După un 2025 marcat de prudență, ajustări și un filtru tot mai sever al calității, piața rezidențială din România intră în 2026 sub semnul selecției și al nevoii acute de predictibilitate. Într-un context dominat de presiuni fiscale, costuri ridicate de finanțare și blocaje administrative recurente, dezvoltările rezidențiale se află într-un proces de repoziționare, în care proiectele solide, bine fundamentate economic și urbanistic, continuă să atragă interes, în timp ce inițiativele improvizate sunt penalizate de piață. Constantin Sebeșanu, președintele Federației Investitorilor și Dezvoltatorilor pentru o Economie Sustenabilă (FIDES), subliniază că 2026 va accentua polarizarea între zone, orașe și tipuri de proiecte, pe fondul unui deficit structural de locuințe de calitate și al unei cereri tot mai exigente. În acest context, Strategia Națională a Locuirii 2022-2050 devine un instrument-cheie pentru reducerea tensiunilor sociale și pentru stimularea locuirii accesibile, cu un rol mai activ al statului în deblocarea proceselor administrative și în crearea unui cadru coerent de dezvoltare. Interviul de față analizează riscurile și oportunitățile anului 2026, evoluția prețurilor și a costurilor, impactul noilor reglementări și condițiile necesare pentru o piață rezidențială sănătoasă, predictibilă și sustenabilă pe termen lung.
- Cum ați caracteriza anul 2025 pentru piața rezidențială din România? Care au fost cele mai importante trenduri pe care le-ați observat?
- 2025 a fost, mai degrabă, un an de rezistență și repoziționare. Nu a fost euforie, dar nici nu am asistat la prăbușirea acestui segment, ci mai degrabă la o contracție. Piața s-a mișcat mai atent, într-un context în care decizia de cumpărare a devenit mai scumpă și mai prudentă, iar decizia de investiție a devenit dependentă de predictibilitate. Se vede și în dinamica tranzacțiilor: la nivel național au fost tranzacționate aproape 160.000 de apartamente, în scădere față de 2024. Aș mai remarca un lucru foarte important. Anul trecut a pus un filtru pe calitate. Proiectele bine poziționate, cu dezvoltatori de renume, serioși, care oferă produse de calitate, au mers înainte. Alții au tras frâna. A fost un an în care sectorul a început să penalizeze mai rapid improvizația și să recompenseze disciplina.
În ceea ce privește tendințele, aș menționa creșterea presiunii pe predictibilitate: o lună în plus în autorizare sau avizare nu mai este doar o întârziere enervantă, ci un cost real în cashflow și în prețul final. Pe fundal s-a simțit mai puternic decât înainte nevoia de transparență și conformare, inclusiv prin discuțiile legislative care merg spre mai mult control și mai puțină toleranță pentru neconformare.
- În comunicările FIDES ați evidențiat rolul major al sectorului imobiliar în economie, inclusiv în ocuparea forței de muncă (peste 500.000 de locuri direct și indirect). Cât de mult s-a simțit în 2025 presiunea costurilor și a incertitudinilor asupra investițiilor rezidențiale?
- S-a simțit puternic, iar efectul nu este doar în bilanțul dezvoltatorului, pentru că ne referim la un sector cu impact major în economie. Doar domeniul construcțiilor a reprezentat aproximativ 8% din Produsul Intern Brut al României în 2024, fără a considera celelalte industrii antrenate, în mod direct, pe orizontală, precum furnizorii de materiale, de servicii de finanțare sau vânzări, design interior sau mobilier. Pe toate cele trei segmente - rezidențial, birouri, logistic - contribuția la PIB a depășit o cincime. În acest context, presiunea costurilor și a incertitudinilor asupra investițiilor rezidențiale, cauzată de modificările fiscale substanțiale care au intrat în vigoare treptat începând cu anul trecut și de la începutul acestui an, a generat un efect negativ în lanț care se resimte încă. Din acest motiv, impredictibilitatea se taxează, pentru că s-au blocat decizii și s-au amânat investiții, ceea ce a condus la creșterea presiunii în piață. În final, publicul vede rezultatul în două locuri: în preț și în disponibilitatea dezvoltărilor de calitate. De aceea, mesajul FIDES rămâne constant: nu ne dorim lipsa regulilor, ci ca acestea să fie clare și aplicate unitar, pentru ca industria să se poată dezvolta corect, în mod predictibil, iar cumpărătorul să aibă încredere.
- În ce măsură condițiile de finanțare (dobânzi, acces la credit, prudență bancară) au influențat tranzacțiile și lansarea de noi proiecte în 2025? Vedeți o piață mai selectivă în 2026?
- Condițiile de finanțare au influențat semnificativ piața în 2025, fiind afectate de instabilitatea socio-economică și politică din România, dar și de inflația crescută. Indicii de referință și dobânzile au rămas în mod constant ridicate, astfel că cei care au dorit să cumpere o locuință au fost prudenți, iar dezvoltatorii au amânat proiecte sau le-au regândit. Au fost prioritizate proiectele cu logică economică solidă: locație bună, fazare realistă, cashflow disciplinat și capacitate de execuție. Modificările fiscale, inclusiv creșterea TVA-ului, au influențat și ele timingul deciziilor și comportamentul de cumpărare. Dar esența rămâne aceeași: într-o piață în care capitalul este mai scump, selecția crește. În 2026 ne așteptăm la o piață și mai selectivă, având în vedere climatul economic instabil. Cumpărătorii vor cere mai multă claritate contractuală și siguranță, iar băncile și investitorii vor favoriza dezvoltatorii cu istoric și disciplină financiară. Proiectele fără diferențiator real, fie că vorbim de produs, infrastructură sau poziționare, vor avea o absorbție mai lentă.
