerere puternică în piață.
Ceea ce observăm este validarea tezei noastre de bază: cumpărătorii prioritizează din ce în ce mai mult locația, accesul la transport și facilitățile integrate, în detrimentul clădirilor rezidențiale izolate. Masterplanul Sema Parc a fost conceput pornind de la această perspectivă, iar performanța vânzărilor demonstrează că această abordare este apreciată de cumpărători.
Tendința generală este clară. Dezvoltările mixed-use, cu infrastructură funcțională, câștigă cotă de piață în detrimentul turnurilor rezidențiale independente.
- Care sunt obiectivele și planurile Sema Real Estate pentru 2026?
- Pe segmentul rezidențial, ne propunem să menținem ritmul proiectului Sema Home, prin finalizarea primei faze și pregătirea etapelor următoare pentru lansare. Cererea există.
Dincolo de acest proiect, avem două priorități. Prima este consolidarea portofoliului de birouri și mixed-use, acolo unde vedem oportunități de creare de valoare. A doua este avansarea etapelor următoare din dezvoltarea Sema Parc. Strategia noastră este să dezvoltăm integral masterplanul, în loc să urmărim amplasamente disparate. Această abordare ne permite să creăm valoare reală la nivel de cartier și să beneficiem de infrastructura și comunitatea pe care le construim.
În toate activitățile noastre, eficiența energetică și performanța operațională rămân prioritare. Așteptările pieței s-au schimbat. Clădirile care au costuri energetice ridicate vor resimți presiune competitivă în următorii cinci ani.
- Ce presiuni economice sau schimbări fiscale și de reglementare anticipați pentru 2026 și cum vă pregătiți pentru a le face față?
- Anul 2026 va fi dificil. Inflația persistă, costurile cu forța de muncă continuă să crească, iar prețurile materialelor de construcții rămân volatile. Modificările recente ale TVA și noile cerințe de conformare au adăugat presiuni suplimentare asupra costurilor.
Din perspectiva reglementărilor, regulile mai stricte privind disciplina pieței ridică standardele, dar cresc și complexitatea procedurală și financiară. Pe termen lung, acest lucru este benefic, dar pe termen scurt implică costuri suplimentare.
Răspunsul nostru se concentrează pe trei direcții. Prima este planificarea financiară riguroasă, bazată pe ipoteze conservatoare. A doua este utilizarea unor contracte flexibile cu furnizorii, pentru a evita blocarea în condiții de preț nefavorabile. A treia este diversificarea achizițiilor, pentru a reduce dependența de o singură sursă.
Accelerăm, de asemenea, procesul de digitalizare, pentru a îmbunătăți eficiența operațională. Deși nu putem controla presiunile externe asupra costurilor, putem controla modul în care reacționăm operațional la acestea.
- Care sunt principalele riscuri pentru piața imobiliară din România în 2026?
- Principalul risc este incertitudinea. Instabilitatea macroeconomică și tensiunile geopolitice reduc încrederea investitorilor, înăspresc condițiile de finanțare și perturbă lanțurile de aprovizionare. Proiecte care aveau fundamente solide în urmă cu șase luni pot să nu mai fie viabile astăzi.
La nivel național, procesele lente de autorizare și oferta insuficientă de locuințe noi creează constrângeri suplimentare. Volatilitatea costurilor de construcție face dificilă asumarea angajamentelor pe termen lung.
Cea mai mare preocupare este consolidarea pieței dezvoltatorilor. Proiectele care nu au o bază financiară disciplinată sau ipoteze conservatoare vor resimți presiuni severe. Piața va face diferența între dezvoltările construite pe fundamente solide și cele bazate pe proiecții optimiste.
Piața va supraviețui, dar nu toți participanții vor reuși.
- Unde vedeți cele mai atractive oportunități de creștere în 2026?
- Locația rămâne esențială, dar contextul devine din ce în ce mai important. Cele mai solide oportunități sunt în dezvoltările mixed-use situate în cartiere cu infrastructură funcțională: transport fiabil, utilități și rețele rutiere adecvate.
Proiectele de succes vor reflecta preferințele actuale de stil de viață, nu modele depășite. Clădirile eficiente energetic nu mai sunt un avantaj, ci o cerință de bază. Cumpărătorii și chiriașii analizează costurile de operare, iar clădirile cu performanță energetică slabă își vor pierde competitivitatea.
Infrastructura energetică reprezintă, la rândul său, o oportunitate majoră. Instalațiile fotovoltaice, sistemele de stocare în baterii și soluțiile care reduc costurile operaționale pe termen lung generează atât randamente financiare, cât și creșterea valorii activelor.
Modelul este clar: proiectele care reduc costurile, cresc confortul sau îmbunătățesc calitatea vieții vor avea cerere. Produsele rezidențiale nediferențiate vor întâmpina dificultăți.
- Ce jucători sau strategii vor avea succes în 2026?
- Câștigătorii vor fi dezvoltatorii care livrează în mod consecvent. Într-o piață dificilă, capacitatea de execuție face diferența între jucătorii viabili și ceilalți. Acest lucru presupune capital adecvat, experiență operațională și un istoric verificabil.
Soliditatea financiară este esențială. Dezvoltatorii care vor rezista sunt cei care au planificat și scenarii adverse, nu doar rezultate favorabile. Modelele de business care depind de condiții ideale implică riscuri excesive.
Dezvoltatorii de succes înțeleg, de asemenea, că clădirile trebuie să evolueze. Proiectele mixed-use reduc riscurile. Eficiența energetică protejează valoarea activelor. Acestea nu mai sunt opțiuni, ci cerințe.
Avantajul decisiv este reputația. Într-o piață precaută, încrederea contează mai mult decât marketingul. Dezvoltatorii cunoscuți pentru livrări la timp și în buget obțin oportunități chiar înainte de începerea negocierilor formale.
