Zacaria își continuă strategia de dezvoltare pe piața imobiliară din România, mizând pe un portofoliu solid de proiecte rezidențiale aflate atât în construcție, cât și în faze avansate de pregătire. Parte a grupului internațional Alf Mizzi & Sons, compania își consolidează prezența în orașe cu potențial ridicat de creștere, precum Sibiu și Craiova, prin investiții care depășesc 60 de milioane de euro și printr-un landbank ce permite un ritm predictibil al livrărilor în anii următori.
În acest interviu, Marius Moga, directorul de vânzări și marketing al Zacaria, analizează tendințele actuale din sectorul rezidențial, impactul modificărilor fiscale și legislative - de la eliminarea TVA-ului redus până la noile reglementări privind protecția cumpărătorilor - precum și efectele pe termen mediu ale standardelor europene de eficiență energetică. Totodată, el conturează perspectivele pentru 2026, un an anunțat drept unul dintre cele mai active din istoria recentă a companiei, cu mai multe șantiere deschise simultan, obiective clare de vânzare încă din fazele incipiente și o poziționare strategică în raport cu infrastructura și investițiile care vor modela piața regională în intervalul 2028-2030.
- Ce tendințe remarcați pe piața noilor dezvoltări rezidențiale și cum credeți că vor evolua prețurile locuințelor în 2026?
- 2025 a fost un an care doar a confirmat anumite trenduri, atât la nivel de cerere și ofertă, cât și la nivel de prețuri, iar 2026 probabil va fi un an de echilibrare, însă fără diferențe majore față de ce știm deja. Evident, punctul culminant al anului trecut a fost reprezentat de eliminarea TVA‑ului redus din segmentul rezidențial, ceea ce și‑a pus amprenta asupra cifrelor macro, însă nu semnificativ. Începând din august, cererea s-a redus, așa cum era de așteptat, însă scăderile nu au fost drastice, vânzările fiind susținute probabil și de precontracte semnate în trecut. Este relevant să analizăm și livrările de locuințe noi, unde se remarcă scăderi accentuate în majoritatea marilor orașe. Începând cu 2023, numărul unităților livrate a intrat pe un trend descendent constant, astfel că anul trecut s-a înregistrat, la nivel național, o reducere de aproximativ 45% față de 2023. În acest context, creșterea prețurilor este explicabilă, piața consemnând în 2025 un avans de circa 14% în cazul locuințelor noi. Avem, pe de o parte, un interes în scădere, însă, pe de alta, un număr tot mai mic de autorizații noi de construcție și un număr extrem de redus de livrări noi, așa că această ecuație poate avea un singur rezultat pentru cine dorește cu adevărat să‑l vadă.
Valletta Lane
- Ce așteptări aveți de la anul 2026, având în vedere contextul economic și fiscal provocator, dar și tensiunile geopolitice regionale? Ce impact estimați că vor avea acestea asupra activității Zacaria?
- Cu siguranță trăim niște vremuri diferite, ca să folosesc un termen elegant, atât la nivel național, cât și pe plan mondial. Predictibilitatea pare să fie un termen care începe să dispară din vocabularul global, iar efectele pe termen lung nu au cum să fie pozitive. Însă, prin natura lor, companiile vor căuta mereu să se adapteze și să performeze, în ciuda piedicilor și a dificultăților de orice fel. Deja intrăm în anul al șaselea al unei perioade diferite, marcată de pandemie, război la graniță, întreruperi pe lanțurile de aprovizionare globale, tensiuni politice în mai multe zone ale lumii și multe altele, așa că nu ne așteptăm la nimic diferit față de ce am trăit deja în ultimii ani. Fără a abuza de termen, "reziliența" chiar este ceea ce trebuie să caracterizeze companiile care vor să vadă lumina și peste 5‑10 ani.
