Despina Ponomarenco, președinta Bucharest Real Estate Club (BREC), analizează în cele ce urmează evoluția pieței rezidențiale din România într-un context marcat de incertitudini legislative, costuri de construcție în creștere și dezechilibre persistente între cerere și ofertă. Deși 2025 a fost un an cu provocări semnificative pentru dezvoltatori, cererea pentru locuințe noi a rămas solidă în marile centre urbane, susținută atât de nevoia de locuire, cât și de interesul investitorilor pentru segmentul de închiriere pe termen scurt. În acest context, Bucureștiul și Cluj-Napoca continuă să se detașeze ca piețe regionale de interes, alimentate de mobilitatea crescută, de mediul universitar și de accesul la servicii medicale și de business. Totodată, blocajele administrative, lipsa de predictibilitate legislativă și întârzierile în procesul de autorizare pun presiune pe oferta de locuințe noi, cu efecte directe asupra prețurilor.
Președintele BREC se referă la tendințele care definesc piața noilor dezvoltări rezidențiale, impactul adoptării așa-numitei "Legi Nordis", relația dezvoltatorilor cu autoritățile locale, dar și la perspectivele pentru construcții și vânzări în perioada următoare. De asemenea, oficialul organizației detaliază inițiativele și obiectivele asumate pentru 2026, într-un efort de profesionalizare și stabilizare a pieței imobiliare din România.
- Care a fost evoluția cererii de locuințe în 2025 și în ce direcție estimați că se va dezvolta aceasta pe termen scurt și mediu?
- Cererea pentru locuințe noi în centrele urbane mari a rămas puternică, în ciuda dificultăților cu care s-a confruntat piața. Schimbarea cotei de TVA a adus un număr semnificativ de tranzacții în vară, iar spre final de an numărul acestora a încetinit. Vedem o legătură clară între cele mai active piețe - București și Cluj-Napoca - și creșterea numărului turiștilor din aceste orașe. În 2025, peste 17 milioane de pasageri au tranzitat aeroportul Otopeni, în timp ce la Cluj numărul acestora a depășit 3 milioane. Există o cotă semnificativă de investitori care achiziționează apartamente, pe care ulterior le oferă la închiriat în regim "short-term rental". În Cluj-Napoca, de exemplu, paritatea numărului de camere de hotel/ apartamente de închiriat este aproape de 1/1. Pe fondul creșterii accelerate a prețurilor din ultimii ani, consumatorii finali merg spre periferie și astfel se creează presiune pe trafic și poluare. Considerăm că cererea va rămâne constantă în marile centre urbane, care devin puncte de interes regionale, atrăgând studenți, oameni de afaceri, persoane cu nevoi medicale etc.
- Ce tendințe se conturează pe piața noilor dezvoltări rezidențiale din perspectiva cererii, ofertei și a prețurilor și cum apreciați că au evoluat prețurile locuințelor în 2025, respectiv cum vor fluctua în 2026?
- Proiectele bine localizate, în imediata vecinătate a nodurilor de transport în comun, rămân cele mai ușor vandabile. În București, metroul face clar diferența. Interesul rămâne ridicat pentru locuințele situate în proiecte sau zone ce pot oferi conceptul de "15 minute": birouri, magazine, servicii și școli în limita a 15 minute de mers pe jos. Vedem o stabilizare a prețurilor în următoarea perioadă, urmată de o tendință de creștere, având în vedere că România este una dintre țările UE cu cele mai accesibile locuințe. Să nu uităm că evoluția prețurilor depinde, esențial, de raportul cerere-ofertă, iar la București, din cauza blocajului, avem un deficit de locuințe noi. Un alt factor important este reprezentat de costurile de construcție în creștere - ne referim aici la materialele de construcții, costurile cu forța de muncă și altele, care împing prețurile în sus.
- Care este impactul adoptării "Legii Nordis" asupra activității dezvoltatorilor și cum au reacționat aceștia? Au fost demarate deja acțiuni de conformare, din ce cunoașteți?
- Consumatorii se simt mai protejați, însă îndemnul nostru este atenție sporită la istoricul dezvoltatorului, citirea și înțelegerea pe deplin a clauzelor contractuale. Dezvoltatorii membri BREC sunt investitori de calibru, fără istoric cu probleme în livrări, care susțin inițiativele de protejare a consumatorilor și a întregii piețe. În acest caz ne referim la obligativitatea limitării avansului plătit de clienți, la destinația clară a sumelor încasate și la măsuri administrative, respectiv înscrierea în cartea funciară a apartamentelor înainte de semnarea promisiunilor de vânzare. Problema principală rămâne lipsa de predictibilitate și a normelor clare de aplicare a legii.
- Cu ce dificultăți se confruntă în prezent dezvoltatorii de locuințe din România și în ce stadiu se află procesul de autorizare în București? Cum evaluați colaborarea cu autoritățile locale și care este situația în celelalte orașe mari?
- Lipsa de predictibilitate, numeroasele modificări fiscale și legislative sunt provocările cele mai mari. Acestea sunt și motivul principal pentru care nu am văzut investitori noi, de calibru, de mai bine de 5 ani. În București, sperăm că noul primar general va deschide calea dialogului, a transparentizării relației dintre investitorii imobiliari și autorități. O astfel de abordare poate duce la soluții viabile pe termen lung în ceea ce privește satisfacerea cererii de locuințe, dar și mobilitatea București-Ilfov. Așteptăm și noul Plan Urbanistic General (PUG), care ne-ar aduce în prezent în ceea ce privește reglementările.
În celelalte orașe mari, situația diferă de la caz la caz, în funcție de punctele de interes ale autorităților locale: la Cluj-Napoca vorbim despre un proces mai lent de autorizare, la Timișoara accentul se pune pe proiecte de regenerare urbană, la Iași sau Constanța putem vorbi de provocări în planul strategiilor de dezvoltare urbană pe termen lung.
- Cum apreciați că vor evolua construcțiile și vânzările de locuințe în perioada următoare?
- În toate orașele mari (București, Cluj-Napoca, Brașov, Iași, Timișoara și Constanța) sunt anunțate proiecte mari rezidențiale, aflate în diverse stadii de autorizare. Ne așteptăm la o perioadă de tip "wait and see" din partea cumpărătorilor la început de an, cu o reluare mai activă a tranzacțiilor din trimestrul al doilea. Considerăm că piața rezidențială din marile centre urbane va rămâne una lichidă.
- Ce inițiative derulați în prezent la nivelul BREC și care sunt principalele obiective pe care le aveți pentru 2026?
- Sub umbrela BREC-RPC se află cele mai active asociații la nivel național din domeniul imobiliar, cu peste 10 evenimente și campanii în București, Brașov, Cluj-Napoca, Iași, Timișoara și Constanța și singurul program educațional integral privat, REAL ESTATE ACADEMY. Activitatea noastră se concentrează pe îmbunătățirea standardelor și promovarea bunelor practici în piața imobiliară, pe menținerea unui dialog permanent între actorii pieței și autorități și, nu în ultimul rând, pe educația atât a profesioniștilor, cât și a consumatorilor.