- Din perspectiva FIDES, care sunt principalele blocaje administrative și legislative care frânează dezvoltarea rezidențială? Ce măsuri ar avea cel mai rapid efect pozitiv în piață?
- Blocajele sunt, din păcate, recurente: planuri de urbanism și autorizare cu termene impredictibile, avize în cascadă, lipsa unui circuit digital coerent și standarde neunitare între administrații. Dacă adăugăm utilitățile și coordonarea interinstituțională, obținem o ecuație simplă: timpul devine cost, iar costul se vede în preț. Ritmul de construcție din ultimele decenii s-a situat mult sub nivelul cererii, ceea ce ar putea conduce în următorii ani la tensiuni sociale greu de gestionat. Media europeană pentru procentul persoanelor care trăiesc în locuințe supraaglomerate era de 16,8% în 2023, în timp ce în România același indicator este de 40%. Majoritatea acestor persoane locuiesc în clădiri care necesită intervenții majore, iar aducerea lor la standarde actuale de calitate și siguranță este aproape imposibilă din cauza costurilor, dar și a problemelor logistice privind relocarea necesară pentru lucrări de consolidare și renovare de asemenea anvergură. Cele mai rapide măsuri sunt cele care reduc arbitrarul și cresc disciplina administrativă. În primul rând, aplicarea reală a termenelor și procedurilor, cu responsabilitate. Apoi, standardizare și interconectare, astfel încât traseul unui proiect să nu mai depindă de modul de lucru al unei administrații sau alteia.
Digitalizarea nu este un moft, ci o necesitate, dar trebuie făcută corect, pentru a aduce beneficii reale utilizatorilor. Când ai un traseu transparent, vezi unde se blochează și de ce. Procesul se eficientizează, timpul se scurtează, iar costurile devin rezonabile.
- În 2025 s-a discutat frecvent despre decalajul dintre nevoia de locuire și livrările de proiecte noi. În opinia dvs., în 2026 riscul este de deficit de locuințe, de supraproducție în anumite segmente sau de polarizare între zone și orașe?
- Nu cred că putem vorbi de supraproducție în România, ci mai degrabă de polarizare între anumite zone sau orașe. Ne confruntăm cu probleme structurale de locuire, care împing piața spre un deficit calitativ: locuințe bune, în zone bine conectate, cu infrastructură și servicii. Nu vorbim doar de mai multe locuințe, ci de locuințe potrivite nevoilor actuale, într-un context în care stocul vechi este dificil de adus la standarde moderne sau implică costuri foarte mari. În același timp, în anumite segmente sau zone fără cerere solidă, pot apărea stocuri care se mișcă mai lent. Asta înseamnă polarizare: nu o singură piață, ci piețe diferite în interiorul aceleiași țări. De aceea, una dintre prioritățile noastre în acest an este continuarea politicilor publice ce vizează implementarea Strategiei Naționale a Locuirii pentru perioada 2022-2050. Această strategie are un pilon dedicat locuirii accesibile și ne dorim să fim un partener de referință pentru Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației, pentru primării și alte autorități publice.
- Cum vedeți evoluția prețurilor și a costurilor de construcție în 2026?
- Nu mă aștept la ieftiniri miraculoase în acest an, ci la o evoluție diferențiată, pentru că presiunile sunt tot acolo: manopera, energia, terenurile în zonele bune și cerințele de sustenabilitate, care cresc costul inițial, dar și calitatea produsului. Factorul pe care conversația publică îl ignoră constant este costul timpului. Întârzierile administrative nu sunt doar frustrante, sunt scumpe. Orice întârziere duce la o finanțare mai scumpă, un management suplimentar și un risc comercial mai mare, care se traduce inevitabil, în final, în preț. Dacă ne dorim stabilizarea prețurilor, trebuie să vorbim mai puțin despre vinovați și mai mult despre mecanisme: predictibilitate, termene, procese. Acolo este robinetul.
- Cum se adaptează dezvoltatorii la "legea Nordis" și ce schimbări concrete vedeți deja în piață?
- Legea introduce un nou set de reguli și, în mod natural, generează o perioadă de adaptare în piață, în care actorii implicați își evaluează practicile și procesele interne. Din perspectiva FIDES, este esențial ca această lege să fie aplicată coerent și predictibil, iar dialogul cu toate autoritățile cu atribuții în domeniu și cu asociațiile profesionale relevante are un rol central. Suntem interesați de o colaborare deschisă și urmărim cu atenție modul în care prevederile sunt implementate în practică. Pe măsură ce apar evoluții relevante, FIDES va reveni cu observații și, acolo unde este cazul, cu propuneri, astfel încât obiectivul comun, protejarea cumpărătorilor și funcționarea sănătoasă a pieței, să fie atins fără blocaje inutile.
- Privind înainte, ce mesaj aveți pentru piață în 2026 și care este, din punctul dvs. de vedere, condiția-cheie pentru o piață rezidențială sănătoasă și predictibilă?
- Condiția-cheie pentru o piață rezidențială sănătoasă este predictibilitatea, în două sensuri: administrativă și legislativ-fiscală. Administrația trebuie să aibă termene, proceduri și un traseu coerent de avizare. Legislativul trebuie să evite schimbările bruște care rescriu regulile în mijlocul jocului. O piață sănătoasă nu înseamnă lipsă de reguli, ci reguli clare, aplicate uniform, cu sancțiuni proporționale, astfel încât investițiile conforme să nu fie blocate artificial. În momentul în care blochezi proiectele bune, nu pedepsești dezvoltatorii, ci cumpărătorii, pentru că oferta scade și costurile cresc. O piață imobiliară sănătoasă susține bunăstarea generală a societății, într-un cadru sustenabil pe termen lung.