Punctual, la nivel național pare că intrăm într‑o perioadă cu perspective mai bune decât anul trecut, indiferent dacă vorbim de inflație, deficit, dobânzi sau rating de țară. Deși avem încă niște indici mult prea ridicați față de alte țări europene, pare că am trecut de vârful muntelui și, cel puțin astăzi, discutăm de un trend de scădere. Sperăm ca Guvernul să realizeze cu adevărat reformele aparatului de stat și să reducă povara fiscală a companiilor private, dacă nu anul acesta, măcar începând din 2027, așa cum și‑a asumat.
Dacă ne raportăm la nivel internațional, cred că investitorii deja s‑au adaptat vremurilor tensionate pe care le trăim. Un element care poate avea un impact semnificativ în piața construcțiilor de la noi îl reprezintă un posibil final de război în Ucraina, pe care toți ni‑l dorim cât mai rapid. Trebuie să fim conștienți că acest lucru va duce, probabil, la un cost crescut al unor materiale de construcții, măcar pentru o perioadă. Totodată, dacă vom vedea angrenați în planul de reconstrucție și contractori români, atunci este de așteptat ca și ofertele pentru manoperă să fie ajustate. În consecință, pot apărea alte elemente care vor pune presiune pe prețurile finale.
- Care sunt măsurile pe care le aveți în vedere pentru a compensa eventualele scumpiri ce vor rezulta pentru dezvoltare, pe o piață deja afectată de creșteri de costuri și probleme de finanțare?
- Deja am enumerat câteva motive pentru care presiunea pe costuri va continua să crească. Față de acestea, aș mai menționa și standardele europene privind performanța energetică a clădirilor. Dacă în prezent ne raportăm la standardul nZEB, care a generat deja majorări ale costurilor de dezvoltare, din 2030 va deveni obligatoriu standardul ZEB, aducând schimbări semnificative în toate etapele realizării unui proiect rezidențial. Chiar și numai prin eliminarea completă a combustibililor fosili din soluțiile tehnice utilizate, se poate anticipa o creștere suplimentară a costurilor de dezvoltare. Evident însă, pe termen mediu și lung toate acestea se vor traduce într‑o evoluție a standardului de calitate a vieții, ceea ce ridică piața de real‑estate în ansamblu și o maturizează. Probabil peste 10‑15 ani vom avea valori de revânzare a proprietăților extrem de diferite pentru construcții ridicate anterior noilor standarde sau ulterior acestora, la fel cum ne raportăm acum la locuințe pre și post‑cutremurul din ’77.
În ceea ce privește măsurile prin care încercăm să atenuăm impactul acestor costuri, este evident că o parte dintre ele se reflectă inevitabil în prețurile finale, altfel nu am mai putea vorbi despre un model de business sustenabil. Însă, predominant, încercăm să lucrăm cu antreprenori generali și să ne raportăm la contracte cu preț închis, pentru a preveni diferențe mari de cost. Totodată, punem un accent foarte mare pe partea de proiectare și ne luăm timp pentru a optimiza cât mai bine soluțiile tehnice. Cu siguranță, în viitor, inclusiv inteligența artificială va avea un cuvânt de spus în domeniul construcțiilor, oferind posibilități de optimizare încă din fazele incipiente ale proiectării.
Valletta Park 2.0
- Cum a evoluat activitatea companiei în 2025 și ce provocări și oportunități prevedeți pentru anul în curs?
- Noi, la Zacaria, am demarat proiectele conform planificării, fiindcă avem un landbank consistent în momentul de față și orice proiect autorizat e important să fie demarat în timp rezonabil. Având în vedere oferta tot mai redusă de unități noi din piață, credem că dezvoltatorii care vin cu livrări pe termen scurt vor fi favorizați. E clar că provocările pot apărea pe partea de creșteri de costuri; avem chiar exemple recente, precum taxa de carbon, care va afecta etapizat costurile unor materii prime de bază în construcții. Privind însă și din perspectiva oportunităților, este la fel de clar că România oferă, încă, o piață rezidențială interesantă pentru dezvoltatori și accesibilă pentru cumpărători, în special dacă ne raportăm la indicii din domeniu ai țărilor central și vest‑europene. Probabil că acest lucru nu va dura la nesfârșit, fiindcă, în final, tindem să urmăm trendurile europene, chiar dacă există un decalaj de timp semnificativ.
