În 2025, piața rezidențială din România a intrat într-o fază de "resetare", pe fondul creșterilor de taxe și al schimbărilor legislative, inclusiv "Legea Nordis", care a modificat semnificativ regulile de finanțare și protecție a cumpărătorilor. Cererea a rămas activă, dar s-a exprimat într-un ritm mai moderat decât în 2024. Potrivit lui Ivan Bogdan Cosmin, Managing Partner în cadrul Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România - Urbanis (ADIRU), tranzacțiile la nivel național au scăzut cu circa 6%, iar în București-Ilfov declinul a ajuns la aproximativ 8,5%, semn al unei prudențe crescute. În același timp, prețurile apartamentelor au continuat să urce, cu o creștere medie estimată la 10-14% la nivel național, peste 15% în București și Cluj-Napoca, iar în unele zone din Iași, chiar mai mult. Un vârf al tranzacțiilor s-a înregistrat în iulie 2025, înaintea majorării TVA la locuințele noi de la 9% la 21%. Pentru 2026, așteptările indică o temperare a avansului, spre 5-8%, pe fondul cererii prudente din primul semestru și al costurilor încă ridicate de construcție. Tendințele cheie pe piața rezidențială rămân orientarea către proiecte finalizate sau aproape de livrare, presiunea unei oferte tot mai restrânse din cauza blocajelor de autorizare - mai ales în București - și selecția mai strictă a proiectelor, cu accent pe eficiență energetică și infrastructură.
- Cum a evoluat cererea de locuințe în 2025 și cum credeți că se va dezvolta aceasta pe termen scurt și mediu?
- Piața rezidențială din România a traversat în anul 2025 o perioadă dificilă, marcată de creșteri majore de taxe și impozite și de noi prevederi legislative, în special cele privind "Legea Nordis", care au schimbat radical evoluția pieței. Pe termen scurt urmează o etapă de recalibrare, influențată de factori macroeconomici, de modificările legislative enunțate și de schimbări în comportamentul cumpărătorilor, care sunt mult mai rezervați în luarea deciziei de achiziție. În 2025, cererea de locuințe a rămas activă, însă s-a manifestat într-un ritm moderat, mai scăzut comparativ cu anul 2024. La nivel național, tranzacțiile cu unități individuale au scăzut cu aproximativ 6% față de 2024, ceea ce indică o temperare a volumului de vânzări, în special în regiuni precum București-Ilfov, unde reducerea a fost de aproape 8,5%. Pe termen scurt, în principal în primul semestru al anului 2026, anticipăm o menținere a unei cereri prudente, influențată, pe de o parte, de creșterea accelerată a prețurilor din ultimii doi ani, iar, pe de altă parte, de sentimentul generalizat de neîncredere în evoluția economiei, cu impact direct asupra veniturilor populației. Pe termen mediu însă, deficitul structural de locuințe moderne și migrația internă spre orașele mari sugerează o redresare graduală a cererii. Deși contextul general rămâne extrem de provocator, sectorul imobiliar continuă să arate semne de maturizare și adaptare.
- Ce tendințe se observă în segmentul noilor dezvoltări rezidențiale și cum au evoluat prețurile în 2025?
- În prima parte a anului 2025, cererea de locuințe s-a menținut la un nivel stabil, cu o ușoară creștere în marile orașe și în zonele periurbane bine conectate la infrastructură, precum și cu un număr record de tranzacții în luna iulie 2025, generat de majorarea TVA la locuințele noi începând cu 1 august 2025, de la 9% la 21%. Interesul cumpărătorilor s-a concentrat pe proiecte finalizate sau aflate în stadii avansate de construcție, unde riscurile percepute sunt mai reduse. Pe termen scurt, este de așteptat ca cererea să rămână moderată, chiar scăzută, influențată de majorarea costurilor, TVA-ul de 21% având un rol determinant, și de prudența consumatorilor. Pe termen mediu însă, odată cu finalizarea procesului de consolidare fiscală a statului român și având în vedere nevoia structurală de locuințe moderne, cererea va reveni pe un trend ascendent, mai ales în zonele cu dezvoltare economică accelerată.
Momentul "T0" al relansării pieței imobiliare va fi determinat de mai mulți factori. În primul rând, Guvernul României ar trebui să anunțe că măsurile de creștere a taxelor și impozitelor pentru companii și populație au luat sfârșit. În al doilea rând, ideea de stabilitate economică internă ar trebui dublată de măsuri economice clare de relansare a creditării și de sprijinire a domeniului imobiliar.
În cifre, prețurile locuințelor au continuat să crească în 2025. Datele indică o creștere medie de 10-14% față de anul anterior, la nivel național. În marile orașe, evoluția a variat: București și Cluj-Napoca au raportat creșteri anuale de peste 15%, în timp ce Iași a avansat chiar mai mult în unele segmente. Indicele prețurilor locuințelor pentru România (EUROSTAT HPI) a urcat spre 6,6% în trimestrul al treilea din 2025 comparativ cu aceeași perioadă a anului precedent.
- Care sunt estimările pentru 2026?
- Pentru 2026, estimările din piață sugerează o creștere mai moderată a prețurilor, în general între 5% și 8%, reflectând o ajustare a ritmului de apreciere pe fondul condițiilor macroeconomice și al unei oferte relativ restrânse. În ceea ce privește apetitul dezvoltatorilor imobiliari, observăm deja o selecție mult mai atentă a proiectelor. Aceștia se concentrează pe proiecte bine poziționate, cu infrastructură existentă sau în curs de dezvoltare, și pe locuințe eficiente energetic, aceasta fiind atât cerința cumpărătorilor, cât și consecința noilor reglementări privind standardul nZEB. Creșterea prețurilor va fi generată, în principal, de majorarea costurilor de construcție, a forței de muncă și a materialelor. Scăderi semnificative sunt puțin probabile, în special în orașele mari, motiv pentru care "zvonurile alarmiste" privind prăbușirea prețurilor nu ar trebui să fie determinante în luarea deciziei de achiziție. Aceste scenarii au mai fost vehiculate și în alți ani, însă piața s-a dovedit rezilientă, în condițiile în care există o dorință importantă de achiziție, iar stocul de locuințe noi oferite la vânzare este extrem de redus și chiar în scădere. Numărul autorizațiilor emise în anii anteriori a scăzut, fapt care va pune presiune pe prețul de vânzare, nu invers.