- Ce impact are asupra activității companiei adoptarea "Legii Nordis"? Ați demarat deja acțiuni de conformare?
- Privind în trecut și luând în calcul că situații de tipul Nordis sau similare au dus la o imagine și mai proastă a dezvoltatorilor în ansamblu, aș spune că era obligatorie înăsprirea legislației pentru a proteja mai mult clientul final. Cu toate acestea, privind punctual la textul legii și la modul de aplicare a acesteia, aș spune că nu e cea mai fericită versiune, fiindcă lasă loc foarte multor interpretări și cred că se putea găsi o variantă mai bună. Însă, este un punct de plecare, iar obligativitatea notării autorizației și procedura de pre‑apartamentare, chiar dacă contribuie la creșterea birocrației excesive din domeniu, sunt elemente care contribuie la sănătatea procesului de vânzare și, până la urmă, la încrederea consumatorului. Cât despre limitarea utilizării avansurilor, sunt de părere că, pe termen mediu, e un alt element care va pune presiune pe prețurile de vânzare, asta dacă nu își vor relaxa și băncile condițiile de creditare pentru dezvoltatori. Odată ce au devenit clare și normele de aplicare a legii la nivelul notarilor și al oficiilor de cadastru, lucru care a durat câteva săptămâni din momentul intrării legii în vigoare, intern am realizat deja procedurile pentru depunerea documentelor în vederea finalizării operațiunii de pre-apartamentare. În rest, la nivelul companiei noastre nu se schimbă foarte multe, fiindcă noi obișnuim să dezvoltăm proiectele exact în modul reglementat de autorități.
Valletta Towers
- Care sunt proiectele aflate în pregătire și în construcție? În ce stadiu sunt acestea și ce bugete de investiții implică?
- Pe lângă proiectul premium pe care îl avem în construcție în Craiova, Valletta Towers, cu 190 de apartamente (vândut deja în proporție de 65%), în urma cu câteva luni am demarat două noi proiecte în Sibiu - Valletta Lane 2.0, care înseamnă 100 de case individuale și duplexuri, și Valletta Park 2.0, cu 200 de apartamente. Valoarea însumată a investițiilor pentru acestea se ridică la peste 60 de milioane de euro. Totodată, avem alte trei proiecte care totalizează aproximativ 1.000 de apartamente și case, la care lucrăm momentan și care sunt în diferite stadii de autorizare; cu siguranță, acestea vor vedea lumina zilei în următoarele 12-24 de luni. Așadar, suntem într‑o perioadă cu investiții multiple și ne concentrăm pentru a pune pe piață proiecte sănătoase, care să contribuie la un standard ridicat de viață.
- Ce obiective aveți pentru 2026 pe piața din România?
- 2026 este unul dintre anii cu cele mai multe șantiere deschise simultan pentru noi. Prioritatea este să urmărim îndeaproape evoluția lucrărilor pentru a respecta standardele de calitate așteptate și, totodată, ne concentrăm pe a vinde cât mai multe dintre unități, inclusiv din fazele incipiente de construcție. Cum principalele noastre investiții sunt în zona Sibiului, încercăm să avem suficiente proiecte astfel încât să existe un ritm foarte bun al livrărilor în următorii ani. De ce? Fiindcă perspectivele pentru 2028-2030 sunt din ce în ce mai favorabile pentru această regiune, în special datorită conexiunilor noi de autostradă care sunt în lucru și, de ce nu, datorită atragerii unor investitori care până acum nu au activat pe piața locală.