- Care este impactul "Legii Nordis" asupra dezvoltatorilor?
- Adoptarea noii legislații cunoscute în piață drept "Legea Nordis" a determinat o schimbare importantă în modul de lucru al dezvoltatorilor. Aceasta pune accent pe transparență, protecția cumpărătorilor și utilizarea controlată a avansurilor, aspect benefic pentru piața imobiliară. Majoritatea dezvoltatorilor serioși au demarat deja procese de conformare, care includ separarea conturilor bancare pentru avansuri, etape de plată corelate cu progresul lucrărilor și notarea autorizațiilor de construire în cărțile funciare ale imobilelor, ceea ce va conduce la posibilitatea notării antecontractelor. În ansamblu, deși presupune costuri administrative suplimentare, legea contribuie la profesionalizarea pieței și la creșterea încrederii cumpărătorilor. În același timp, "Legea Nordis" - Legea nr. 207/2025 - este redactată lacunar, cu multiple erori, ceea ce conduce la interpretări diferite din partea notarilor publici, a dezvoltatorilor imobiliari și a instituțiilor bancare. În lipsa unor norme clare de aplicare, se creează o practică neunitară. Riscul este aplicarea de amenzi dezvoltatorilor nu pentru rea-credință, ci din cauza caracterului interpretabil al legii, inclusiv în privința avansurilor ce pot fi încasate sau a unor detalii tehnice privind conturile bancare, fără legătură directă cu edificarea construcțiilor de locuințe.
- Menționați dificultățile cu care se confruntă dezvoltatorii și faceți referiri la situația autorizărilor în București și în alte orașe mari.
- Principalul obstacol rămâne birocrația din procesul de autorizare, cu termene care variază semnificativ între localități și proiecte. Bucureștiul este "repetent" la capitolul autorizărilor, deoarece a pierdut mai mulți ani de dezvoltare economico-imobiliară. În continuare, în anul 2026, discutăm despre anularea unor PUZ-uri de sector, fără un orizont clar privind apariția altora noi sau a noului PUG. Urbanistic vorbind, în București există fie o stare de incertitudine privind posibilitatea de a edifica, fie imposibilitatea de a obține autorizații de construire, în condițiile în care se aplică un PUG aprobat în anul 2000. Vechimea acestuia duce la blocaje în autorizări, lipsă de viziune pe termen lung, degradarea spațiilor, supraaglomerare și probleme de infrastructură, fiind un plan complet neadaptat realităților actuale.
În restul țării, marile orașe au început să înregistreze o intensificare a proceselor de autorizare, însă ritmul rămâne sub potențialul pieței. În centre precum Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, Craiova, Constanța sau Brașov există progrese, dar persistă probleme legate de predictibilitate și capacitate instituțională. La acestea se adaugă constrângerile de forță de muncă, costurile ridicate ale materialelor și ale finanțării, precum și incertitudinile legislative și fiscale. De exemplu, există mii de tranzacții afectate în 2026 pentru locuințe achiziționate în perioada 2024-2025 cu TVA de 9%, fie din cauza creșterii cursului valutar, fie pentru că proiectele nu se finalizează până la 31 iulie 2026, situație în care se poate aplica TVA de 21%. Ceea ce am solicitat constant este o atenție sporită în adoptarea normelor fiscale și legislative, deoarece, în loc să creeze un cadru clar și predictibil, acestea au generat incertitudine, frustrare și pierderi semnificative în industrie.
- Cum estimați că vor evolua construcțiile și vânzările de locuințe în perioada următoare?
- Pentru perioada următoare estimăm o creștere moderată a activității de construcții și un număr mai scăzut de vânzări de locuințe. În primul semestru din 2026, vânzările vor fi în scădere, marcate de creșterea TVA, incertitudinea fiscală și majorările de preț din anii anteriori. În a doua parte a anului 2026, lucrurile vor începe să funcționeze la parametri relativ normali, însă la un nivel mult mai scăzut decât în anii anteriori și sub potențialul real al pieței imobiliare. În perioada pandemiei, sectorul imobiliar și cel al construcțiilor au fost piloni ai economiei naționale. Potențialul de creștere rămâne foarte mare, însă sunt necesare măsuri concrete din partea autorităților privind fiscalitatea, creditarea, debirocratizarea și predictibilitatea.
- Ce inițiative aveți la ADIRU și care sunt obiectivele asociației pentru 2026?
- La nivel de organizație, vom continua dialogul cu autoritățile publice și locale pentru îmbunătățirea legislației actuale și pentru clarificarea sau modificarea prevederilor neadecvate condițiilor actuale. Lucrăm îndeaproape cu ANPC pentru standardizarea contractelor și pentru elaborarea unor bune practici în vederea protecției cumpărătorilor. Ne dorim un dialog instituțional mai eficient pentru optimizarea proceselor de autorizare la nivel local și central și vom încerca să contribuim la îmbunătățirea imaginii industriei dezvoltării imobiliare, afectată adesea de generalizări care pun semnul egal între comportamentele incorecte ale unor dezvoltatori și majoritatea industriei, care respectă atât cadrul legal, cât și standardele de construire.
